Lượng cung và giao dịch căn hộ cả nước năm 2020.

Dịch bệnh Covid 19 tác động mạnh ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam, trong đó có thị trường bất động sản, suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường. Tuy nhiên, thị trường vẫn giao dịch sôi động giữa các nhà đầu cơ, lướt sóng. 

NĂM 2020: TỔNG CẦU YẾU, "NÓNG" CỤC BỘ DO ĐẦU CƠ

Theo số liệu từ Sở xây dựng TP HCM, năm 2020, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường đạt 28.818 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ. Lượng giao dịch đạt 13.834 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 48%. Nếu tính riêng lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội cả năm 2020 chỉ đạt 16.350 sản phẩm, giảm mạnh so với năm 2019 và năm 2018; giao dịch đạt 4.350 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 26,6%. Các sản phẩm chào bán mới chủ yếu tập trung tại phía Tây Hà Nội gồm Hà Đông… và phía Bắc sông Hồng.

Nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài. Tuy nhiên, do tác động của đại dịch Covid 19 khiến các ngành nghề kinh doanh khác bị ảnh hưởng, dòng vốn dịch chuyển đầu tư vào bất động sản, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này làm thị trường bất động sản nóng lên tại một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.

Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.

Phân khúc nhà đất vẫn là món ăn ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội. Việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30trđ/m², tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Nguồn: Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

Tương tự, tại Tp.HCM, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Tp.HCM đạt 27.390 sản phẩm, trong đó, chủ yếu là 25.069 căn hộ. Tính riêng căn hộ mới chào bán trên thị trường đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 61,2%. Cả lượng cung mới chào bán và lượng giao dịch đều giảm mạnh so với năm 2018, 2019.

Cũng giống như Hà Nội, lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản. Hiện lực cầu tại Tp.HCM đang dồn phần lớn về khu vực thành lập Thành phố Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những ở căn hộ cao cấp có giá trị cao trên 70tr/m2 thì hấp thụ yếu hơn.

Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản Tp.HCM, Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, đang chiếm tỷ trọng khá lớn, ước đạt 30% -40% tổng cầu đầu tư thị trường bất động sản tại Tp.HCM. Tuy nhiên, cầu này là ngắn hạn chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Đó chính là tính ảo của thị trường bất động sản.

"Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại Tp.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,... Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của Dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính,…", VnREA nhấn mạnh.

Nguồn: VnREA.

SẼ CÓ LÀN SÓNG NHÀ ĐẦU CƠ MỚI

Đánh giá chung về thị trường bất động sản năm 2020, VnREA cho rằng, mặc dù kinh tế suy giảm ít nhiều làm suy yếu cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo dõi trên thị trường, lực cầu vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào.

Kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thông, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.

Dự báo về năm 2021, VnREA cho rằng, kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.

Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực thành phố Thủ Đức.

Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà nội và Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020.

Tại các tỉnh thành khác cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP. Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).

Năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ bóng bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc,… sẽ sôi động trở lại.

Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường.