Một góc thành phố Nha Trang.
Việc bán nhà hai mức giá đang diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản. Để tránh rủi ro, Nhà nước cần thiết phải kiểm soát việc thanh toán các giao dịch này qua ngân hàng.
Thủ đoạn bán nhà hai giá để trốn thuế
Thông thường, khi giao dịch mua bán nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Phía người mua thì đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.
Nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì doanh nghiệp sẽ phải đóng khoản này thấp hơn.
Để giảm bớt các khoản thuế này, người mua và người bán thường "bắt tay" nhau khai báo giá bán giảm xuống. Ví dụ, 1 căn hộ có giá giao dịch 3 tỷ đồng nhưng trong đồng mua bán ra công chứng, giá chuyển nhượng chỉ là 1,8 tỷ đồng. Số tiền 1,2 tỷ đồng không phải chịu thuế.
Không những thế, tại nhiều dự án bất động sản, khách mua nhà còn đồng thuận để chủ đầu tư ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán, chấp nhận trả thêm tiền chênh ngoài để giúp chủ đầu tư trốn thuế. Khoản tiền chênh ngoài được hợp thức bằng những hợp đồng tư vấn dịch vụ hoặc chủ đầu tư giao trực tiếp cho đơn vị môi giới thu…
Đơn cử, qua khảo sát của người viết tại dự án đất nền tại khu đô thị Nam Trung Yên cho thấy, theo chào mời của các sàn giao dịch, giá bán 1 căn shophouse có diện tích 130 m2 là 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán, giá trị căn nhà chỉ được ghi 12 tỷ đồng. Số tiền còn lại là 18 tỷ đồng, khách hàng phải trả ngoài và không có hóa đơn, chứng từ.
Một nhân viên môi giới căn hộ khu vực cho biết đây là việc "lợi đôi đường", cho cả người bán và người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng, chủ đầu tư cũng bớt phải đóng thuế đi.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), việc kê khai giá bán nhà thấp hơn giá trị thực là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của Nhà nước bị giảm xuống. Khách hàng chấp nhận dù biết phạm luật, một phần do cơ chế hiện nay chưa thực sự chặt chẽ.
Rủi ro lớn
Theo phân tích của luật sư Nguyễn Duy Phương (đoàn luật sư TP Hà Nội), hành vi của các doanh nghiệp, cá nhân khi ký hợp đồng mua bán nhà đất giá thấp hơn giá thực tế và thu giá chênh không hoá đơn là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Các cá nhân tham gia đều liên đới chịu trách nhiệm về tội trốn thuế, tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội không tố giác tội phạm...
Thậm chí, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau tiền. Thêm vào đó, còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là nộp đủ số tiền thuế trốn, gian lận vào ngân sách nhà nước….
Bà Nguyễn Thị Cúc - chuyên gia trong lĩnh vực thuế cho rằng, khi tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của bất động sản. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước.
Để hạn chế tình trạng lách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc mua bán nhà, đất cũng phải được thực hiện giao dịch qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản dân.