Vài tuần qua, 2 dự án căn hộ cao cấp tại quận 9, Thủ Đức (thuộc TP Thủ Đức) đua nhau thiết lập mặt bằng giá mới - mức chưa từng có từ trước đến nay với 60-93 triệu đồng mỗi m2. Diễn biến này đang đẩy thị trường nhà ở tại TP Thủ Đức bước vào giai đoạn xác lập mức giá kỷ lục trong khu vực, khiến người mua, nhà đầu tư đứng trước nhiều băn khoăn trong việc định vị đâu là giá hợp lý để mua vào.

Trao đổi với VnExpress, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, dù mua căn hộ với bất cứ mục đích nào (đầu tư, khai thác cho thuê hay để ở), khách hàng có thể tự tiến hành 5 bước thẩm định trước khi xuống tiền chọn mặt gửi vàng.

Bước 1: Xác định giá thành cơ bản.

Đáp án của bài toán này có nhiều bước phức tạp nhưng rút ngắn lại là lấy giá đất cộng giá xây dựng để tìm ra tổng chi phí dự án. Sau đó lấy tổng chi phí này chia cho diện tích sàn thương phẩm sẽ ra giá thành.

Trên thực tế, giá đất hiện nay không phải là bài toán dễ xác định. Khái niệm này bao gồm giá của vị trí khu đất đắc địa đến đâu, sau đó được tính trên cơ sở so sánh với giá đất xung quanh khu vực. Tùy vào chất lượng của dự án, dùng giá đất so sánh trong khu vực nhân thêm hệ số 1,2-1,6 là hợp lý.

Giá thành xây dựng là tổng của hàng loạt các chi phí vật tư, nhân công, giám sát xây dựng... Ngoài ra giá thành xây dựng còn phụ thuộc vào chiều cao của dự án chung cư. Hiện nay, giá thành xây dựng bình quân tại khu vực TP HCM dao động 9-15 triệu đồng mỗi m2.

Người mua căn hộ tại quận 9, Thủ Đức nếu băn khoăn về mức giá kỷ lục của dự án, có thể tận dụng các kênh định giá online không tính phí để xác định giá đất, sau đó căn cứ vào quy mô dự án được công bố để tìm ra giá thành sản phẩm theo công thức trên.

Bất động sản khu Đông - Thành phố Thủ Đức tương lai. Ảnh: Như Quỳnh.

Bước 2: Tìm ra giá trị thương hiệu.

Đây là một khái niệm chưa phổ biến tại Việt Nam nhưng trong một thập kỷ qua, rất nhiều thương hiệu bất động sản uy tín trong nước đã gia nhập thị trường và phát triển mạnh mẽ cùng với các thương hiệu quốc tế.

Người mua chung cư có thể căn cứ vào thông tin cơ bản của doanh nghiệp, thị phần họ đang nắm giữ để xác định một cách tương đối uy tín chủ đầu tư. Công thức để tìm ra giá trị thương hiệu của dự án đang thiết lập mặt bằng giá kỷ lục là lấy giá thành nhân cho hệ số 1-1,2 tuỳ theo uy tín chủ đầu tư. Thông thường, nếu là chủ đầu tư uy tín, chuyên phát triển các dự án cao cấp, có thể nhân với hệ số 1,2.

Bước 3: Đo độ nóng khu vực dự án tọa lạc.

Hai dự án căn hộ đang thiết lập mặt bằng giá mới tọa lạc tại quận 9, Thủ Đức, thuộc Thành phố Thủ Đức. Ông Quang nhận xét, việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc TP HCM có hiệu lực thi hành từ 1/1/2021 là một cú hích tâm lý khiến cho khu vực này tăng độ nóng.

Thành phố Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của quận 2, 9 và Thủ Đức và trong thời gian tới, nơi đây hứa hẹn trở thành tâm điểm đầu tư hạ tầng để kết nối giao thông cũng như nhiều tiện ích cho thành phố phía Đông. Công thức để đưa độ nóng của khu vực vào giá trị bất động sản là lấy giá thành căn hộ nhân với hệ số 1-1,2.

Bước 4: Ước tính lợi nhuận kỳ vọng của tài sản.

Giới đầu tư bất động sản trước khi cân nhắc rót tiền vào kênh đầu tư nào đều đưa ra biên lợi nhuận kỳ vọng. Khách hàng có thể đánh giá về chất lượng của dự án, tiềm năng tăng trưởng trong tương lai để xác định mức lợi nhuận mong đợi của suất đầu tư. Đối với thị trường nhà chung cư cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng trung bình trước đây là 1,2, hiện nay là 1,4 trên tổng vốn đầu tư.

Tuy nhiên, một thực tế đang diễn ra trên thị trường nhà ở TP HCM là hầu như chủ đầu tư đều chào bán sản phẩm với mức giá tương lai một vài năm tới và rất hiếm có chủ đầu tư nào chấp nhận hạ thấp lợi nhuận kỳ vọng của dự án xuống mức vừa phải. Đó là lý do vì sao hiện nay người mua chung cư thường chỉ có lãi sau khi đã nhận nhà (sau 18-24 tháng xây dựng và bàn giao), ít có trường hợp vừa mua xong có thể bán kiếm lời ngay lập tức.

Bước 5: Chi phí bán hàng.

Khách mua các căn hộ đang thiết lập mặt bằng giá mới có thể nhìn vào những đơn vị phân phối sản phẩm để hình dung chủ đầu tư đã phải bỏ ra chi phí bán hàng không nhỏ để đưa được sản phẩm đến người tiêu dùng. Chi phí bán hàng năm 2020 có hệ số là 1,1. Lấy giá thành nhân với hệ số này để hình dung ra dòng tiền phải trả cho công đoạn marketing này.

Sau khi đã xác định được 5 bước trên, giá bán căn hộ sẽ được tính bằng công thức lấy tất cả kết quả nhân lại với nhau. Đây là tiến trình tính toán thông thường để tìm ra giá chung cư đang chào bán trên thị trường chưa bao gồm chi phí tài chính (các khoản vay). Nếu các dự án có tiến hành vay vốn từ ngân hàng hay các định chế tài chính khác, giá căn hộ sẽ được nhân thêm hệ số giải pháp tài chính 1,05-1,1.

Ông Quang cho biết thêm, thách thức đối với người mua khi rót tiền vào các dự án đang thiết lập mặt bằng giá kỷ lục nằm ở chỗ họ phải đối mặt với ma trận thông tin, khó xác định giá hợp lý để mua vào.

Lỗ hổng của thị trường nhà ở hiện nay là thừa môi giới chào bán hàng nhưng lại đang thiếu các đơn vị tư vấn độc lập đủ chuyên môn để đánh giá khách quan về giá bán của một dự án, giúp người dân có thông tin tham khảo đa chiều hơn. Đây là nguyên nhân khiến cho giá bán căn hộ trên thị trường hiện nay phụ thuộc nhiều vào các chiến lược quảng bá, marketing hơn là chú tâm vào phân tích dữ liệu về giá trị thật.