CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản bán lẻ quý I/2022 tại TP HCM, ghi nhận tổng nguồn cung hơn 1 triệu m2 sàn cho thuê đang có sự phân hóa mạnh giữa khu trung tâm và quận ven đô. Một số trung tâm thương mại tại quận 1 bắt đầu có khách thuê quay trở lại song mức độ phục hồi không đồng đều so với ngoại thành.
Quý I, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm TP HCM giảm 10-20% so với năm trước. Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các trung tâm thương mại các quận ngoài trung tâm đang ở mức 35,5 USD mỗi m2 một tháng (giá thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng). Trong khi đó, giá thuê mặt bằng tầng trệt các tòa tháp thương mại ở trung tâm Sài Gòn lên đến 145,1 USD mỗi m2 một tháng, gấp 4 lần giá thuê các quận ven.
Mặt bằng bán lẻ còn trống tại khu trung tâm chỉ dao động ở biên độ hẹp 3,5%, tương đương 3.800 m2 chưa có khách thuê. Tuy nhiên diện tích trống của khu vực ngoại thành lên đến 13,7%, tương đương 131.300 m2 còn ế, tức cao hơn xấp xỉ 4 lần so với khu trung tâm. Thị trường ghi nhận số lượng yêu cầu thuê giảm đáng kể so với trước dịch và giảm mạnh ở ngành hàng dịch vụ ăn uống (F&B), thời trang và phụ kiện.
Thị trường bất động sản bán lẻ cho thuê trải dài từ khu trung tâm quận 1 ra các quận ngoại thành TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Khảo sát của VnExpress cho thấy nhiều tòa tháp thương mại ở các quận nằm ngoài khu vực trung tâm TP HCM vẫn đang giảm giá thuê để tăng tỷ lệ lấp đầy. Đến đầu tháng 4, một trung tâm mua sắm trên đường Nguyễn Văn Linh, quận 7, vẫn còn nhiều diện tích trống do các khách thuê trả mặt bằng từ đợt dịch năm ngoái, hiện có giá giảm trên dưới 10% để kích cầu. Giá thuê mặt bằng bán lẻ ở các tầng cao của khu mua sắm này khoảng 30-35 USD một m2 một tháng, vị trí tầng trệt vẫn đắt gấp đôi các tầng trên.
Còn tại trung tâm thương mại trên đường Nguyễn Văn Lượng, quận Gò Vấn (quận có tỷ lệ dân nhập cư đông tại TP HCM) cũng ghi nhận giá chào thuê mặt bằng giảm 15-20%. Một khu trung tâm mua sắm trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình cũng có giá thuê giảm 15-20% so với cuối năm ngoái. Trước đây mặt bằng bán lẻ tại khu mua sắm này có giá thuê 30 USD mỗi m2 một tháng thì nay giá chào thuê giảm còn 24-25 USD một m2, có thể đàm phán thương lượng mức giá mềm hơn trong 6-12 tháng đầu của hợp đồng thuê.
Ông Võ Hoàng Quân, người có gần nửa thập niên môi giới mặt bằng bán lẻ tại TP HCM, giải thích, đa phần các trung tâm thương mại đang giảm giá thuê mặt bằng đều thuộc các quận rìa trung tâm và đều còn nhiều diện tích trống. Các mặt bằng trống hiện nay do khách thuê F&B rời khỏi thị trường từ năm ngoái để lại.
"Các thương hiệu F&B vừa và nhỏ chết 60% khi đại dịch Covid-19 bùng phát giữa năm ngoái vẫn chưa kịp hồi phục và còn dè dặt, cân nhắc khi quyết định trở lại thị trường. Diễn biến này khiến các trung tâm thương mại ở quận xa trung tâm chật vật tìm khách thuê", ông Quân cho hay.
Trong khi đó, theo ông Quân, các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa hơn, thuộc khu lõi trung tâm quận 1 đang dần hồi sinh khi đón khách tham quan mua sắm đông trở lại. Những khu thương mại này sớm lọt vào tầm ngắm của các thương hiệu F&B quy mô lớn nên không còn nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá thuê mặt bằng cho các nhà bán lẻ.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam xác nhận, khó khăn từ kinh tế vĩ mô đang làm giảm sức mua của người tiêu dùng trong ngắn hạn, khiến các trung tâm thương mại ở khu vực ngoại thành vẫn chưa kịp lấp đầy. Điều này dẫn đến giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại đây chưa ngắt mạch giảm.
Bà Thanh dự báo thị trường kỳ vọng sẽ "ấm" dần lên và hồi phục vào những tháng cuối năm 2022. Lượng khách mua sắm dần trở lại đông đúc vào các kỳ nghỉ lễ, cuối tuần cho thấy người tiêu dùng đã bắt nhịp với hoạt động bình thường mới. Tuy nhiên, bà Thanh thừa nhận, nhu cầu thuê mặt bằng của các nhà bán lẻ dự kiến sẽ không đồng đều giữa các nhóm ngành thương mại khác nhau.
Điểm sáng của thị trường là nhiều nhà bán lẻ lớn đang có kế hoạch tăng tốc mở rộng. Điển hình Uniqlo khai trương cửa hàng bán lẻ thứ 11 tại Saigon Centre TP HCM, Nova Group triển khai hàng loạt kế hoạch mở cửa hàng mới trong tháng 3-4 năm nay.
Ngoài ra, các khách thuê tiềm năng của thị trường bán lẻ còn đến từ AEON đặt mục tiêu mở 100 siêu thị AEON MaxValu đến năm 2025; BRG Retail hợp tác mở rộng chuỗi siêu thị Fujimart với Sumitomo Corporation với mục tiêu đạt khoảng 50 cửa hàng mới vào năm 2028.
Theo dữ liệu của CBRE, nguồn cung mặt bằng bán lẻ giai đoạn 2022-2024 tại TP HCM dự kiến đạt khoảng 235.000 m2 song việc xây dựng các dự án ở khu vực trung tâm vẫn đang tiếp tục trì hoãn. Hoạt động cho thuê của các trung tâm thương mại mới vẫn diễn ra khá chậm vì các đơn vị bán lẻ có xu hướng thận trọng hơn trước đây rất nhiều trong việc mở rộng thuê mặt bằng.