Những khu đô thị lớn đang "đau đầu" vì phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội (NƠXH), không phải vì chủ đầu tư không muốn làm mà có nhiều bất cập nếu để nhà ở thương mại "chung nhà" với NƠXH. Vì thế, một số chủ đầu tư đề xuất giải pháp mới là hoán đổi vị trí quỹ đất NƠXH bằng đất của chủ đầu tư có giá trị tương đương.

Nhà ở xã hội khó "sống chung" dự án thương mại

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án. Trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Bà Trịnh Thị Kim Xuyến, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc, cho biết một dự án quy mô lớn, chủ đầu tư lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp thì việc xây NƠXH chung trong dự án sẽ có nhiều bất cập. Những người thuộc diện mua NƠXH hầu như đều có thu nhập thấp nhưng phải đóng các khoản phí, dịch vụ chung. Việc họ phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ của dự án trung, cao cấp sẽ là "quá sức".

Vì thế, hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản đều có chung mong muốn chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho NƠXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư phù hợp hơn. Chẳng hạn, quỹ đất chuyển đổi sang vị trí những khu vực lân cận hoặc xa hơn của chủ đầu tư mua hoặc đầu tư phù hợp với quy hoạch, phù hợp với mặt bằng chung của người mua NƠXH.

"Nếu TP chấp nhận chủ trương chuyển đổi quỹ đất trên thì chủ đầu tư chấp nhận các điều kiện mà TP đưa ra làm sao doanh nghiệp vẫn hoàn thành nghĩa vụ về NƠXH. Giải pháp hoán đổi quỹ đất đáp ứng nhu cầu chung của dự án doanh nghiệp đang đầu tư, vừa đáp ứng nguồn cung NƠXH cho TP" - bà Xuyến chia sẻ.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam, cũng cho biết thực tế các dự án nhà ở thương mại mà dành đất để xây dựng NƠXH không phù hợp. Như dự án chung cư trung-cao cấp, nếu người mua căn hộ thuộc diện NƠXH phải đóng mức phí dịch vụ chung cao hơn khả năng chi trả của họ. Do đó, nhiều người mua NƠXH nhưng "lách" cho thuê, hết thời gian quy định năm năm thì bán lại.

Ông Hậu cũng cho rằng không nên khuyến khích dùng quỹ đất nền có giá trị lớn khu vực trung tâm hoặc phụ cận để làm NƠXH cho người thu nhập thấp, vì như vậy sẽ không phát huy được thế mạnh của mảnh đất. "Việc xếp nhà ở thương mại và NƠXH chung khu đô thị dẫn đến sự e ngại của chủ đầu tư. Vì vậy, TP nên xem xét cho phép các chủ đầu tư hoán đổi quỹ đất 20% đó ở vị trí khác, hoặc tùy trường hợp vị trí dự án, chủ đầu tư được nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%" - luật sư Hậu góp ý.

Dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM ngày càng khan hiếm. Ảnh: QUANG HUY

Cần quy hoạch riêng quỹ đất nhà ở xã hội

Nhiều ý kiến cho rằng hiện nay đa số dự án nhà ở, khu đô thị dưới 10 ha đều chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Vì các doanh nghiệp ngại xây NƠXH chung sẽ làm giảm giá trị nhà ở thương mại, quản lý cũng khó do thu nhập hai đối tượng này khác nhau. Tuy nhiên, khoản tiền này nộp vào ngân sách nhà nước để phát triển NƠXH lại không ai biết, chỉ biết là nguồn cung NƠXH ngày càng khan hiếm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM đề nghị cho phép tất cả chủ đầu tư đều được chọn ba phương thức để thực hiện nghĩa vụ 20% quỹ đất làm NƠXH.

Cụ thể, chủ đầu tư có thể xây dựng NƠXH tại dự án, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ NƠXH có giá trị tương đương tại vị trí khác. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng dự án cụ thể do UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định.

HoREA cũng đề nghị UBND TP phê duyệt quy hoạch các khu vực phát triển NƠXH và cả khu vực phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Từ đó hình thành các khu đô thị, khu nhà ở có giá vừa túi tiền, giá thấp, NƠXH dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng NƠXH trên địa bàn từng quận, huyện và cụm NƠXH theo khu vực có tính liên quận.

"Các khu nhà ở này phải đảm bảo chất lượng xây dựng, có nhiều tiện ích, dịch vụ, thương mại, vui chơi giải trí, gần bệnh viện, trường học, có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý và được kết nối giao thông thuận tiện để thu hút người dân về cư ngụ" - ông Châu nói.

Bà Trịnh Thị Kim Xuyến cũng cho rằng TP nên dành quỹ đất riêng cho NƠXH, cần tập trung NƠXH một nơi thì quản lý nhà nước dễ hơn, bản thân chủ đầu tư cũng sẽ quản lý tốt hơn. "Việc hoán đổi vị trí 20% quỹ đất tại dự án khác có giá trị tương đương chắc chắn sẽ mất thêm thời gian. Vì vậy, doanh nghiệp mong muốn TP tạo mọi điều kiện thuận lợi về quy trình, thủ tục để chủ đầu tư triển khai xây dựng NƠXH trên vị trí đất được hoán đổi" - bà Xuyến kiến nghị.