Gỡ vướng nhiều thắc mắc về nhà ở xã hội

Trường hợp nào được mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm, chứng minh thu nhập?

Công cộng theo quy định của pháp luật mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập.

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết quy định một số cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc do các quy định pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, việc tháo gỡ vướng mắc trong lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu tại các khu vực hình thành đô thị khi sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền 2 cấp sẽ thực hiện theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Quy hoạch chi tiết được lập, điều chỉnh song song với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (nếu không cần quy hoạch phân khu) và chỉ phê duyệt sau khi các quy hoạch này được thông qua.

Nghị quyết cũng cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư đối với các khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch đô thị, nông thôn, theo các quy định thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Về loại hình nhà ở, tại các thành phố trực thuộc trung ương và khu vực thuộc địa giới hành chính phường của tỉnh, nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang được xác định là nhà chung cư.

Với các khu vực còn lại, HĐND cấp tỉnh quyết định loại hình nhà ở phù hợp với quy định pháp luật và điều kiện thực tế địa phương.

Đáng chú ý, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, nhà ở vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở sẽ được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm, đồng thời không cần đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Ngoài ra, lao động hợp đồng không xác định thời hạn hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang làm việc tại các đơn vị công an cũng được mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Điều kiện về nhà ở và thu nhập của nhóm này được áp dụng tương tự quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở.

Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 13-2 và được áp dụng đến hết ngày 28-2-2027. Trong trường hợp các luật, nghị quyết của Quốc hội hoặc văn bản của Ủy ban Thường vụ Quốc hội được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới có hiệu lực trong thời gian này, các quy định tương ứng trong Nghị quyết sẽ chấm dứt hiệu lực.

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt khoảng 2% so với kế hoạch được giao. Đến hết năm, quy mô các dự án nhà ở xã hội đang triển khai trên toàn quốc đạt khoảng 657.395 căn, tương đương 62% chỉ tiêu của Đề án.

Điều kiện để được mua nhà ở xã hội

Người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên và người đã lập gia đình. Cùng với đó là kiến nghị về việc cơ quan Công an cấp xã có quyền xác nhận điều kiện về thu nhập để mua, thuê mua NƠXH đối với người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có hợp đồng lao động.

Phản ánh tới Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các tỉnh, thành như: Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh cùng UBND tỉnh Thanh Hóa và các tổ chức, cá nhân nêu ra một số vướng mắc, khó khăn trong việc xác nhận điều kiện về thu nhập cho đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị không có hợp đồng lao động do UBND cấp xã không có thông tin, dữ liệu về dân cư để làm cơ sở xác nhận.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Văn Sinh, mới đây tại văn bản gửi tới Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất trường hợp đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị không có hợp đồng lao động thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập theo quy định và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú/tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú/tạm trú hoặc nơi ở tại thời điểm đối tượng đề nghị xác nhận căn cứ thông tin cơ sở dữ liệu về dân cư để thực hiện việc xác nhận về điều kiện về thu nhập.

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp khách hàng là đối tượng “người thu nhập thấp tại khu vực đô thị” không có hợp đồng lao động có nhu cầu vay vốn xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở gặp khó khăn trong việc xin xác nhận đối tượng để được thụ hưởng chính sách của Nhà nước.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ giao cơ quan Công an cấp xã khi có đủ hồ sơ chứng minh về đối tượng, điều kiện mua nhà theo quy định tại Điều 76, Điều 110 của Luật Nhà ở thì tiến hành xác nhận đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở tại khoản 5 Điều 76 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP khi không có hợp đồng lao động vay vốn để xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; UBND cấp xã xác nhận điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 110 của Luật Nhà ở; mẫu giấy tờ theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua NƠXH đã được quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Trên thực tế, Bộ Xây dựng nhận được nhiều ý kiến, kiến nghị phản ánh của một số địa phương, tổ chức, cá nhân đề nghị nâng mức thu nhập của đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH để tháo gỡ rào cản về thu nhập, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp chưa có nhà ở có thể tiếp cận, được mua, thuê mua NƠXH.

Đây chính là lý do để Bộ Xây dựng đề xuất tới Chính phủ nâng mức thu nhập cho các trường hợp đủ điều kiện mua nhà. Cụ thể, trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng; Trường hợp chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân không quá 30 triệu đồng; Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (hoặc chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng. Các trường hợp này đều tính thu nhập theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Thời gian xác định điều kiện về thu nhập theo quy định trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận. Các trường hợp nói trên đều phải tuân theo quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, hiện nay, lãi suất cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP lãi suất 6,6%/năm (bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ). Mức lãi suất này hiện đang cao hơn so với mức lãi suất cho vay áp dụng với các đối tượng theo các chương trình khác. Bộ Xây dựng vừa đề xuất tới Chính phủ quy định như sau: Lãi suất cho vay bằng 5,4%/năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Trường hợp cần thiết phải thay đổi mức lãi suất cho vay, giao Ngân hàng Chính sách xã hội chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các đơn vị có liên quan trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định”.

Vì sao cùng ưu đãi nhưng giá bán nhà ở xã hội nơi cao nơi thấp?

Các chủ đầu tư cùng được ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT... Thế nhưng mỗi dự án được công bố với mức giá khác nhau và có xu hướng tăng dần lên tới 25 triệu đồng/m2.Trong khi đó, suất đầu tư được Bộ Xây dựng công bố với nhà ở xã hội dưới 20 tầng chỉ từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2.

Với quy định hiện hành thì suất vốn đầu tư xây dựng là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế; đây cũng là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng. Theo Bộ Xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dạng chung cư dưới 20 tầng từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2 và phân theo 8 vùng trên phạm vi cả nước, mức chênh lệch giữa vùng thấp nhất và cao nhất lên đến 10%.

Có thể thấy, chi phí bình quân để xây dựng 1m2 chung cư thấp hơn rất nhiều so với giá bán căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay.

Ghi nhận thực tế tại Hà Nội, giá nhà ở xã hội cao nhất hiện nay đang bán 25 triệu đồng/m2 tại Thanh Trì; 19,5 triệu đồng/m2 tại Trung Văn; 18,4 triệu đồng/m2 tại Đông Anh...

Cách đây 5 - 6 năm, giá nhà xã hội chỉ từ 12 - 15 triệu đồng/m2 ngay tại các quận gần trung tâm như Hoàng Mai, Long Biên, Hai Bà Trưng... Trước đó nữa, nhà ở xã hội tại Hà Nội xuất hiện các dự án chỉ 8 triệu đồng/m2 tại Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), Đặng Xá (Gia Lâm).

Ông Nguyễn Anh Quê -Chủ tịch G6 cho biết, từ trước đến nay giá nhà ở xã hội chưa có dự án nào được phê duyệt dự án trên 20 triệu đồng/m2. Trước đó, năm 2023, dự án nhà ở xã hội Trung Văn bán với giá 19,5 triệu đồng/m2 khiến nhiều người dân bức xúc. Cũng từ đó, các chủ đầu tư căn cứ xây dựng mức giá mới cao hơn mức giá cũ.

Ông Quê cho rằng, với giá 25 triệu đồng/m2 sẽ tạo mặt bằng giá mới với các dự án nhà ở xã hội sau này. Với mức giá này, người dân có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội cũng khó mua được. Ví dụ, 2 vợ chồng có 2 con nhỏ với mức thu nhập dưới 35 triệu đồng/tháng theo quy định. Khi mua căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 70m2 giá căn hộ lên tới gần 1,8 tỷ đồng. Hầu hết các gia đình vay ngân hàng lên tới 70%. Theo đó, căn hộ này sẽ phải vay 1,2 tỷ đồng. Với mức lãi vay ưu đãi cho nhà ở xã hội, mỗi tháng gia đình này vẫn phải trả hơn 10 triệu đồng/tháng tiền gốc và lãi vay. Như vậy, số tiền còn lại không đủ sinh hoạt cho gia đình.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế cho biết, giá bán căn hộ chung cư nhà ở xã hội trên thị trường hiện nay, được cấu thành từ nhiều yếu tố trong đó chi phí bình quân để xây dựng 1m2 chỉ là một trong nhiều yếu tố.

Theo ông Thịnh, mỗi dự án có những đặc thù khác nhau, những đặc thù này sẽ phần nào ảnh hưởng đến giá trị của dự án, như giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, mật độ xây dựng, tầng cao, thương hiệu chủ đầu tư.

“Việc giá nhà ở xã hội cao gấp nhiều lần suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chưa hợp lý. Xét trên mặt bằng về giá chung cư hiện nay vẫn cao so với thu nhập của người dân. Thời gian qua nhiều phân khúc bất động sản bị “thổi giá” và đang có hiện tượng giảm giá trước mắt sẽ diễn ra mạnh ở những phân khúc đầu cơ giai đoạn trước bị thổi lên quá cao. Thị trường sẽ có sự điều chỉnh để giá bất động sản hợp lý hơn trong thời gian tới”, ông Thịnh nói.

Kết hôn với người nước ngoài có được mua nhà ở xã hội?

Bà Nguyễn Thị Tuyết (Bắc Ninh) kết hôn với người nước ngoài. Cá nhân bà đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Bà Tuyết hỏi, bà có được đứng tên một mình mua nhà ở xã hội hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Ngày 29/6/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024, theo đó:

Tại khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định: "Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này"; đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã được quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023.

Người mua nhà ở xã hội ngoài thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở nêu trên còn cần đáp ứng đồng thời điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập (tại Điều 29 và Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội).

Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hằng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Do đó, đề nghị bà nghiên cứu những quy định nêu trên để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.