Đầu xuân Tân Sửu, Covid-19 bùng phát trở lại và diễn biến phức tạp song bất chấp biến số này đang tác động đến đời sống người dân và nền kinh tế, các chuyên gia đều tin giá bất động sản khó giảm, thậm chí vẫn tăng.

Các dự báo dựa trên cơ sở trước đó, năm Covid thứ nhất (năm 2020), giá bất động sản cũng đã tăng bất thường suốt hai đợt dịch. Xa hơn, nhìn lại dữ liệu từ các đơn vị khảo sát thị trường trong 5 năm trở lại đây (từ đầu năm 2016 đến nay), giá nhà đất vẫn chinh phục các kỷ lục mới, trong đó đỉnh điểm là những cơn sốt giai đoạn 2016-2017 và đầu năm 2018.

Dù trong điều kiện bình thường hay đại dịch, hàng hóa dồi dào hay khan hiếm, thanh khoản cao hay thấp, giá bất động sản vẫn tăng mạnh. Dù nhiều người lạc quan khi giá tài sản leo thang, không ít chuyên gia bắt đầu quan ngại về hiện tượng bong bóng giá tích tụ, ngày càng được bơm căng, đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Trao đổi với VnExpress, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa thừa nhận: "Bong bóng giá bất động sản đang phình to nhưng khó vỡ. Đây là một nghịch lý nhưng lại hợp lý xét trong bối cảnh cá biệt của thị trường Việt Nam".

Ông Nghĩa phân tích, trước tiên hãy nhìn lại vì sao giá nhà đất tăng. Có rất nhiều nguyên nhân: chi phí đầu vào cao (chủ yếu là quỹ đất) khó tạo lập, chi phí tài chính ngày càng lớn, chi phí vật tư - nhân công leo thang. Vướng pháp lý dẫn đến nguồn cung chậm, khan hiếm hàng hóa mới khiến giá bị đội lên, hạ tầng phát triển liên tục cũng kích giá tài sản được bơm thổi té nước theo mưa...

Một nguyên nhân chủ quan khác là các nhà phát triển bất động sản và giới đầu tư đua nhau bán giá cao. Tuy nhiên, có một nhóm các nguyên nhân nguy hiểm hơn tác động đến việc hình thành bong bóng giá đó là kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường này quá lớn, thậm chí mạnh mẽ đến mức không gì ngăn cản được.

Thị trường bất động sản TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần.

"Với đa phần người Việt, kênh đầu tư bất động sản là 'con gà đẻ trứng vàng'. Hoặc nếu họ không xem nhà đất là tài sản đầu tư, họ vẫn mua bằng mọi giá với mục đích trú ẩn và để dành. Đây là khởi nguồn của các hành vi bất thường sau đó", ông Nghĩa nhận định.

5 năm qua giá bất động sản tăng vọt ở biên độ cực lớn do kỳ vọng được thổi phồng. Bức tranh thị trường luôn được nhìn qua lăng kính lạc quan, một số có cơ sở, song rất nhiều kỳ vọng chỉ là giả định cho tương lai. Tất cả các bên tham gia thị trường địa ốc đều đặt kỳ vọng giá tài sản tăng. Doanh nghiệp kỳ vọng, nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ, khách hàng F1, F2... cũng kỳ vọng theo.

Thay vì sử dụng và khai thác các chức năng của nhà đất, giới đầu tư bất động sản có đặc điểm chung là chỉ có người bán giao dịch với nhau. Cụ thể, người bán thứ nhất (F1) bán cho khách hàng F2, sau đó trở thành người bán thứ hai đi săn lùng khách hàng F3, sẽ là người bán thứ ba. Vòng quay này phổ biến đến mức có khá ít giao dịch bán cho người tiêu dùng (mua để sử dụng). Cứ mỗi người bán bất động sản lại gửi gắm kỳ vọng vào mức giá cao hơn, hình thành nên khái niệm giá kỳ vọng. Nếu kỳ vọng quá nhiều, đồng nghĩa với giá bất động sản được bơm căng quá nhanh, sẽ tích tụ thành bong bóng giá. Nếu bong bóng càng phình to quá mức sẽ rất nguy hiểm vì có thể dẫn đến vỡ (sụp đổ).

Theo ông Nghĩa, nghịch lý lớn nhất chính là bong bóng giá bất động sản đang phình to nhưng khó vỡ. Bởi lẽ dù giá tài sản leo thang nửa thập niên qua nhưng vẫn chưa xuất hiện cú sốc về giá. Để dễ hình dung, cú sốc về giá là hiện tượng sụp đổ giá kỳ vọng, có nghĩa là nhà đất hét giá cao không ai mua, bên bán vì muốn xả hàng phải hạ giá nhưng vẫn khó tìm được người mua sau cùng phải bán tháo (bán lỗ) để thoát hàng. Thị trường chưa xảy ra hiện tượng này trong 5 năm qua vì ngay cả khi bán giá thấp hơn, nhà đầu tư vẫn lãi. Thực tế cũng chứng minh các dự án mới chào bán giá kỷ lục so với mặt bằng giá khu vực vẫn có khách mua.

"Hiện nay khả năng bong bóng giá nhà đất vỡ là không có vì những người đang nắm giữ tài sản quyết tâm ôm hàng, giữ giá cao, sẵn sàng chấp nhận chậm giao dịch để bảo toàn giá kỳ vọng. Nói cách khác, các chủ tài sản, tức những người bán chưa rơi vào thế bí phải bán đổ bán tháo", ông Nghĩa giải thích.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM cảnh báo, khi bong bóng giá nhà đất phình to là lúc không nên chủ quan. Bởi lẽ một khi bong bóng giá sụp đổ hệ lụy rất khó lường. Bong bóng giá bất động sản bị bơm căng quá mức sẽ không đóng góp gì vào sự phát triển của nền kinh tế, thậm chí tác động xấu thêm. Khi phải tốn quá nhiều chi phí cho bất động sản sẽ mất dần chi phí đầu tư cho sáng tạo và mất dần cơ hội tái đầu tư cho nền kinh tế. Thậm chí bất ổn an sinh xã hội cũng xảy ra vì giá nhà đất quá cao.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á xác nhận, giá bất động sản nhiều nơi đang tăng bất thường trong năm 2020, bất chấp trước đó đã tăng nhiều năm liền, dẫn đến nguy cơ hình thành bong bóng giá là rất lớn. Tuy nhiên rất khó để đo lường hệ số rủi ro hay quy chụp bong bóng giá nhà đất cho toàn thị trường vì bất động sản mang tính địa phương rất cao.

Các dấu hiệu để nhận biết bong bóng giá là so sánh giá từng khu vực (vì biến động giá mỗi nơi mỗi khác), đồng thời còn phải xét đến tính thanh khoản. Giả định lạc quan rằng sẽ luôn có ai đó sẵn lòng mua nhà đất đang chào bán trên thị trường với mức giá cao kỷ lục và không màng đến giá trị thật sự của tài sản, câu hỏi đặt ra là có bao nhiêu giao dịch thật sự thành công. Khi thấy giá tăng, lo ngại bong bóng giá, hãy nhìn vào thanh khoản đạt ở ngưỡng nào. Nếu giá cao, thanh khoản cũng cao có nghĩa là chu kỳ tăng trưởng vẫn chưa kết thúc. Trường hợp nếu giá cao thanh khoản thấp hoặc không ai mua, có thể bong bóng giá đã bắt đầu xuất hiện.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam cho rằng giá nhà đất tăng cao là biểu hiện thị trường địa ốc vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng. Thay vì lo ngại bong bóng giá bất động sản, hãy để thị trường tự điều tiết vấn đề này.

CEO DKRA giải thích, thị trường hoạt động theo quy luật cung cầu. Khi cung cầu gặp nhau (giao dịch thành công), tức là mức giá dù cao hay đắt đến đâu đã được chấp nhận và đây là giá thật, còn gọi là giá thị trường.

Bong bóng giá bất động sản chỉ thật sự xảy ra khi tài sản bán không ai mua, còn gọi là giá ảo. Mặc dù giá bất động sản tăng chủ yếu do kỳ vọng vào tương lai, nhưng chỉ những kỳ vọng có cơ sở vững chắc mới thúc đẩy sự tăng trưởng. "Hãy để thị trường tự lên tiếng đâu là giá thật và đâu là giá bong bóng", ông Lâm nói.