"Bất động sản nông nghiệp gần như... bất động"

Theo giới phân tích, điều này dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng - Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng.

Tại cuộc hội thảo "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách" diễn ra ngày 26-12 tại Hà Nội, trên 40 tham luận và các ý kiến phát biểu đã tập tập trung làm rõ khái niệm, đặc điểm, những nhân tố tác động, bối cảnh của "bất động sản nông nghiệp" và "thị trường bất động sản nông nghiệp" Việt Nam.

Các nhà phân tích cùng giới chuyên gia đã cùng phân tích thực trạng và tiềm năng, cơ hội và nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam nói chung và các địa bàn trọng điểm nói riêng; phân tích làm rõ những vướng mắc pháp lý, chính sách và kiến nghị giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam…

Từ đó, đưa ra kiến nghị chính sách đất đai cho nông nghiệp cần phải điều chỉnh, gồm: quy hoạch sử dụng; giao cho thuê đất; quyền của chủ thể sử dụng; hạn mức và thời hạn giao cho thuê; hạ tầng phục vụ các giao dịch về quyền sử dụng đất và thu hồi đất; đồng thời, phân tích mô hình và kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp và khả năng áp dụng cho Việt Nam.

Hạn chế từ việc tài sản đất đai không trở thành tài sản đích thực

Ông Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, kinh tế đất nước chậm phát triển một phần trong đó là bởi tài sản đất đai không trở thành tài sản đích thực.

Theo vị chuyên gia này, cần tháo gỡ các vấn đề còn bất cập trong nông nghiệp, bởi phần lớn rủi ro kinh tế tại Việt Nam là liên quan đến đất đai và đang lan dần xuống nông thôn theo quá trình đô thị hóa. Bên cạnh đó, nông nghiệp vẫn là ngành nghề còn chưa phát triển mạnh bằng các ngành nghề khác."Tại nước ta, lực lượng quan trọng là người nông dân nhưng nhóm đối tượng này lại không có điều kiện phát triển. Ví dụ như Vĩnh Phúc, có tới 75% dân số sống ở nông thôn. Mặc dù GDP của Vĩnh Phúc đạt gần 100 triệu đồng nhưng thu nhập đầu người của người dân chưa được 50 triệu đồng/năm", ông Thiên dẫn chứng.

"Bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam gần như bất động bởi nó chuyển động rất ít do khó thay đổi mục đích sử dụng ruộng đất, dẫn đến bất động chức năng. Vì tư duy an ninh lương thực và hạn chế tối đa quyền sở hữu kinh tế đối với ruộng đất của các chủ thể thực tế (xóa bỏ tư hữu ruộng đất). Do đó, không có (và khó phát triển) thị trường bất động sản nông nghiệp đúng nghĩa," ông Thiên nói.

Vẫn theo ông Thiên, một trong những nguyên nhân khiến ngành nông nghiệp gặp khó là cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo và rối rắm. Ông cho rằng chính phủ không được chậm trễ trong đưa ra các giải pháp như cần Luật Đất đai mới, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp vào nông nghiệp tích cực hơn và cần sự hỗ trợ cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

Trong khi đó, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng hiện chính phủ muốn nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp; gia tăng giá trị thương mại và tỉ trọng đóng góp của nông nghiệp vào nền kinh tế; hướng tới một nền nông nghiệp sạch - nông nghiệp công nghệ cao; phấn đấu trong 10 năm tới, đưa Việt Nam lọt vào nhóm 15 quốc gia có nền nông nghiệp phát triển nhất thế giới…

Theo ông Chiến, để đạt được kế hoạch trên Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng được hệ thống cơ chế chính sách thông thoáng, cởi mở, vận hành theo cơ chế thị trường, nhằm thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước đầu tư vào nông nghiệp; đặc biệt là sự vào cuộc của các doanh nghiệp tư nhân. Để làm được điều này, việc hình thành một thị trường bất động sản nông nghiệp, phát triển minh bạch, bền vững, phát huy hết tiềm năng, thế mạnh và giá trị của nguồn lực đất đai là một trong những vấn đề hết sức cần thiết.

Theo quan điểm của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà nước cần ưu tiên hỗ trợ các địa phương xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung thông qua phân bổ ngân sách nhà nước được cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Nhà nước cần căn cứ khả năng cân đối vốn của từng giai đoạn và hàng năm, nhu cầu sản xuất nông nghiệp của nhà đầu tư trong từng địa phương, để quyết định về nguồn vốn hỗ trợ để thực hiện xây dựng quy hoạch các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung. Doanh nghiệp trong nước thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn được tiếp cận, hỗ trợ tín dụng theo quy định của Chính phủ về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn…

Từ phản ánh của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Chiến cho biết doanh nghiệp phải "tự bơi" khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh. Trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện, nhất là về gia tăng khả năng tích tụ đất đai. Bởi tổ chức kinh tế phi nông nghiệp không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc sử dụng cũng đang bị giới hạn do mức hạn điền, gây không ít cản trở cho sự phát triển thị trường sử dụng đất đai.

"Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập…", ông Chiến nói.

Kiến nghị vận hành theo cơ chế thị trường

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán. Nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường. Cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập… dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng - Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế. Việc xác định, công nhận bất động sản nông nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản là điều cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường. Đồng thời, cần bổ sung và hoàn thiện cơ chế pháp lý, tạo sự an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư.

Tham luận tại Hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định, phát triển thị trường mua bán đất đai nông nghiệp và xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Đó là xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp. Đây cũng là xu hướng ổn định nguồn cung và chất lượng nông sản để có thể tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, cũng là xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp ra khỏi khu vực nông thôn, tham gia vào các khu vực khác như công nghiệp, thương mại - dịch vụ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong khẳng định, thị trường bất động sản nông nghiệp có nhiều tiềm năng, cần được tiếp tục gỡ nút thắt, phát triển gắn với phát triển vùng nông nghiệp kết hợp du lịch trải nghiệm và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xung quanh… để gia tăng cơ hội và tác động lan tỏa, liên ngành cả về kinh tế và xã hội.

Theo ông Phong, phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là giải pháp tối ưu và là xu hướng tất yếu để đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa. Điều kiện để thành hình và phát triển một thị trường bất động sản nông nghiệp lành mạnh của các hộ nông dân là các giao dịch về bất động sản nông nghiệp cần đáp ứng được các yêu cầu, như: không chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hài hòa mục tiêu lợi nhuận; nâng cao chất lượng đất, chất lượng sản phẩm nông sản.

Các chuyên gia cũng thống nhất rằng những khó khăn về tích tụ, tập trung đất đai nông nghiệp đang là một trong những rào cản khiến doanh nghiệp khó đầu tư sản xuất ngành nông nghiệp quy mô lớn. Vấn đề này cần được giải quyết khi sửa đổi các luật và văn bản nghị định liên quan. Được biết, Ban tổ chức sẽ có văn bản kiến nghị lên Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan về các vấn đề được nêu trong Hội thảo; đặc biệt là định hướng xây dựng khung khổ pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này.