2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản

Tuy vậy, thị trường có dấu hiệu sụt giảm mạnh mẽ về nguồn cung lẫn giao dịch ở một số phân khúc; báo động tình trạng lệch pha cung – cầu về phân khúc cao cấp, trong khi thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền.

Cung giảm, giao dịch giảm

Đây được xem là năm "trồi sụt" về nguồn cung lẫn giao dịch của thị trường BĐS khi cung mới hạn chế bung hàng, không đồng đều giữa các quý trong năm, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Trong khi đó, giao dịch cũng giảm mạnh ở một số phân khúc như căn hộ, condotel.

Theo báo cáo thị trường của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), so với năm 2017, nguồn cung sản phẩm BĐS năm 2018 giảm 18 dự án, tương đương với tỉ lệ 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 1.

Năm 2018 chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung lẫn giao dịch trên thị trường địa ốc

Trong báo cáo mới nhất quý 3/2018 của CBRE Việt Nam về thị trường Hà Nội, Số lượng căn hộ ghi nhận bán trong quý là 4.300 căn, giảm 27% so với quý trước. Giao dịch cũng giảm đáng kể.

Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhà thuê với giá rẻ được xem là tình trạng "báo động" thị trường trong năm 2018. Bộ Xây dựng khuyến cáo, các chủ đầu tư lưu ý để điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh phù hợp.

 "Ảm đạm" thị trường Condotel

Nếu 2015-2017 là giai đoạn bùng nổ của phân khúc căn hộ condotel với sự phát triển nóng của các thị trường du lịch trọng điểm như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long thì 2018 là năm vắng bóng các dự án condotel mới chào bán. Giai đoạn đầu năm 2018 (khoảng tháng 1 đến tháng 4-2018), thị trường vẫn chứng kiến sự "nóng sốt" ở phân khúc này khi các chủ đầu tư ồ ạt cam kết lợi nhuận cao từ 8-12%/năm với một số dự án được bung ra cùng thời điểm. Từ giữa năm 2018 đến nay, phân khúc này ghi nhận sự sụt giảm mạnh ở cả nguồn cung và giao dịch.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 2.

Condotel là phân khúc ghi nhận sự sụt giảm rõ nét

Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, toàn thị trường hiện có còn khoảng 8.000 căn đang mở bán, nhưng tỉ lệ hấp thụ trong quý 3-2018 sụt giảm mạnh so với 2 quý trước đó chỉ đạt khoảng 1.000 giao dịch. Chẳng hạn ở thị trường Nha Trang, tỉ lệ hấp thụ ở các dự án mới mở bán chỉ đạt 20%. Theo các chuyên gia, một số nguyên nhân khiến thanh khoản loại hình này sụt giảm, có thể kể đến như mức giá chào bán của phân khúc bị đẩy lên quá cao trong khi pháp lý chưa rõ ràng, gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư. Ngoài ra, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài.

Cơn sốt đất và giải pháp giảm nhiệt kịp thời

Trong năm 2018, đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và được kiểm soát. Trong đó, điển hình là cơn sốt đất tại TP HCM và các tỉnh, thành phố như TP.Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Phú Yên…đặc biệt là 3 địa phương dự kiến trở thành đặc khu Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong…

Chính cơn sốt này đã gây ra hệ lụy đối với thị trường BĐS trong năm 2018. Cụ thể, hiện tượng cò đất, đậu nậu thổi giá đất tăng ảo ở một số khu vực; nhiều công ty, CĐT có dấu hiệu lừa dối khách hàng để trục lợi gây nhiễu loạn thị trường.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 3.

Năm 2018 thị trường địa ốc chứng kiến sự nóng sốt đất nền tại Tp.HCM và một số tỉnh, thành trên cả nước

Từ thời điểm giữa năm 2018, chính quyền địa phương các tỉnh, thành đã chấn chỉnh bằng các biện pháp hành chính như cấm phân lô, tách thửa, ngưng giao dịch ở một số khu vực dự kiến lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong. Sau khoảng thời gian kiểm soát, thị trường "hạ nhiệt" và phát triển ổn định đến giai đoạn cuối năm.

Hoàn thành tòa nhà cao nhất Việt Nam

Đây là năm ghi dấu ấn khi tòa nhà cao nhất Việt Nam Landmark 81 hoàn thành và đưa vào hoạt động các hạng mục đầu tiên. Đây là công trình BĐS biểu tượng mới của TP HCM nói riêng, niềm tự hào của cả nước nói chung.

Landmark 81 được xây dựng với chiều cao kỷ lục 461,3m, diện tích mặt sàn là 241.000m2. Kiến trúc toà tháp này được lấy cảm hứng từ hình ảnh bó tre truyền thống với dáng vẻ vươn lên mạnh mẽ.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 4.

Landmark 81 - Top tòa nhà cao nhất thế giới hoàn thành trong năm 2018 biểu tượng cho niềm tự hào dân tộc

Theo đơn vị nhà thầu, với diện tích 3.000m2, độ dày 8,4m, khối lượng bê tông đài móng của tòa tháp Landmark 81 có thể so sánh ngang với công trình nổi tiếng trên thế giới như Petronas Twin Tower tại Malaysia và Burj Khalifa, Dubai, UAE.

Vốn ngoại tiếp tục đổ mạnh vào bất động sản

Theo Cục đầu tư nước ngoài (Bộ kế hoạch và đầu tư), trong 8 tháng đầu 2018, nhà ĐTNN đã đầu tư vào 17 ngành lĩnh vực, trong đó lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 5,9 tỷ USD, chiếm 24,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Còn theo HoREA, cả nước đạt hơn 30 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI), trong đó, có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Trung Quốc. Riêng tại Tp.HCM, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 5.

Bất động sản đứng thứ hai trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI)

Ngoài ra, nguồn kiều hối tăng mạnh trong năm 2018, dự kiến cả nước sẽ đạt khoảng 15,9 tỷ USD. Tp.HCM thường chiếm khoảng phân nửa lượng kiều hối cả nước, trong đó, thường có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản.

Siết chặt tín dụng bất động sản

Là năm mà câu chuyện siết tín dụng BĐS được bàn bạc nhiều nhất. Thông tin các ngân hàng "siết" việc cho vay BĐS nhằm thực hiện văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (văn bản số 563/NHNN-TTGSNH) được ban hành vào cuối tháng 1/2018.

Những ý kiến trái chiều, những kiến nghị của doanh nghiệp và chuyên gia "bùng nổ" trong năm 2018 xoay quanh câu chuyện siết tín dụng trước giờ "G". Theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN, 1/1/2019, các ngân hàng phải giảm tỉ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống còn 40%; tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản  từ 200% lên 250%.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 6.

Theo các chuyên gia, việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho doanh nghiệp càng cao và có thể dẫn đến "bong bóng" trên thị trường bất động sản. Do vậy, việc siết tín dụng đã tạo áp lực tích cực, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế như thị trường chứng khoán, từ các quỹ đầu tư, từ nguồn vốn FDI, từ nội lực của doanh nghiệp kể cả thông qua hợp tác, liên kết...

VinCity "đốt nóng" thị trường địa ốc

Thông tin nhà mẫu dự án VinCity Ocean Park được mở cửa tại Hà Nội vào đầu tháng 11/2018 ngay lập tức khiến thị trường BĐS khu vực "nổi sóng". Trong ngày đầu mở cửa đã có tới 3.000 lượt tham nhà mẫu, đây là một con số kỷ lục đối với một dự án bất động sản được tung ra thị trường Hà Nội từ trước đến nay.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 7.

Tại Tp.HCM, năm 2018 đánh dấu việc công bố dự án Vincity Q.9. Thông tin này đã có sức lan tỏa đến thị trường BĐS khu Đông Sài Gòn. Hàng nghìn môi giới tham gia, kéo theo giá đất và sức nóng của khu vực được "hâm nóng" trong giai đoạn giữa năm 2018 đến nay.

Tăng kỷ lục doanh nghiệp ngừng hoạt động

Theo báo cáo, trong phạm vi cả nước, số doanh nghiệp bất động sản (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới) ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 7 tháng đầu năm 2018 là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5%; số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh cũng lớn nhất với mức tăng 46,6% so với cùng kỳ năm trước.

2018 – Năm “trồi sụt” của thị trường bất động sản - Ảnh 8.

Doanh nghiệp ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 7 tháng đầu năm 2018 là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5%

Đồng thời, tỉ lệ doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng lên. Theo báo cáo của HoREA, Trong 10 tháng đầu năm 2018, trên địa bàn thành phố đã có 35.585 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó có gần 2.600 doanh nghiệp bất động sản, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 7,2% trong tổng số doanh nghiệp đăng ký.

 Bùng nổ tranh chấp ở các dự án chung cư

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cả năm 2018 cả nước có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân; 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Shark Khoa: "Khởi nghiệp chưa bao giờ hết khó khăn, ngày chúng ta cảm thấy hết khó khăn nghĩa là chúng ta chết"