5 nút thắt “gây khó” thị trường bất động sản

Chủ nhật, 05/07/2020 15:04

Sau giai đoạn tăng trưởng liên tục, thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc; Còn sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu; Nguồn lực tài chính cho các dự án chưa đa dạng và bền vững…


5 nút thắt “gây khó” thị trường bất động sản - Ảnh 1.

Khu đất của Tân Hoàng Minh ở Hàng Bài 14 năm qua chưa thể xây dựng do vướng thủ tục pháp lý.

"Chính phủ đang có những chính sách, gói tín dụng cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp bất động sản chúng tôi không cần hoãn thuế đất trong vòng vài tháng, hay cứu trợ bằng tiền mặt. Chúng tôi chỉ mong Chính phủ giải quyết ngay các cơ chế chính sách đang khiến hàng nghìn dự án bất động sản ách tắc".

Đó là lời gan ruột của ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh được nhiều tờ báo dẫn lại sau buổi tại toạ đàm "Thăng trầm bất động sản 2010-2020 và những xu hướng sắp tới" diễn ra đầu tháng 6 tại FLC Sam Son Beach & Golf Resort để nói về một trong những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Tại hội nghị trên, câu chuyện "dở khóc dở cười" mà tập đoàn này gặp phải trong quá trình thực hiện dự án đã được người đứng đầu Tập đoàn Tân Hoàng Minh lần đầu tiên đăng đàn chia sẻ khá thẳng thắn.

Theo ông Dũng, có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường . Ông Dũng lấy dẫn chứng, đất tại ngã tư Hàng Bài (Hà Nội) của Tân Hoàng Minh mua từ năm 2007, nhưng đến giờ vẫn chưa xây được sau 14 năm chờ giải toả mặt bằng, thực hiện các thủ tục pháp lý về tính giá đất.

Chủ tịch Tân Hoàng Minh cũng nhấn mạnh nếu không vướng mắc pháp lý thì tiến độ xây dựng của dự án sẽ nhanh hơn rất nhiều.

"Tôi muốn thủ tục hành chính ngắn gọn lại trong vòng một năm thôi. Chính sách của Chính phủ phải cập nhật với thị trường từng năm để có thể điều chỉnh kịp thời. Nếu nhu cầu thay đổi thì Chính phủ cũng phải linh hoạt thay đổi. Quy luật cung cầu của thị trường phải áp dụng triệt để trong lĩnh vực bất động sản", ông Dũng nói.

Hàng trăm nghị định, thông tư và 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn

Không dừng lại ở doanh nghiệp, khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua cũng được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhiều lần phản ánh đến Thủ tướng và Chủ tịch Quốc hội.

Tại các văn bản kiến nghị gửi lên lãnh đạo Chính phủ và Quốc hội, VNREA cho biết, giai đoạn 3 năm vừa qua từ 2017, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung thị trường bất động sản cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề khác.

Tuy nhiên, bước sang nửa cuối năm 2019 và đầu năm 2020, thị trường gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút mạnh, ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề khác, khiến nhiều doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường đứng trước nguy cơ phá sản, nhất là khi mất thanh khoản tại nhiều dự án kéo dài, việc triển khai dự án mới gặp nhiều khó khăn.

"Hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và hàng trăm nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có gần 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Nhiều quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành BĐS còn chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập. Ngoài ra, còn thiếu các quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm BĐS mới xuất hiện trên thị trường như BĐS du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch)…", VNREA cho biết.

5 nút thắt “gây khó” thị trường bất động sản - Ảnh 2.

Không chỉ dự án của Tân Hoàng Minh, nhiều dự án khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự.

Trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS là các vấn đề pháp lý

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn đang tồn tại 5 "nút thắt" cần khắc phục, tháo gỡ.

Thứ nhất, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 - 2019), thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10% so với năm 2018. Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2019, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm (lượng giao dịch bất động sản giảm hơn 70%; nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ 2018).

Thứ hai, còn có sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Việc này thể hiện khá rõ qua nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa (có khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn) nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đ/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20% - 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đ/m2) lại chiếm đến 70% - 80% thị trường. Trong khi đó, công tác rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường lại chưa được các địa phương quan tâm thực hiện.

"Hiện nay có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nhà nước cũng chưa có cơ chế để ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân", Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Thứ ba, nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng (chủ đầu tư thường chỉ có từ 20 - 30% tổng mức đầu tư dự án). Nhà nước chưa có các định chế tài chính như ngân hàng tiết kiệm nhà ở để huy động vốn nhàn rỗi trong dân cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Dư nợ tín dụng trong đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào một số nhà đầu tư lớn và phân khúc bất động sản cao cấp (dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu du lịch nghỉ dưỡng). Mức thuế đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà, đất và sử dụng đất đai kém hiệu quả.

Thứ 4, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa đầy đủ và liên tục, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước cũng như doanh nghiệp, người dân khi tham gia thị trường.

Thứ 5, còn một số điểm mâu thuẫn, chưa phù hợp trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý tài sản công trong việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, việc giao đất, cho thuê đất, về lựa chọn chủ đầu tư dự án...

Chung nhận định trên, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết, vào cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu suy giảm cả phía cung và phía cầu. Một số phân khúc giảm mạnh như BĐS nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê. Các phân khúc còn lại tăng chậm, dần đi vào trầm lắng ngoại trừ BĐS công nghiệp.

Theo ông Nghĩa, đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, như là một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dù thị trường chưa đạt đến giai đoạn "bong bóng". Đúng vào thời điểm đó, dịch Covid – 19 bùng nổ. Thị trường rơi vào trạng thái "hôn mê" mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ.

"Trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS là các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng…. Để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch, và phải làm liên tục trong vài năm", ông Nghĩa nói.

Thị trường bất động sản đã và đang đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi góp phần huy động một lượng lớn vốn đầu tư, thúc đẩy nhiều ngành dịch vụ - sản xuất liên quan phát triển, tăng thu ngân sách, tạo ra nhiều việc làm, ổn định kinh tế - xã hội…

10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển nhanh, mạnh cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư, các chủ thể tham gia thị trường, và đặc biệt là khả năng sinh lời cho đồng vốn...

Nhìn lại sự phát triển của thị trường và tìm hiểu những vấn đề lớn mà thị trường đang đối mặt trong thời điểm bản lề trước một thập kỷ mới, Cuộc sống an toàn (cuocsongantoan.vn) và Nhịp sống doanh nghiệp (BizLIVE) thực hiện chuyên đề đặc biệt "PHÁT TRIỂN, ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN TOÀN VÀ BỀN VỮNG".

Chuyên đề gồm 3 phần:

1. NỀN TẢNG 10 NĂM: Cái nhìn tổng quan nhất về quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2020. Những gương mặt doanh nhân, doanh nghiệp tiêu biểu, để lại dấu ấn lớn trong giai đoạn này.

2. THỬ THÁCH & BẢN LĨNH: Với nền tảng đã tạo dựng, thị trường đang đương đầu những biến cố lớn trong năm 2020 - năm bản lề của một thập kỷ phát triển mới - như thế nào? Thông tin, quan điểm và ý kiến từ giới quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp chủ đầu tư, nhà đầu tư...

3. XU THẾ PHÍA TRƯỚC: Thị trường bất động sản trong quá khứ đã không ít lần trải qua biến cố, và mỗi lần vượt qua là một lần tái cấu trúc mạnh mẽ để có thể tiếp tục phát triển bền vững. Những xu thế nào sẽ trở thành chủ chốt trong những năm tới?

Chúng tôi kỳ vọng, chuyên đề sẽ mang đến nhiều lợi ích cho bạn đọc quan tâm tới lĩnh vực bất động sản, bao gồm các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Xin chân thành cảm ơn!

BAN BIÊN TẬP

Theo Tuấn Minh (bizlive.vn)

Gửi bình luận

Mr Phú Hưng câu chuyện 15 năm chinh phục thị trường đầu tư tài chính

Mr Phú Hưng câu chuyện 15 năm chinh phục thị trường đầu tư tài chính

Tài chính 13:42

Mr Phú Hưng - diễn giả truyền cảm hứng, xây dựng kết nối cộng đồng đầu tư Việt Nam và câu chuyện chinh phục thị trường tài chính.

Rakuten Viber bảo mật, quyền riêng tư của người dùng Việt Nam

Rakuten Viber bảo mật, quyền riêng tư của người dùng Việt Nam

Số hóa 13:40

Phó Chủ tịch cấp cao của Rakuten Viber - ông Atanas (Nasko) Raykov vừa có chuyến thăm Việt Nam để thực hiện nhiều nỗ lực mạnh mẽ trong việc đảm bảo cam kết về quyền riêng tư và an toàn của người dùng.

Xanh hóa FDI là chìa khóa chiến lược cho doanh nghiệp Đức

Xanh hóa FDI là chìa khóa chiến lược cho doanh nghiệp Đức

Doanh nhân 13:39

Hiệp hội các Doanh nghiệp Đức tại Việt Nam (GBA) vừa công bố những bước tiến đạt được trong quý II năm 2024, nhấn mạnh sự mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp Đức và vai trò then chốt của năng lượng xanh trong phát triển kinh tế Việt Nam. Dù phải đối mặt với môi trường đầu tư đầy thách thức, các doanh nghiệp Đức tiếp tục thực

Cùng chuyên gia Mr Henry Win của Tony Trading chia sẻ bí quyết đầu tư thông minh

Cùng chuyên gia Mr Henry Win của Tony Trading chia sẻ bí quyết đầu tư thông minh

Tài chính 20:12

Mr Henry Win là một chuyên gia tài chính với 8 năm kinh nghiệm trên thị trường và là Diễn giả tài chính tại Tony Trading. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về cách xây dựng chiến lược đầu tư thông minh và bí quyết quản lý tài chính hiệu quả trong những thời điểm thị trường biến động mạnh.

Cùng chuyên gia Mr Hunter tổng quan về đầu tư vàng 2024

Cùng chuyên gia Mr Hunter tổng quan về đầu tư vàng 2024

Tài chính 09:20

Kết thúc năm 2023, giá vàng toàn cầu ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 13% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là một trong những năm hoạt động thành công nhất của thị trường vàng kể từ năm 2020. Với đà tăng trưởng này, chuyên gia Mr Hunter dự đoán giá vàng sẽ tiếp tục có những biến động tích cực trong năm 2024.

 
 
Doanh nghiệp hướng đến phát triển bền vững

Doanh nghiệp hướng đến phát triển bền vững

Doanh nhân 15:29

Toạ đàm “Doanh nghiệp và Phát triển Bền vững” vừa được tổ chức ngày 12-7, với sự tham gia của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp, chuyên gia chính sách, các nhà nghiên cứu và các cá nhân ủng hộ phát triển bền vững.

The Global City, điểm check in mùa hè cho cả nhà

The Global City, điểm check in mùa hè cho cả nhà

Dự án 11:04

Với đa dạng các hoạt động giải trí, thể thao, trải nghiệm ngoài trời phù hợp mọi lứa tuổi, The Global City (đường Đỗ Xuân Hợp, P. An Phú, Q.2, TP HCM) đang thu hút nhiều gia đình, giới trẻ đến vui chơi trong mùa hè.

Cộng đồng cư dân Masteri Centre Point ‘sống sướng’ với giá trị an cư hoàn hảo

Cộng đồng cư dân Masteri Centre Point ‘sống sướng’ với giá trị an cư hoàn hảo

Dự án 10:53

“Sống sướng” là cụm từ mà cộng đồng cư dân tại Masteri Centre Point tự hào chia sẻ về nơi an cư với nhiều giá trị đẳng cấp: tiện ích riêng tư, vị trí thuận tiện, tầm view mãn nhãn, môi trường sống lý tưởng...

Lộ diện "trục thịnh vượng” tại trung tâm thành phố mới Hải Phòng

Lộ diện "trục thịnh vượng” tại trung tâm thành phố mới Hải Phòng

Dự án 10:49

Dự án bất động sản đầu tiên của Nhà phát triển bất động sản quốc tế Masterise Homes tại Hải Phòng

Elon Musk và AI

Elon Musk và AI

Doanh nhân 18:15

Công ty AI của Musk được định giá 24 tỷ USD; Elon Musk cho biết việc Apple tích hợp ChatGPT ở cấp độ hệ điều hành đã vi phạm bảo mật nghiêm trọng; Elon Musk và Giám đốc AI của Meta Yann LeCun tranh cãi liên quan đến trí tuệ nhân tạo...

XEM THÊM