Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ?

Căn hộ khan hiếm, đà tăng giá trở lại

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm 2024  diễn biến đi ngang theo năm, trong đó hạng B chiếm 57% thị phần, hạng C chiếm 39% thị phần và hạng A chỉ chiếm 4% thị phần. 

Đặc biệt, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng hạn chế tại TP HCM, chỉ chiếm 18%, và ở khá xa trung tâm. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở khu Đông với 57% thị phần.

Bất động sản khu Đông TP HCM cũng tạo nên một bức tranh tương phản về nguồn cung bất động sản. Trong khi TP Thủ Đức lại đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng. 

Mặc dù đây là một trong những quận có cư dân hiện hữu đông đúc, buôn bán sầm uất nhưng nguồn cung các dự án mới lại khan hiếm đáng kinh ngạc. 

Khách hàng “đỏ mắt” để săn lùng những dự án có không gian sống chất lượng, rộng rãi, thoáng đãng, giá cả phù hợp và chính sách bán hàng tốt.

Theo các môi giới chia sẻ, nhiều gia đình đang thuê căn hộ với giá đắt đỏ ở khu vực trung tâm như quận 1, quận 3 đang có xu hướng ly tâm. 

Từ đó đẩy mạnh nhu cầu tìm kiếm những dự án có không gian căn hộ đủ lớn chừng 80m2, có không gian thoáng đãng với giá cả hợp lý tại khu vực quận Thủ Đức. 

Thế nhưng môi giới cũng không có nhiều nguồn hàng để giới thiệu cho người mua. Trong khi nguồn cung bó hẹp, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ đẩy chi phí cấu thành căn hộ chung cư tăng vì các quy định tính giá đất theo giá thị trường, khiến giá còn tiếp tục đi lên.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định, mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án. Tuy nhiên được hỗ trợ tốt bởi các phương thức thanh toán giãn cách, hỗ trợ vay ngân hàng, chính sách bán hàng linh hoạt.

Thực tế, theo số liệu từ Nhà Tốt, giá trung bình căn hộ tại quận Thủ Đức (cũ) tính đến quý 1/2023 đã đạt mức 78,7 triệu đồng/m2, tăng khoảng 12 triệu đồng/m2 so với cùng kì. 

Đứng trước mặt bằng giá cao như vậy, những căn hộ tầm trung giá vừa túi tiền hiếm hoi trên thị trường luôn nhận được sự quan tâm tích cực của khách hàng. 

Sự dịch chuyển xu hướng của khách hàng

Theo ông Nguyễn Hà, Tổng Giám đốc Thăng Long Real, Việt Nam hiện nay đang từng bước vượt qua ảnh hưởng của giai đoạn suy thoái kinh tế toàn cầu, nhờ tốc độ tăng trưởng tích cực trong 6 tháng đầu năm 2024. 

Nền kinh tế nhìn chung đã phục hồi trở lại như trước đại dịch COVID-19 và tiếp tục xu hướng tích cực. Đáng chú ý, tăng trưởng GDP quý II/2024 phục hồi mạnh, đạt 6,93%, tính chung 6 tháng đạt 6,42%. 

Bên cạnh đó, giải ngân đầu tư công rất tích cực, nhiều dự án hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, vượt tiến độ đề ra. 

Dòng vốn tín dụng cho thị trường với lãi suất thấp so với mấy năm gần đây  là 6-9%/ năm. Đáng chú ý là 3 luật sửa đổi liên quan đến bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được áp dụng vào 1-8. 

Đây sẽ là hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. 

Đồng thời tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. Đứng trước những tín hiệu tích cực từ nền kinh tế, doanh nghiệp quyết định tung giỏ hàng  trong giai đoạn này.

Đặc biệt, Luật đất đai năm 2024, dự kiến có hiệu lực từ 1-8 sẽ có nhiều điểm mới, trong đó đáng chú ý là mở rộng điều kiện quyền sử dụng đất đối với Việt kiều. Trong khi lượng kiều hối về mỗi năm đều tăng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng thị trường.

Báo cáo của Đất Xanh Services cho thấy lượng quan tâm của khách hàng đối với bất động sản tăng dần, với lượt tìm kiếm, số lượng khách tham quan dự án – nhà mẫu, và tham dự sự kiện ước tăng 50 – 70%. Các luật mới có hiệu lực giúp hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, củng cố niềm tin của thị trường.

Ông Hà cũng nhận định, trong giai đoạn này, khách hàng không còn quá mặn mà với các sản phẩm mang tính đầu cơ, đầu tư dàn trải. 

Thay vào đó, họ quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu mua để ở thực, cho thuê có dòng tiền ổn định. 

Lượng giao dịch và giá bất động sản tăng từ 5%-20% ở các dự án căn hộ đã bàn giao với mức giá cho thuê tốt cho thấy xu hướng này.

Khách hàng hiện tại quan tâm nhiều hơn đến các dự án đang được giới thiệu ra thị trường, đặc biệt là ở phân khúc tầm trung. Các dự án này thường có chính sách thanh toán linh hoạt kéo dài từ 2-3 năm, cùng nhiều hỗ trợ cho người mua như thanh toán 50% nhận nhà, sau đó tiếp tục trả góp và hưởng ưu đãi lãi suất. 

Ngoài ra, thay vì ưu tiên các sản phẩm diện tích nhỏ, thiếu tiện ích ở các quận trung tâm, xu hướng đang dịch chuyển ra các quận liền kề có tuyến đường vành đai 2, 3 đi qua, với các căn hộ có diện tích lớn hơn, nhiều không gian xanh và đa dạng tiện ích.

Thị trường bất động sản TP HCM quý 3-2024 đang đối mặt với nhiều thách thức về nguồn cung, đặc biệt là sự thiếu vắng phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại quận Thủ Đức (cũ). 

Tuy nhiên, với sự tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và sự thay đổi xu hướng mua nhà của người dân, thị trườngvẫn cho thấy những tiềm năng phát triển lớn trong tương lai.

Cạn kiệt” nhà ở bình dân 

Savills Việt Nam vừa phân tích số liệu 6 tháng đầu tư. Kết quả cho thấy, nhóm sản phẩm bình dân, dưới 3 tỉ đồng đã “cạn kiệt” chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp mới. 

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ TPHCM bắt đầu đi vào quỹ đạo phục hồi với nguồn cung sơ cấp tăng và tỷ lệ giao dịch thành công tăng gấp đôi so quý I, với 2.288 căn. 

Tuy nhiên, nhóm sản phẩm bình dân ở mức dưới 3 tỉ đồng chỉ chiếm 18% nguồn cung mới của giai đoạn 6 tháng đầu năm. Theo nghiên cứu của Savills, hiện nay căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là phân khúc bình dân. 

Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn cho thị trường khi phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung căn hộ 3 năm tới.

Ngoài ra, báo cáo cũng cho thấy, thị trường chỉ ghi nhận 10 sản phẩm mới trong quý ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỉ đồng/căn. Tốc độ bán hàng của các sản phẩm trên 30 tỉ đồng rất chật vật, với chỉ 6% được hấp thụ.

Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng trong quý II, nguồn cung căn hộ mới trong quý tăng 78% theo quý và 199% theo năm lên 1.125 căn từ một dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo. Trong đó hạng B chiếm 70% thị phần nguồn cung mới. Điều này đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp tăng 13% theo quý lên 5.574 căn.

Nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm duy trì ổn định theo năm ở mức 6.690 căn, trong đó hạng B chiếm 56% thị phần, tiếp theo là hạng C (40% thị phần) và hạng A (4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Đáng chú ý, báo cáo cũng đánh giá thị trường đang trở lại quỹ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy niềm tin của thị trường. Quý II ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả. Trong nửa đầu năm, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy.