Thời hạn căn hộ: Phải hài hòa lợi ích

Thứ Tư, 21/09/2022 09:01

Việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư nhận được nhiều sự quan tâm của người dân sở hữu loại hình bất động sản này

Trong lần thứ hai đưa ra dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Trong đó có phương án thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình. Trước đó, Bộ Xây dựng đề xuất sổ hồng căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm.

Hết thời hạn sử dụng, đất thuộc về ai?

Các công trình xây dựng đều có niên hạn, thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, việc đề xuất cấp quyền sử dụng chung cư theo tuổi thọ thiết kế có thời hạn 50-70 năm cần xem lại.

Trước hết, chung cư là loại hình nhà ở, bất động sản liên quan đến đất đai nhưng nhà ở chung cư không thể tách riêng nhà và đất thành 2 phần độc lập. Mua bán chung cư là mối quan hệ dân sự giữa khách hàng với nhà đầu tư kinh doanh. Nhà đầu tư mua đất làm dự án bất động sản trên danh nghĩa có quyền sử dụng khu đất đó rồi bán lại căn hộ cho người mua chung cư. Người mua phải chịu thuế, phí khi chi ra một khoản tiền khá lớn; còn nhà đầu tư đã tính toán tất cả chi phí vào xây dựng cùng giá đất để kinh doanh thu hồi vốn, có lợi nhuận. Theo Luật Đất đai năm 2013, chỉ có đất ở mới được xây dựng nhà, trong đó có chung cư. Vậy đến khi hết thời hạn sử dụng, khu đất này thuộc về ai? Nếu lấy lại đất sau 50 năm, 70 năm giao cho nhà đầu tư thì không hợp lý.

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho nhà đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất là lâu dài dù tài sản trên đất là công trình nhà ở lại có thời hạn sử dụng. Ngoài ra, cơ cấu nhà ở dạng chung cư có sử dụng không gian chung lối đi, sân, công viên, khu sinh hoạt cộng đồng. Đất dành cho không gian này, xây dựng chung cư cũng là tài sản chung.

Thời hạn căn hộ: Phải hài hòa lợi ích - Ảnh 1.

Phát triển nhà ở dạng chung cư tại các thành phố lớn rất thiết thựcẢnh: Hoàng Triều

Cần đánh giá nhiều khía cạnh

Thị trường nhà chung cư hiện nay ở nước ta có 2 dạng: sở hữu lâu dài và có thời hạn sở hữu chỉ 50-70 năm. So với sử dụng lâu dài, chung cư có thời hạn sử dụng bán giá thấp hơn, chỉ 70%-80%.

Người dân hẳn sẽ có tâm lý ngại ngần khi bỏ ra khoản tiền lớn mua chung cư nhưng chỉ có thời hạn sử dụng 50-70 năm. Còn những người đã mua chung cư cũng lo lắng khi nhiều năm dành dụm tiền mua nhà, hằng tháng vẫn phải trả nợ nhưng chỉ được cấp quyền sử dụng có thời hạn, rất khó chuyển nhượng.

Phát triển nhà ở dạng chung cư ở các thành phố lớn rất thiết thực, tiết kiệm đất, tăng mật độ xây dựng, dành đất cho cảnh quan, không gian công cộng, cải tạo đô thị, tái định cư giải phóng mặt bằng cho nhiều hộ dân di dời… Nhà cao tầng nguy nga còn thể hiện bộ mặt văn minh, hiện đại của đô thị.

Trong tương lai, nhất là tại các thành phố lớn, phải phát triển hơn nữa các loại hình chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở. Ngoài các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp thì có cơ chế khuyến khích những người có điều kiện hơn chủ động tạo lập nhà ở mà không chờ sự hỗ trợ nhà nước. Đó có thể là loại hình căn hộ, nhà chung cư thương mại được nhắm tới. Cần có giải pháp phù hợp, đánh giá nhiều khía cạnh sao cho hài hòa lợi ích các bên.

Nên chăng khi hết thời hạn sử dụng, chung cư nào có đất sử dụng lâu dài, cư dân ở đó được hoàn trả theo diện tích cũ hoặc chỉ đóng góp một phần chi phí cùng nhà đầu tư xây dựng mới trong quá trình cải tạo phát triển đô thị, không phải chịu thêm tiền sử dụng đất.

Chung cư có thời hạn sử dụng, tùy trường hợp cụ thể, giá trị khu đất lúc đó sẽ được nhà nước quản lý trực tiếp thực hiện hay giao cho nhà đầu tư xây dựng mới để kinh doanh và bố trí tái định cư, tùy phương án hoàn vốn mà cư dân có thể chịu một phần chi phí.

Giải pháp giảm giá chung cư phù hợp nhất là cơ quan chức năng hãy tập trung tháo gỡ các trở ngại, vướng mắc để triển khai các dự án chung cư tạo ra thêm nhiều căn hộ. Đa dạng hóa hình thức sử dụng phù hợp điều kiện và khả năng của các đối tượng như nhà ở cao cấp, thương mại, giá rẻ, cho thuê… Như vậy vừa cải thiện nhu cầu nhà ở vừa đáp ứng số đông.

Các nước làm thế nào?

Singapore chủ yếu phát triển nhà ở theo loại hình chung cư - nhà ở xã hội với giá cả phù hợp, cũng quy định rõ nhà nước sở hữu đất đai và đầu tư xây dựng bán lại cho người dân có thời hạn sử dụng từ 70-99 năm. Quy định này nhằm còn đất cho nhà nước tái thiết, phát triển các bất động sản ấy, xây dựng căn hộ mới cho thế hệ tương lai. Đây là giải pháp "tái chế" đất đai, cải tạo đô thị, bảo đảm cho thế hệ đời sau có nhà ở.

Các quốc gia và vùng lãnh thổ như Anh, Mỹ, Hồng Kông (Trung Quốc)... đa dạng hóa loại hình nhà ở, trong đó có hình thức sở hữu căn hộ chung cư ổn định lâu dài liền với đất. Nhiều thành phố lớn có chính sách ưu tiên cho người dân vay tiền và tạo điều kiện bằng cách bán nhà giá rẻ, trả góp... Chính quyền cũng là chủ sử dụng đất giao cho chủ đầu tư làm chung cư bán không tính giá đất và được hòa vốn có lãi từ khai thác công trình cho thuê mặt bằng phía dưới, buôn bán, kinh doanh, dịch vụ, thương mại...trong thời gian nhất định. Đến khi hết thời hạn sử dụng công trình, đất vẫn thuộc về nhà nước.

Trần Văn Tường

Gửi bình luận

XEM THÊM