Khu đất "dự án" Dragon Center ở ấp 6, xã Xuân Thới Sơn, huyện Hóc Môn, TP HCM được Công ty Việt Á Châu rao bán cho khách dù nơi đây không được phân lô, phát triển nhà ở - Ảnh: Q.ĐỊNH
TS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng: Để thị trường không rối loạn, cách giải quyết hiệu quả nhất là phải cấm phân lô bán nền. Việc phân lô bán nền phải trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định... Còn cái mà người ta đang làm tràn lan hiện nay là "ba không": không có dự án, không đúng mục đích sử dụng đất và quy hoạch.
Việc phân lô bán nền chỉ có tác dụng làm... hỗn loạn thị trường. UBND các tỉnh cho phép người dân hiến đất làm đường rồi tách thửa đất hàng loạt là sai, quy định hiện hành có đủ cơ sở, biện pháp để chính quyền địa phương dẹp tất cả các khu đất phân lô bán nền.
Rối loạn đô thị và thị trường
* Luật đất đai 2003 cấm các dự án phân lô bán nền, nhưng các quy định sau đó lại mở rộng dần những khu vực được phép phân lô bán nền. Những quy định này có phù hợp với định hướng của thị trường bất động sản ban đầu?
- Nguyên tắc của thị trường bất động sản là thu lợi nhuận bằng việc đầu tư trên đất chứ không phải đi buôn đất. Trong khi đó, việc phân lô bán nền lại khuyến khích các nhà đầu tư (thực ra là đầu cơ) bỏ tiền mua, chờ đất lên giá để bán mà không đầu tư, xây dựng gì.
Khi soạn thảo Luật đất đai năm 2003 chúng tôi đã nhìn thấy điều này nên buộc chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được bán. Ngoài ra, phân lô bán nền còn không có lợi cho quá trình phát triển khu dân cư.
Năm 2007, nghị định 84 cho phép phân lô bán nền tại các khu vực nông thôn, bản thân tôi lúc đó đã không đồng ý việc bàn "lùi", cho phân lô bán nền trở lại.
Nghị định 43 (hướng dẫn Luật đất đai 2013) lại "mở" hơn, cho phân lô bán nền cả trung tâm đô thị lớn trong khi Luật nhà ở và Luật xây dựng không đề cập. Có thể nói, phân lô bán nền tràn lan là cái "tội" của nghị định 43.
* Nhưng nhiều người dân và doanh nghiệp vẫn muốn đầu tư vào đất nền, thưa ông?
- Vì đầu tư vào đất nền quá dễ kiếm tiền. Doanh nghiệp đầu tư ít tiền làm hạ tầng rồi bán lại giá cao gấp 3, 4 lần giá mua, vốn ít mà lãi cao nên có nhiều nhà đầu tư nhảy vào làm. Thiệt hại lớn ở đây không phải về tiền bạc mà về mặt phát triển khu dân cư, quản lý quy hoạch.
Các khu quy hoạch dân cư sẽ trở thành hàng loạt đất nền để trống, sử dụng đất không hiệu quả, chính quyền thất bại trong quản lý khu dân cư và thị trường bất động sản. Một lượng tiền lớn đưa vào đất nằm yên một chỗ, không thành vốn sản xuất.
* Nếu cứng nhắc theo Luật đất đai 2003 thì sẽ có nhiều người dân thu nhập từ trung bình đến thấp ở đô thị không có cơ hội tạo lập được nhà ở?
- Những người lấy người có thu nhập thấp biện hộ cho chính sách này chẳng qua muốn nó tồn tại để thu lợi. Cũng từ những người muốn chính sách phân lô bán nền tồn tại đã biến tướng, hợp thức hóa nó bằng quy định diện tích tối thiểu để tách thửa, một gia đình được tách nhiều thửa...
Ở TP.HCM cũng như các đô thị lân cận, có làn sóng người dân đổ xô đi đầu tư vào đất nền làm cho đất sốt giá, tập trung vào những khu chưa có hạ tầng làm xuất hiện những dự án "ma", công ty "ma" bán cái không có, lừa dối khách hàng.
Ông Đặng Hùng Võ
Dẹp không khó
* Gần đây, nhiều công ty lợi dụng chủ trương tách thửa đất để hình thành các khu phân lô bán nền lớn. Nếu chưa sửa được nghị định 43 cho phép phân lô bán nền như ông nói ở trên thì có cách nào để xử lý?
- Luật đất đai nghiêm cấm hành vi sử dụng đất sai mục đích và Nhà nước sẽ thu hồi đất khi đất bị sử dụng sai mục đích. Chính quyền địa phương phải áp dụng quy định này để xử lý. Ví như việc Công ty Alibaba bán đất trên danh nghĩa môi giới, đất vẫn đứng tên chủ cũ.
Khi có vi phạm xảy ra, chính quyền địa phương thu hồi diện tích đất bị sử dụng sai thì ai bị thiệt hại sẽ ra mặt và Nhà nước nắm được "chính chủ" ngay. Việc này không tránh khỏi người ta đặt vấn đề có tham nhũng, có lợi ích nhóm đằng sau đó nên những người có trách nhiệm không xử lý đến nơi đến chốn.
* Thưa ông, các địa phương lo lắng việc thu hồi đất của người dân hay doanh nghiệp sai phạm sẽ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của địa phương?
- Địa phương nào cũng cần thu ngân sách nhưng phải chọn lọc đầu tư. Nhà đầu tư nào đến đầu tư theo quy hoạch, xây dựng đàng hoàng thì mới chào đón chứ không thể thu hút đầu tư bằng bất cứ giá nào và doanh nghiệp nào cũng chấp nhận. Các địa phương cần một dự án, một đô thị đàng hoàng chứ không cần một bãi toàn đất nền.
* Vậy theo ông, cách khắc phục lâu dài vẫn phải cấm phân lô bán nền?
- Để thị trường bất động sản không bị rối loạn vì chia lô bán nền, cách hiệu quả nhất là cấm phân lô bán nền. Với những khu nông thôn: người dân sẽ được tách thửa đất cho con cái ra riêng, chính quyền sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước khi cho phép.
Chỉ được áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn. Những hộ gia đình mới tách ra chưa có nhà ở mới được mua một nền, ai bán rồi thì lần sau phải mua nhà trong dự án.
Với những khu đất đã phân lô bán nền để trống nhiều năm, chính quyền cần ra "tối hậu thư" phải xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định, sau đó Nhà nước sẽ thu hồi để phát triển dự án khác.