Bảng giá đất mới tại TP HCM sẽ được công bố vào ngày 1-1-2020 ,có thể vẫn giữ nguyên khung giá như hiện nay. Ảnh minh họa: Anh Quân
Nhiều ý kiến trái chiều
Hôm 19-12, Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 (Nghị định 96/2019). Điểm đáng chú ý trong nghị định này là Chính phủ cho phép các địa phương được tăng 20% so với mức tối đa được quy định trong khung giá đất.
Là người đã từng góp ý cho dự thảo về khung giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, với mức cho phép tăng 20% so với giá tối đa quy định trong khung giá đất, khi đó bảng giá đất của các địa phương ban hành cũng tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng tăng. Biên độ tăng của khung giá đất càng lớn thì nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất càng tăng
"Việc tăng nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ nên giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội" ông Châu cho biết.
Người đứng đầu HoREA cho rằng không chỉ tác động đến việc nộp thuế mà tăng giá đất sẽ tác động đến giá cả thị trường bất động sản, khi đó giá nhà ở sẽ tăng theo. Đối với bất động sản tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp ở đô thị khó mua được nhà ở hơn.
Trái với mối lo ngại của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc áp dụng khung giá đất mới sẽ làm cho giá bất động sản tăng, song về lâu dài thì không đáng lo ngại.
Theo ông Võ, thời gian qua, khung giá đất được điều chỉnh chưa sát với thực tế nên đã xảy ra những vấn đề tiêu cực. Tình trạng doanh nghiệp trục lợi và việc trốn thuế tại các giao dịch bất động sản xảy ra khi khung giá đất thấp hơn giá thị trường. Chính vì vậy, việc tăng khung giá đất sẽ làm các khoản thuế phải đóng cao hơn nên hoạt động đầu cơ bất động sản sẽ giảm đi do lợi nhuận thấp, khi đó người đầu cơ giảm thì giá của thị trường sẽ bình ổn, thậm chí có thể sẽ giảm.
Về phía cơ quan xây dựng Nghị định, Bộ Tài Nguyên và Môi trường khi xây dựng dự thảo khung giá đất để trình Chính phủ đã điều tra giá đất tại 672 xã trên địa bàn 84 huyện, thị xã thuộc 21 tỉnh, thành phố nên đã tính toán mức tăng cho phép không quá 20% để không tác động lớn tới doanh nghiệp và người dân. Hơn nữa, bộ này lý giải mức tăng 20% áp dụng cho cả chu kỳ 5 năm chứ không chỉ 1 năm nên sẽ tác động không đáng kể tới thị trường.
Giá nhà, đất tại Hà Nội và TP HCM sẽ tăng?
Sau khi khung giá đất mới được ban hành, một số doanh nghiệp bất động sản nhận xét, giá đất cao nhất trong khung mà Chính phủ ban hành mới chỉ bằng khoảng 15% giá đất thị trường TP HCM hiện nay.
Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết, khung giá đất mà Chính phủ ban hành dù có tăng thêm 20% như quy định thì vẫn không theo kịp giá thị trường. Hơn nữa, việc tăng 20% là còn tùy thuộc vào quyền quyết định của từng địa phương. Nếu địa phương nào giữ nguyên như khung giá Chính phủ ban hành thì không ảnh hưởng. Còn tăng thêm 20% thì người dân và doanh nghiệp sẽ phải đóng thêm tiền thuế tương ứng khoảng 2%. Vì thế, khung giá đất mới không tác động nhiều đến thị trường.
Việc Chính phủ trao quyền chủ động tăng giá đất cho các địa phương nên bảng giá đất ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có sự khác nhau, tùy vào tình hình thực tế tại mỗi nơi. Ví dụ như tại TP HCM, đầu tháng 12-2019, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đề xuất chính quyền thành phố giữ nguyên bảng giá đất hiện hành và chỉ bổ sung giá đất của một số tuyến đường mới. Nếu được phê duyệt thì bảng giá đất mới của TP HCM áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 không tăng, giá đất ở mức cao nhất trên địa bàn TP HCM tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Hàm Nghi (quận 1) vẫn là 162 triệu đồng/m2.
Còn tại Hà Nội, chính quyền thành phố đề xuất hội đồng nhân dân duyệt phương án giá đất tăng khoảng 15% so với giá hiện hành cho giai đoạn 2020-2024.
Trong trường hợp phương án của TP HCM và Hà Nội đều được hội đồng nhân dân chấp thuận thì khi đó giá nhà đất của 2 thành phố cũng có sự khác biệt.
Như vậy, có thể thấy, giá nhà đất có tăng hay không còn tùy thuộc vào quyết định của chính quyền các tỉnh, thành phố, chứ không hẳn là cứ thấy khung giá đất tăng thì giá nhà đất sẽ tăng.