Nhà ở xã hội chỉ đạt 31%
Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), phân khúc nhà ở xã hội tại đô là gần 4 triệu m2 sàn. Như vậy, so với kế hoạch đề ra đến năm 2020, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội hỗ trợ người thu nhập thấp chỉ mới đạt khoảng 31% (kế hoạch năm 2020, tầm nhìn 2030 là đạt 12,5 triệu m2 sàn).
Các dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tìm nguồn vốn khác khi Ngân hàng Nhà nước giảm dần vốn cho bất động sản.
Về nguyên nhân dẫn đến kết quả xây dựng nhà ở xã hội chưa cao, theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) là do việc phát triển nhà ở xã hội đang gặp rất nhiều khó khăn do thiếu nguồn tín dụng cho vay ưu đãi. Dự kiến, nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới rất hạn chế.
Cũng theo ông Vũ Văn Phấn, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy hiện có 205 dự án nhà ở xã hội đang bị chậm tiến độ. Đáng chú ý, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được vay gói 30.000 tỷ đồng, nhưng khi gói này đến thời hạn ngừng triển khai kéo theo hàng loạt dự án bị đình trệ đầu tư xây dựng.
Trước đó, báo cáo của các tỉnh - thành cũng chỉ rõ, 205 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Để tháo gỡ khó khăn trên, một số chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xin chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại.
"Hiện nay ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách Xã hội là 500 tỷ đồng. Số tiền này chỉ để cho hộ gia đình cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở. Riêng chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội sẽ không có nguồn tài chính ưu đãi nào khác", ông Vũ Văn Phấn cho biết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, trong tổng vốn ngân sách 500 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Ngân hàng Chính sách Xã hội chỉ có 50 tỷ đồng phân bổ về TP HCM là quá ít. Ngoài ra, Ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất, vì vậy các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi.
Theo đại diện HoREA, sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm "vốn mồi" để thực hiện nhà ở xã hội theo Luật ở 2014. Nhà nước cần có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên (có thể áp dụng đối với người mua nhà có giá vừa túi tiền) tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư có nhà ở. Có thể thấy, trong 12 năm qua, Quỹ phát triển nhà ở TP HCM tạo điều kiện cho 4.010 cán bộ, công nhân viên vay với tổng số tiền 1.565 tỷ đồng (500 triệu đồng/suất) mua nhà với lãi suất 4,7%/năm.
Không riêng phân khúc nhà ở xã hội bị "khát" vốn, các chuyên gia trong ngành cho rằng, thời gian tới bản thân nhà ở thương mại cũng sẽ phải đối mặt với vấn đề này.
 Người có thu nhập thấp luôn mong muốn có nơi an cư. |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết thị trường bất động sản có sự phát triển khởi sắc trong các tháng cuối năm. Riêng năm 2019, sẽ đứng trước nhiều thách thức vì thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu tính dụng cho hoạt động đầu tư.
Tình hình lãi suất năm 2018 tương đối ổn định, nhưng từ đầu tháng 1/2019 lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên của tất cả 31 ngân hàng thương mại đều tăng để cơ cấu lại nguồn vốn và để đáp ứng tiêu chuẩn an toàn tín dụng. Trong đó, có đến 11 ngân hàng có mức lãi suất huy động tiết kiệm từ 8 - 8,6%/năm, tác động làm tăng mặt bằng lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người mua nhà.
Theo nhận định của chuyên gia bất động sản, thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Mức trần này thậm chí giảm còn 40% kể từ 1/1/2019.
Khó khăn nhiều về nguồn vốn đầu tư bất động sản, song việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi. Cả nước mới chỉ có 1 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, 50 tỷ đồng.
Trước tình hình này, ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị doanh nghiệp cần đảm bảo đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, quỹ đất, quản trị doanh nghiêp, chất lượng và tiến độ thực hiện dự án để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Song song đó, cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
"Kênh dẫn vốn từ thị trường chứng khoán vào thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong thời gian tới đây. Có doanh nghiệp mới vừa niêm yết trên sàn chứng khoán đã có mức tăng trưởng giá trị cổ phiếu rất tốt, bên cạnh những mã chứng khoán bất động sản bị chao đảo", ông Châu cho biết thêm.
Theo quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, 80-85% còn lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Trong khi đó, nguồn vốn từ ngân hàng đang ngày càng thắt chặt, nguồn vốn huy động từ khách hàng cũng không dễ khiến nhiều người lo lắng thị trường sẽ trầm lắng, bởi hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước khác, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản, nhưng ở nước ta, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng.