Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, có nhiều yếu tố làm tăng giá đất, trong đó hạ tầng tác động mạnh mẽ nhất bên cạnh các yếu tố quy hoạch, lạm phát, đầu cơ... Cụ thể, Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất 8-10% trong khu được quy hoạch và vùng phụ cận, thực trạng tăng giá đất này điều tiết lên bảng giá đất.

Còn khi Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị tác động tăng giá đất lên đến 45-50%. Với cú hích hạ tầng, giá đất xung quanh công trình cầu đường hoặc quanh dự án đô thị sẽ biến động rất mạnh. Trong khi đó, người sử dụng đất đầu tư hạ tầng có thể làm tăng giá đất 20-25%. Riêng yếu tố lạm phát, đầu cơ tác động 15% giá đất với phạm vi tăng giá trên diện rộng.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, thực tế 2 yếu tố quy hoạch và hạ tầng đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần, tức mức tăng mạnh hơn báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM. Hơn một thập niên qua, các công trình cầu đường, đại lộ, metro, cao tốc, vành đai ồ ạt mọc lên tại khu Đông TP HCM đã khiến cho giá đất tại các quận 2, 9, Thủ Đức cũ nay thuộc TP Thủ Đức trải qua nhiều đợt biến động.

Như khu đô thị Thủ Thiêm, vừa chịu tác động bởi yếu tố quy hoạch lẫn hạ tầng, nên giá đất trên bán đảo đắc địa bậc nhất Sài Gòn đã liên tục lập mặt bằng mới. Năm 1996-2003, người dân Thủ Thiêm nhận bồi thường 150.000-200.000 đồng mỗi m2 đất nông nghiệp, đây là thập niên bồi thường giải phóng mặt bằng để quy hoạch đô thị mới. Thời điểm này, tùy vào vị trí và tuyến đường, đất ở tại Thủ Thiêm ghi nhận giá thị trường vào khoảng 25 triệu đồng mỗi m2.

Cầu Thủ Thiêm 2 thông xe tháng 4/2022 nối Thủ Thiêm và khu Đông TP HCM với khu trung tâm quận 1. Ảnh: Quỳnh Trần

Những năm Thủ Thiêm bước vào giai đoạn làm hạ tầng, thu hút kêu gọi đầu tư, giá đất trên bán đảo này tăng vọt mạnh hơn. Tháng 9/2015, trong một báo cáo về Thủ Thiêm do CBRE Việt Nam công bố, giá đất bình quân tại Thủ Thiêm ghi nhận hơn 3.000 USD một m2 (tương đương 68 triệu đồng mỗi m2).

Kết thúc năm 2017, theo báo cáo diễn biến giá đất tại Thủ Thiêm do Công ty TNHH Gachvang công bố, đỉnh giá đất của khu đô thị này đạt gần 170 triệu đồng mỗi m2. Chưa dừng lại, trong quý II/2018, đỉnh giá đất của Thủ Thiêm tiến gần đến ngưỡng 210 triệu đồng mỗi m2.

Còn nếu tính cột mốc hạ tầng mới nhất là cầu Thủ Thiêm 2 trong quý II/2022, giá đất thị trường do doanh nghiệp chào bán trên bán đảo này và các phường lân cận đã vượt ngưỡng 350 triệu đồng một m2.

Thủ Thiêm không phải là trường hợp duy nhất ghi nhận biến động giá đất khu Đông TP HCM do các yếu tố quy hoạch và đầu tư hạ tầng, hiện tượng này xảy ra hầu như khắp các quận, huyện trên địa bàn thành phố ở phía Nam và phía Tây thành phố.

Tiến sĩ Dư Phước Tân - Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM - cho rằng với thực trạng có nhiều yếu tố tác động làm tăng giá đất, Nhà nước nên lấy giá bồi thường đất theo thị trường để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Với nhóm yếu tố tác động làm tăng giá đất do Nhà nước đầu tư hạ tầng, ông Tân kiến nghị nên cho phép xây dựng phương án thu hồi đất mở rộng liền kề dự án có công trình giao thông đi qua với sự đồng thuận của đa số cộng đồng những người bị thu hồi đất.

Trong trường hợp giá đất tăng do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng, giải pháp điều tiết giá đất là nên tạm ứng tiền sử dụng đất trước và chia thời điểm nộp thành nhiều lần thay vì chỉ thu một lần. Với nhóm tác động từ lạm phát, đầu cơ, nên đánh thuế bất động sản để điều tiết một phần những tác động này.

Theo ông Tân, hiện nay các nguồn thu từ đất đai trên cả nước chưa bền vững và không đồng đều. Nguồn thu từ giao và cho thuê đất chiếm 83% gồm tiền sử dụng đất, tiền cho thuê mặt đất, mặt nước. Trong khi đó, nguồn thu trong quá trình giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chiếm 16% gồm: lệ phí trước bạ đất đai và phí khác, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền. Riêng nguồn thu trong quá trình sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 1% gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Ông Tân cho rằng Nhà nước cần xem lại cách tính tiền sử dụng đất thu một lần như hiện nay bởi lẽ doanh nghiệp đầu tư phải chịu áp lực về tài chính rất lớn trong thời gian đầu, chưa kể nguồn thu này sẽ giảm qua thời gian. Nếu lộ trình thực hiện cho thuê đất chủ yếu theo hình thức trả tiền hàng năm phù hợp với mục đích sử dụng đất, có thể đảm bảo nguồn thu ổn định, tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Để điều chỉnh lại thuế đất phi nông nghiệp và thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần xem xét lại thuế suất của đất phi nông nghiệp nộp định kỳ hàng năm vẫn ở mức thấp (0,03%) trong khi các quốc gia khác thu 1-1,5% một năm. Thuế chuyển quyền sử dụng đất 2% tính trên giá trị bất động sản theo Bảng giá đất Nhà nước quy định còn thấp, cần được xem xét bổ sung ở góc độ khai báo giá trị giao dịch, kể cả xem xét việc gia tăng thuế suất. Ngoài ra, ông Tân nhận xét, về lâu dài, Nhà nước cần tính đến việc cân nhắc ban hành Thuế bất động sản để góp phần điều tiết giá đất đang tăng ngày càng nhanh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng thừa nhận biến động giá đất hiện nay chịu tác động bởi nhiều lý do: bùng nổ hạ tầng, công bố quy hoạch, hình thành các dự án mới, chỉnh trang đô thị, đầu cơ tích trữ đất đai...

Trong đó, các yếu tố hạ tầng, quy hoạch, chỉnh trang đô thị thường tạo ra chênh lệch địa tô (mức tăng giá đất) cực lớn. Ông khuyến nghị Nhà nước nên có chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng sòng phẳng theo giá thị trường cho người bị thu hồi đất.

Hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này rất thấp, không đủ sức điều tiết thị trường nên cần điều chỉnh những sắc thuế phù hợp hơn.

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất thu một lần trong thời gian qua lại khá cao, chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố liền thổ (nhà gắn liền với đất) và chiếm 50% giá trị nhà biệt thự. Do đó, ông Châu cho rằng nếu muốn đánh thuế bất động sản để điều tiết thị trường bất động sản, đòi hỏi phải điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất xuống mức thấp hơn để tránh tình trạng thuế chồng thuế.