Xung đột, chồng chéo thủ tục làm tắc nghẽn thị trường bất động sản

Ngày 6-9,  Báo Sài Gòn Giải Phóng - Đầu tư Tài chính, đã tổ chức tọa đàm "Xung đột pháp lý trong trong đầu tư xây dựng". Các chuyên gia, doanh nghiệp đã nêu rất nhiều vấn đề tắc nghẽn cần được tháo gỡ nhằm khơi thông thị trường bất động sản, nhất là tại TP HCM, vốn đang bị "ngộp".  

Quá nhiều xung đột

Tại tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (Horea), cho rằng có rất nhiều vướng mắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản khiến cho doanh nghiệp và thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Nhưng có 3 vấn điểm nghẽn lớn, cấp thiết cần được tháo gỡ sớm liên quan đến việc: Lựa chọn chủ đầu tư; Phê duyệt quy hoạch 1/500; Tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó đất xen cài, đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Một trong những dự án đã bị "vướng" vì thủ tục, pháp lý xung đột, chồng chéo

Nhận diện vướng mắc, ông Châu nêu chỉ riêng hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100% "đất ở". Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư đã dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường bị sụt giảm mạnh nguồn cung, nhiều doanh nghiệp bế tắc, người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở, giá nhà có xu hướng tăng, trong khi ngân sách giảm…. Thống kê Sở Xây dựng TP HCM cho thấy hiện có 170 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư thì chỉ có 44 dự án đã có sổ đỏ đất ở, còn lại 126 dự án có nguồn góc đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

"Các điểm nghẽn lớn mà chỉ cần bấm nút tháo gỡ là thành phố sẽ bung ra triển khai nhiều dự án, nếu không sẽ xảy ra tình trạng một vài doang nghiệp làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường và giá cả, trong khi nguồn thu ngân sách thì sụt giảm. Bởi đến nay tỉ lệ sụt giảm của dự án đến 80-84% so cùng kỳ năm ngoái"- ông Châu chia sẻ.

Nói về bất cập thủ tục thực hiện dự án đầu tư, ông Phan Đức Hiếu,  Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng hiện nay để thực hiện 1 dự án doanh nghiệp có liên quan đến vốn nhà nước, đất, xây dựng, nước ngoài, môi trường vì vậy nó chi phối bởi Luật đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Bảo vệ môi trường, Luật xây dựng, Luật nhà ở… Tuy nhiên đã xảy ra hiện tượng trùng lặp, chồng chéo quá nhiều. Cụ thể là chồng chéo về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; Tiêu chí phân chia dự án trong luật đầu tư, và tiêu chí phân chia dự án đầu tư trong Luật nhà ở có sự chồng chéo mà các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào chođúng.

Một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần, trong khi địa phương khác vẫn yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Điều này cho thấy luật áp dụng không thống nhất trên toàn quốc.  

Ngoài ra, nhiều địa phương thực hiện thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm giao đất, cho thuế đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Một số địa phương khác thực hiện cùng lúc với các thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư. Hiện chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực hiện. Gây khó khăn và lúng túng cho nhà đầu tư, cũng như cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ.

Tại tọa đàm, ông Mai Thanh Hà, đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án nghỉ dưỡng ở 1 tỉnh ven biển, cho biết khi bắt đầu thực hiện dự án thì lãnh đạo địa phương thống nhất tất cả chủ trương, mọi thứ đều thuận lợi. Nhưng đến khi đem máy móc tiến hành triển khai dự án thì chuyên viên của sở đến thông báo là tỉnh chưa có kế hoạch chi tiết về nhà ở nên tạm thời dừng triển khai. Thế là dự án có vốn hàng trăm tỉ đồng nhưng nằm ỳ 2 năm qua chưa triển khai được và có nguy cơ mất trắng nếu tỉnh không tháo gỡ.

Nhiều tác động để tháo gỡ

Theo ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), khi tiếp cận và tiến hành vẽ sơ đồ về thực hiện dự án đầu tư thì bản thân ông cũng nhận thấy phức tạp, vô cùng lúng túng bởi quá nhiều nội dung chồng chéo, xung đột bởi các quy định, luật… "Nếu tôi là nhà đầu tư, mà nhìn sơ đồ này trước khi bắt tay tiến hành thực hiện dự án thì tôi không dám đầu tư nữa, thà đem tiền đi gửi tiết kiệm thì hay hơn vì nó quá nhiêu khê" - ông Hiếu chia sẻ.

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban – Ban Pháp Chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng do có quá nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ nên hiện nay xuất hiện tâm lý: "Dừng, ngâm, đùn đẩy" xảy ra trong các hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng bất động sản. Bởi nếu quyết định thì ai cũng có tâm lý sợ sai, sợ rủi ro. Đó cũng là lý do khiến không ai mạnh dạng, thiếu tinh thần sáng tạo, năng động và không dám chịu trách nhiệm. Từ đó việc gì cũng xin ý kiến. Sở - ngành xin ý kiến Ủy ban; Bộ - ngành xin Thủ tướng nên hiện nay Thủ tướng phải giải quyết quá nhiều vấn đề và tạo ra điểm nghẽn lớn ảnh hướng đến điều hành kinh tế.

Ông Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục công tác phía Nam Bộ Tư Pháp, cho rằng Bộ, TP đã có nhiều cố gắng để tạo ra khuôn khổ pháp lý tốt nhất. Nhưng các vướng mắc nêu ra nằm trong phần cơ chế lập pháp vì vậy đòi hỏi mức độ cao hơn. Nhưng trong điều kiện hiện nay thì không thể giải quyết một sớm một chiều. Quốc hội là cơ quan lập pháp, gồm nhiều cán bộ chuyên trách, hoạt động quanh năm. Cơ chế là quốc hội biểu quyết thông quan luật. Phần lớn là các luật chuyên ngành giao các bộ chủ trì. Hiện nay, tỉ lệ đại biểu chuyên trách cũng đã 25%. Có nhiều cơ chế tiến bộ hơn rất nhiều, nhưng để có người nhạc trưởng giải quyết các vấn đề cần tính đến trách nhiệm cụ thể hơn .Vẫn còn du di, nể tình khi thông qua luật nên chất lượng luật chưa cao. Vì thực tế chúng ta chưa có đội ngũ chuyên gia am hiểu nên có cùng vấn đề nhưng cách hiểu khác nhau. Câu chuyên xung đột chủ yếu là xung đột lợi ích, làm sao giải quyết dựa trên bình diện lợi ích cộng đồng quốc gia đòi hỏi có cơ chế đủ quyền, đủ lực để làm.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ TN-MT, cho biết đang sửa các quy định liên quan đến nhà đầu tư, chủ đầu tư và địa điểm đầu tư dự án tại Luật Đầu tư, Luận Nhà ở và Luật Xây dựng. Vướng mắc nữa cũng được doanh nghiệp, nhà đầu tư nêu ra, là hiện tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau, khiến các cơ quan quản lý địa phương và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng. 

Chẳng hạn, thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau, khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.