Cuối năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện một dự án căn hộ tọa lạc tại trung tâm quận 1 với mức giá chào bán lên đến 230 triệu đồng/m2. Đó là mặt bằng giá cao nhất thị trường thời điểm đó.

Tuy nhiên, mới đây, DKRA (một doanh nghiệp tư vấn và phân phối các dự án bất động sản) cho biết trong quý II, dòng căn hộ siêu sang tại TP.HCM sẽ có mức giá kỷ lục lên đến mức 690 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với mức đỉnh năm 2018.

Sau mức giá lập đỉnh năm 2018, thị trường bất động sản năm 2019 tiếp tục xôn xao với dự án siêu sang Centennial (quận 1) của chủ đầu tư Alpha King (Hong Kong) với giá công bố lên đến 334 triệu đồng/m2.

Một dự án khác của chủ đầu tư này trên đường Cống Quỳnh (quận 1) được công bố giá bán giai đoạn 2 vượt mức 250 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do những vấn đề về pháp lý, các dự án trên đều không thể triển khai.

Hàng loạt dự án nhà ở hạng sang xuất hiện tại thị trường TP.HCM trong 3 năm qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Liên tục lập đỉnh mới theo năm

Cuối năm 2020, sự xuất hiện trở lại của dự án tại khu tứ giác Bến Thành với tên gọi khi đó là The Spirit of Saigon đã phá vỡ kỷ lục của các dự án siêu sang từng công bố giá trên thị trường với con số 460-570 triệu đồng/m2.

Đến đầu năm 2021, thị trường bất động sản siêu sang TP.HCM thực sự sôi động trở lại khi Masterise Homes ra mắt dự án căn hộ với quy mô lên đến hơn 25 ha tại đường Tôn Đức Thắng (quận 1) với giá bán cho thị trường quốc tế từ 415 triệu đồng/m2. Đây cũng là dự án bất động sản được vận hành bởi thương hiệu khách sạn quốc tế.

Đặc biệt, chủ đầu tư này mua lại The Spirit of Saigon và đổi tên dự án thành One Central HCM. Mặc dù giá bán của One Central HCM chưa được công bố nhưng với sự xuất hiện cùng với thương hiệu khách sạn xa xỉ top đầu thế giới, các sản phẩm căn hộ tại đây sẽ có giá bán cao nhất trong lịch sử bất động sản nhà ở tại TP.HCM từ trước đến nay.

Không chỉ tập trung tại khu trung tâm cũ, các dự án hạng sang tại TP.HCM cũng đang tập trung nhiều ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm - trung tâm tương lai của TP Thủ Đức. Các dự án như Empire City, The River Thủ Thiêm, The Metropole Thủ Thiêm đã có giá lên đến 170-185 triệu đồng/m2.

Theo JLL, thị trường căn hộ tại TP.HCM chia làm 4 hạng: Chung cư vừa túi tiền (khoảng 1.100 USD/m2), trung cấp (khoảng 1.200-2.000 USD/m2), cao cấp (khoảng 2.100-3.000 USD/m2) và hạng sang (từ 3.500 USD/m2 trở lên).

Tuy nhiên, đại diện của JLL cũng khẳng định giá bán căn hộ không phải là tiêu chí duy nhất làm căn cứ phân hạng dự án có phải là siêu sang hay không.

So với các thị trường lân cận, Savills Việt Nam cho rằng mặc dù tốc độ tăng trưởng về giá của các dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM cao hơn khi so sánh Kuala Lumpur (Malaysia), Bangkok (Thái Lan) nhưng mức giá tại 2 thành phố lớn nhất Việt Nam hiện nay vẫn khá thấp.

Phân khúc hạng sang còn nhiều biến động và tăng trưởng nhanh không giới hạn

CBRE Việt Nam

Trước đó, trong báo cáo cuối năm 2019, CBRE Việt Nam dự báo giá bất động sản phân khúc hạng sang sẽ còn nhiều biến động và tăng trưởng nhanh không giới hạn. Giá nhà hạng sang có thể tăng phi mã, đạt mức 35.000 USD/m2 (khoảng hơn 800 triệu đồng).

Theo phân tích của các chuyên gia, vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất để các chủ đầu tư thiết lập mức giá của các sản phẩm này. Chủ yếu các dự án hạng sang đều được xây dựng trên khu đất ở khu trung tâm đắc địa, nơi quỹ đất dành cho bất động sản nhà ở ngày càng hạn chế.

Ngoài ra, sự khan hiếm, chất lượng xây dựng, thiết kế và yếu tố thương hiệu cũng làm nên giá trị của bất động sản hạng sang. Hiện nay, một số chủ đầu tư trong nước đã bắt tay với các thương hiệu khách sạn quốc tế nổi tiếng để phát triển những sản phẩm nhà ở được quản lý và vận thành theo quy chuẩn 5 sao, nâng cao tối đa giá trị bất động sản,

Cơ hội và thách thức cho bất động sản xa xỉ

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, bất động sản hàng hiệu là phân khúc cao cấp nhất của thị trường bất động sản, có thể bao gồm cả dự án có quy mô lớn hay nhỏ, loại hình chung cư hay biệt thự.

Ông Powell đánh giá sự xuất hiện của các sản phẩm này sẽ khiến thị trường bất động sản trở nên đa dạng, trưởng thành hơn so với các thị trường trong khu vực.

Ông cũng cho rằng tâm lý mua nhà tại Việt Nam cũng tương tự trên thế giới, đó là việc nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có chất lượng xây dựng tốt, được quản lý vận hành chuyên nghiệp và khả năng thương mại hóa tốt. Từ đó, sản phẩm có thể mang lại lợi ích kinh tế hấp dẫn cho chủ sở hữu.

Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho rằng thị trường Việt Nam vẫn chưa có nhiều thương hiệu nhà ở cao cấp, siêu sang. Do đó vị này đánh giá thị trường vẫn còn dư địa để phát triển.

Khu vực trung tâm không còn nhiều quỹ đất cho các dự án hạng sang. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo ông Nguyễn Lê Quốc Nhân, một chuyên viên môi giới bất động sản ở phân khúc hạng sang tại TP.HCM, cho rằng bán được hàng là một trong những bài toán không dễ dàng của các dự án bất động sản siêu sang. Có những dự án được săn đón, nhưng cũng có dự án lận đận trong việc bán hàng.

"Nhìn lại năm 2019, 18 căn biệt thự của dự án Q2 Thao Dien (quận 2, TP.HCM) với giá hơn 2 triệu USD/căn bán hết ngay trong vòng 40 phút. Các dự án căn hộ hộ hạng sang như Empire City, Metropole Thủ Thiêm cũng có lượng người mua đáng kể", anh kể lại.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể bán hàng một cách nhanh chóng như vậy, dù cũng có vị trí đắc địa và được phát triển bởi một số chủ đầu tư uy tín.

Tăng trưởng về giá không đơn giản chỉ là nâng giá bán, chủ đầu tư sẽ có mức đầu tư mạnh tay hơn cho các sản phẩm của mình

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL Hà Nội

Điển hình như dự án The MarQ trên đương Nguyễn Đình Chiểu (phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM) dù đã mở bán hơn 3 năm, nhưng chỉ bán được hơn 50%. Hay dự án The River Thủ Thiêm tương đồng với những dự án đắt đỏ tại TP.HCM nhưng tốc độ bán còn chậm.

"Sự thất bại này một phần do phương thức bán hàng và khả năng tạo ra độ khan hiếm trên thị trường của chủ đầu tư", anh Quốc Nhân nói thêm.

Ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL Hà Nội, cho rằng không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực để phát triển các dự án cao cấp. Ngoài tiềm lực thì còn có kinh nghiệm vận hành dự án, hợp tác với những thương hiệu uy tín, cách thức bán hàng...

"Có thể, sắp tới, bảng giá căn hộ sẽ bị điều chỉnh mạnh. Sự tăng trưởng về giá không đơn giản chỉ là nâng giá bán của các sản phẩm nhà ở, thay vào đó, chủ đầu tư sẽ có mức đầu tư mạnh tay hơn cho các sản phẩm của mình", bà Nguyễn Hồng Vân nói với Zing.