Áp dụng quy định “sự kiện bất khả kháng” trong hợp đồng thuê mặt bằng

Một mặt bằng chờ cho thuê ở quận 2, TP HCM. Ảnh: THÀNH HOA

Trên đường phố Sài Gòn rất nhiều khách sạn tắt đèn; nhiều quán ăn, cửa hàng đã đóng cửa, hoặc mở cửa nhưng rất ít khách. Tình hình kinh doanh từ hai tháng qua ngày càng đình trệ, khó khăn và vẫn chưa có gì sáng sủa.

Người quen của tôi là chủ một nhà hàng, nhiều năm qua thuê một căn nhà tại quận 1 với giá 120 triệu đồng/tháng, mới đây than thở việc mua bán giảm sút thảm hại, doanh số chỉ còn bằng khoảng 30% so với trước Tết. Anh nói: "Gay nhất là tiền thuê mặt bằng, tháng 2 vừa rồi vẫn trả theo giá cũ lỗ chỏng gọng. Tháng này năn nỉ quá chủ nhà nói miệng đồng ý giảm một phần, nhưng hết tháng đến nơi mà vẫn chưa có ý kiến cuối cùng nên lo quá. Mà nói thật nếu vẫn trả theo giá cũ thì chắc chắn không có tiền để trả, mà thấy cũng vô lý quá. Mình thuê mặt bằng để kinh doanh, kinh doanh không được chẳng lẽ chỉ bên mình chịu? Mà lỗi đâu phải tại mình!".

Theo quy định tại điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép". Như vậy, có thể thấy, dịch Covid-19 đang diễn ra chính là "sự kiện bất khả kháng" vì đã xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước. Để ngăn chặn hiểm họa, các quốc gia, trong đó có Chính phủ Việt Nam, đã ban hành những quy định hạn chế việc đi lại, sinh hoạt nơi công cộng, dừng đón khách du lịch từ nước ngoài..., những điều này đã trực tiếp ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nói chung, của bên thuê mặt bằng nói riêng và không thể khắc phục dù đã cố gắng.

Do kinh doanh gặp khó khăn, nên thiệt hại xảy ra là không tránh khỏi và cho cả hai bên. Nhưng trước mắt bên thuê mặt bằng là bên gặp nhiều khó khăn hơn, vì đang bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê mặt bằng với nghĩa vụ trả tiền thuê hàng tháng. Do khó khăn sẽ còn tiếp tục kéo dài trong nhiều tháng tới, cho nên dù muốn hay không, đòi hỏi các bên phải trao đổi và giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng. Vậy hướng giải quyết như thế nào là khả thi, hợp tình, hợp lý nhất?

Trong quá trình thực hiện hợp đồng dân sự (thuê mặt bằng), vì nhiều lý do các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tạm dừng, điều chỉnh lại hợp đồng (chẳng hạn là giảm giá thuê) hoặc thậm chí một bên có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng.

Dù là theo hướng giải quyết nào, để bảo đảm sự công bằng hợp lý, đòi hỏi phải có sự hợp tác và thiện chí của cả hai bên với nhau. Trong tình hình bất khả kháng như hiện nay, tốt nhất là các bên thỏa thuận giảm tiền thuê hoặc tạm dừng hợp đồng cho đến khi chấm dứt sự kiện bất khả kháng (hết dịch). Nếu bên cho thuê cứng nhắc, thiếu thiện chí, thì khả năng dẫn đến tranh chấp, thậm chí đưa nhau ra tòa án là khó tránh khỏi. Nếu xảy ra tình huống này, sẽ tốn kém cả về thời gian lẫn tiền bạc một cách không đáng có. Mà thắng thua cũng khó phân định.

Một trong những vấn đề mà các bên cần tìm hiểu khi giải quyết hợp đồng thuê mặt bằng trong bối cảnh hiện nay chính là việc tham khảo và "kích hoạt" quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 về "sự kiện bất khả kháng".

Trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, phải xác định là bên thuê không có lỗi hay vi phạm hợp đồng. Mà do sự tác động, ảnh hưởng trực tiếp và duy nhất của sự kiện bất khả kháng, dẫn đến khả năng không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình, dù đã cố gắng. Ở đây được hiểu là không thể đóng được đủ tiền thuê mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cụ thể, mục đích của hợp đồng thuê mặt bằng là để "kinh doanh", nay việc kinh doanh không đạt được do xảy ra sự kiện bất khả kháng, đồng nghĩa là bên thuê không có lỗi, không cố ý vi phạm hợp đồng.

Nếu bên thuê không trả tiền thuê hoặc không trả đủ, thì hậu quả là sẽ gây thiệt hại đối với bên cho thuê. Theo quy định tại khoản 2 điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015, "Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác".

Như vậy, về nguyên tắc, nếu áp dụng theo quy định trên, thì trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên thuê mặt bằng sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Hoặc là hai bên đạt được thỏa thuận về việc giảm giá thuê mặt bằng.

Tuy nhiên, quy định trên không thể hiểu một cách đơn giản hay đánh đồng, là bên thuê hiển nhiên sẽ có quyền không trả toàn bộ tiền thuê mặt bằng. Vì muốn vậy, bên thuê phải chứng minh cùng lúc hai yếu tố: việc giảm doanh số là 100% và hoàn toàn do ảnh hưởng từ lệnh cấm của Chính phủ; đồng thời đã cố gắng hết sức (trong khuôn khổ theo đúng quy định của pháp luật) mà vẫn không thu được đồng nào.

Bất khả kháng là một chế định, tình huống khách quan được pháp luật dự liệu và quy định. Như vậy, dù trong hợp đồng (dân sự hay thương mại) không quy định về bất khả kháng, thì các bên vẫn có thể vận dụng, thực hiện theo quy định chung của pháp luật.

Tuy nhiên, trong giao dịch dân sự nói chung, có một nguyên tắc và cũng là quyền của các bên: đó là quyền thỏa thuận và định đoạt. Pháp luật không can thiệp và luôn bảo đảm quyền này của các bên khi giao kết hợp đồng. Điều này được hiểu là ngoài quy định và nguyên tắc chung, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận với nhau về việc xác định những sự kiện nào là "bất khả kháng" và hướng giải quyết hợp đồng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.

Thực tế dịch Covid-19 cho thấy nếu trong hợp đồng thuê mặt bằng có điều khoản quy định về sự kiện bất khả kháng, thì chắc chắn mọi việc nay sẽ êm đẹp và dễ dàng hơn rất nhiều, tránh căng thẳng tranh cãi, vì đã có hướng giải quyết.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, khi thương thảo, giao kết hợp đồng dân sự, thương mại, đều luôn đề nghị đưa vào hợp đồng điều khoản về sự kiện bất khả kháng. Chính là họ đã sử dụng quyền thỏa thuận và định đoạt của mình một cách hợp pháp, hiệu quả.

(*)Đoàn Luật sư TPHCM