Nhà ở xã hội đang phát triển... thụt lùi

10 tỷ đồng cho toàn thành phố: cho vay, ai nhịn?

Vừa qua, nhiều người không khỏi giật mình khi UBND TP HCM ban hành quyết định phê duyệt phân bổ chỉ tiêu tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội trong năm 2019 cho các quận, huyện chỉ có vỏn vẹn 10 tỷ đồng.

Cụ thể, Q.12 được phân bổ 2 tỷ đồng, Q.3 được 1,1 tỷ đồng, các quận 10, Bình Tân và H.Hóc Môn mỗi nơi được 1 tỷ đồng, Q.7 được 800 triệu đồng, H.Nhà Bè 700 triệu đồng, Q.Tân Bình 500 triệu đồng, Q.8 được 400 triệu đồng, H.Bình Chánh 300 triệu đồng, Q.5 chỉ được 200 triệu đồng.

Hiện giá một căn nhà phố có thể "ở được" tại khu vực vùng ven TP HCM không dưới 2 tỷ đồng và căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp rẻ nhất cũng 1,5 tỷ đồng. Do vậy, với số tiền phân bổ trên, để giúp một hộ dân có nhà ở là bài toán đau đầu.

Trong khi đó, theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, hiện TP HCM có 81.000 hộ gia đình, cá nhân đang có nhu cầu nhà ở xã hội, trong đó, cán bộ, công chức cần 10.000 căn, hộ thu nhập thấp cần 39.000 căn, lao động trong các khu công nghiệp cần 17.000 căn, còn lại là các nhóm đối tượng khác. Không biết trong năm 2019, TP HCM có thể giúp được bao nhiêu hộ gia đình trong số trên có được nhà ở?

Từ trước đến nay, Nhà nước luôn đề ra chủ trương ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Nếu như Luật Nhà ở 2005 chưa làm tốt chính sách phát triển nhà ở xã hội thì Luật Nhà ở 2014 đã hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.

Năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định.

Dự án Nhà ở 35 Hồ Học Lãm - một trong những dự án nhà ở xã hội hiếm hoi tại TP HCM - xây dựng trầy trật gần bốn năm mới hoàn thành.

Ngoài ra, Thủ tướng còn liên tục ban hành hàng loạt chỉ thị, quyết định khác để thúc đẩy phân khúc nhà ở này cho người thu nhập thấp. Đặc biệt, sau khi gói vay ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5%/năm vừa kết thúc, Thủ tướng liền ban hành Quyết định 355 quy định lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ 4,8%/năm, giúp người nghèo tăng thêm cơ hội có nhà ở. Thế nhưng, chủ trương, chính sách phát triển nhà ở xã hội và thực tế lại không song hành.

Với mức lãi suất cho vay cực kỳ hấp dẫn trên, thực tế, không có bao nhiêu người được tiếp cận, bởi sau khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực năm 2015 thì từ đó kéo dài sang các năm 2016, 2017, hầu như cơ quan nhà nước không bố trí thêm được đồng ngân sách nào hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Đến tháng 6/2018, ngân sách nhà nước mới cấp được khoảng 50 tỷ đồng cho TP HCM phát triển nhà ở xã hội.

Thực tế, con số này chỉ như muối bỏ biển đối với một thành phố lớn nhất nước. Trong lúc TP HCM vẫn đang kiến nghị tăng thêm ngân sách cho vay nhà ở xã hội thì sang năm 2019, con số này chỉ còn 10 tỷ đồng.

Theo tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng - chuyên gia bất động sản - TP HCM là một đô thị lớn, nhu cầu nhà ở của người dân rất cao, nên việc giải quyết nhu cầu cơ bản về nhà ở cho người dân phải được xem là nhiệm vụ cấp bách.

"Tôi cho rằng, việc phân bổ nguồn ngân sách cho vay mua nhà ở xã hội hiện nay có vấn đề, đặc biệt là việc cấp phát vốn vay ưu đãi có dấu hiệu cào bằng giữa các tỉnh, thành, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ở các thành phố lớn cấp bách hơn. Đây là điều rất vô lý" - tiến sĩ Hoàng nói.

Quỹ đất xây nhà ở xã hội đang bị "ăn mòn"

Sau khi gói cho vay ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng chấm dứt giữa năm 2016, thị trường nhà ở xã hội cũng có dấu hiệu "vỡ trận". Theo tìm hiểu của chúng tôi, ngoài việc nguồn vốn bố trí nhỏ giọt, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thực tế không hề được ưu tiên phát triển.

Kế hoạch phát triển và quản lý nhà ở xã hội tại TP HCM giai đoạn 2016-2020 là 20.000 căn, nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, TP HCM hiện nay mới hoàn thành khoảng 50% chỉ tiêu kế hoạch. Trong khi đó, từ năm 2014 đến nay, UBND TP HCM đã chấp thuận đầu tư tổng cộng 35 dự án phát triển nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha.

Theo Nghị định 100/2015, đối với dự án có quỹ đất trên dưới 10ha, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triền đô thị đều phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này.

Thế nhưng, thực tế, trong các dự án có diện tích trên 10ha, hiện chỉ có bốn dự án nhà ở xã hội được hoàn thành và đưa vào sử dụng trên tổng diện tích đất chỉ 6,3ha, với khoảng 5.000 căn hộ. Đối với dự án có diện tích dưới 10ha, hầu hết đều không có dự án phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% theo quy định.

Nguyên nhân của tình trạng này là do các chủ đầu tư không nhiệt tình phát triển nhà ở xã hội, nhưng cơ quan quản lý không có biện pháp chế tài nghiêm khắc. Đáng lẽ, cơ quan chức năng phải buộc chủ đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội trước hoặc thực hiện song song với việc phát triển nhà ở thương mại thì lại để nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trước, sau đó lờ luôn việc phát triển nhà ở xã hội.

Hiện tất cả dự án có quy mô trên 10ha đều đã xác định được quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nhưng các chủ đầu tư chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chậm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên không thể triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này được. Còn đối với dự án có quy mô dưới 10ha, hầu hết quỹ đất 20% trong dự án đều được quy thành tiền. Các chủ đầu tư sau khi nộp tiền thì thâu tóm luôn phần quỹ đất này, biến thành nhà ở thương mại.

Đây là một trong những bất cập trong việc phát triển nhà ở xã hội. Sở dĩ có tình trạng trái khoáy này là do Nghị định 100/2015 có quy định, trường hợp chủ đầu tư chuyển giao quỹ nhà ở hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% thì được tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, tức bằng với giá đất khi tính tiền sử dụng đất dự án mà chủ đầu tư đã nộp.

Rõ ràng, với quy định này, Nhà nước không được gì và người dân cũng không có thêm nhà ở xã hội để mua. Bởi lẽ, khi chưa có quy định về dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, chủ đầu tư nhà ở thương mại cũng phải nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án mới được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở.

Theo ông Nguyễn Văn Danh - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM - sở biết việc dự án có diện tích trên 10ha chậm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà ưu tiên phát triển nhà ở thương mại trước, nhưng không xử lý được do không có quy định pháp luật về biện pháp chế tài.

Trong khi đó, nguồn vốn thu từ điều tiết 20% nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha vẫn chưa được Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng hướng dẫn phương thức quản lý, sử dụng, dẫn đến nguồn tiền này chưa được phân bổ lại để đầu tư nhà ở xã hội. Hiện sở đã báo cáo những bất cập này với Bộ Xây dựng.