Căn hộ hạng C khan hiếm, hạng B chiếm lĩnh thị trường

Theo báo cáo thị trường quý 1/2020 từ DKRA Vietnam cho thấy, thị trường căn hộ trong những tháng đầu năm 2020 tiếp tục đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là các dự án hạng C. Toàn thị trường có 7 dự án được mở bán trong quý 1, cung ứng khoảng 1,547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Quý 1/2020 cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Các dự án mới chủ yếu tập trung ở khu Đông.

Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư đối với phân khúc hạng B, dao động từ 32 - 40 triệu/m2, đối với căn hộ hạng A từ 53 - 58 triệu/m2.

Với đà tăng giá liên tục của BĐS TP HCM, người mua phải ra các địa phương lân cận mới mong tìm được chốn an cư

Theo như các đơn vị nghiên cứu đã chỉ ra, dù dịch bệnh nhưng do khan hiếm nguồn cung mới nên với các dự án chào bán trong quý đầu năm chủ đầu tư vẫn quyết tăng giá bán.Theo ghi nhận thị trường TP HCM những tháng đầu năm 2020, một số dự án mới đang được chào bán như Western Gate (Bình Chánh), Ricca (Quận 9), Picity High Park (Quận 12)… có mức giá rơi vào khoảng 1,9 - 2,5 tỉ/căn. Trong bối cảnh này, việc tìm kiếm một căn hộ trên dưới 2 tỉ đáp ứng được nhu cầu đã vô cùng khó khăn. Chưa kể đến những lý do như quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý kéo dài càng đẩy giả căn hộ lên cao, thậm chí sẽ chạm mốc thấp nhất 2,5 tỉ đồng chỉ trong vài năm tới.

Với khoảng giá này chào bán trên thị trường, các cặp vợ chồng chỉ có tài chính trên dưới 1 tỉ đồng, kể cả đã tính đến bước vay ngân hàng cũng khó tiếp cận. Theo ghi nhận, phân khúc này cũng đã gần như tuyệt chủng ở TP HCM. Riêng quận 12 vẫn tồn tại một vài dự án hiện hữu trong khung giá này nhưng với hiện trạng xuống cấp, diện tích nhỏ và chỉ có 1 phòng ngủ.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam nhận định, do căn hộ hạng C (mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) ngày càng khan hiếm nên hiện nay giá thấp nhất trên thị trường rơi vào khoảng 27 - 28 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ hạng C tại TP HCM được phân bổ ở các khu vực xa trung tâm như quận Bình Tân, huyện Nhà Bè và huyện Bình Chánh… với khoảng giá trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2.

"Hiện nay, căn hộ dưới 1.5 tỉ thực sự rất khó tìm tại TP HCM. Với mức giá trung bình từ 30 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 50m2 cũng khoảng 1.5 - 1.75 tỉ đồng, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì căn hộ, vì vậy thực tế người mua sẽ phải trả mức giá từ 1.7 - 1.9 tỉ đồng/căn", ông Nguyễn Hoàng cho hay.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), với tỉ lệ dân số tăng nhanh, TP cần kịp thời đưa phương án giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp. Những năm gần đây, HoREA luôn khuyến cáo các doanh nghiệp ưu tiên phát triển phân khúc này, để bù đắp tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế việc phát triển các dự án phân khúc này là rất khó khăn do quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá tăng cao, doanh nghiệp cũng không mấy mặn mà.

Trên dưới 1 tỉ đồng có thể mua nhà ở đâu?

Theo các chuyên gia, với tài chính trên dưới 1 tỉ, để có nơi an cư, người dân phải chấp nhận đi xa hơn, về các địa phương tiếp giáp với TP HCM. Điển hình cho làn sóng dịch chuyển này là sự bùng nổ của các dự án căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai… Đây là các địa phương có hạ tầng kết nối khá thuận tiện với TP.

Ghi nhận khoảng 1 năm trở lại đây, thị trường Bình Dương có dấu hiệu bùng nổ về nguồn cung căn hộ. Trong bối cảnh TP HCM đã khan hiếm phân khúc căn hộ giá rẻ, xu hướng dịch chuyển của người nhập cư ra xa trung tâm là điều tất yếu. Mặt khác, Bình Dương vốn là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, tỉ lệ người nhập cư không ngừng tăng lên nên thời gian qua nhiều "ông lớn" từ Hà Nội và TP HCM đã kịp đón đầu xu hướng này.

Một số doanh nghiệp đã đặt chân về đây khai thác dự án căn hộ như: Vingroup, Unico, Bcons, Tecco, Thủ Đức House, Phú Đông Group, Phát Đạt, Đất Xanh Group, LDG Group… Mức giá trên thị trường thứ cấp ghi nhận trung bình khoảng 20%/năm. Có một số dự án có vị trí thuận lợi mức tăng có thể đạt 25-30%/năm. Chẳng hạn, một dự án ở Dĩ An, Bình Dương là Primier Phú Đông thời điểm đầu mở bán là 1.6 tỉ đồng/căn, hiện các căn hộ trên thị trường NĐT đang chào bán giá từ 1.9-2.1 tỉ đồng/căn. Mức tăng này tính trong vòng hơn 1 năm.

Thực tế, với làn sóng giá tăng giá liên tục trên thị trường thì căn hộ có giá trên dưới 1 tỉ đồng tại Bình Dương cũng đang dần biến mất. Tuy nhiên, theo ghi nhận, ở thời điểm hiện tại một dự án mới mở bán là Unico Thăng Long đưa ra mức giá khá bất ngờ, chỉ dao động từ 800 triệu đến trên dưới 1 tỉ đồng/căn (diện tích từ 39,6 m2 - 70,1 m2), tức chỉ khoảng 21 triệu đồng/m2. Đây cũng được xem là dự án hiếm hoi với khung giá trên dưới 1 tỉ đồng tại thị trường này. Đại diện CĐT dự án này cho biết, dự án có quy mô 1.064 căn hộ nằm trên mặt tiền Quốc Lộ 13, Thị xã Bến Cát, dù giá mềm nhưng vẫn đảm bảo các tiện ích nội khu đầy đủ.

Theo ghi nhận, ở TP Thủ Dầu 1, Thuận An, Dĩ An… cũng có một số dự án nằm trong phân khúc giá này. Do đó, nếu có trong tay khoảng trên dưới 1 tỉ đồng người dân hoàn toàn vẫn có thể mua được nhà nếu chấp nhận đi xa hơn. Hiện nay, các địa phương cũng đang đẩy mạnh cơ sở hạ tầng, đường sá lưu thông thuận tiện nên quá trình di chuyển vào trung tâm TP HCM cũng không còn tốn quá nhiều thời gian như trước đây.

Theo lãnh đạo của một doanh nghiệp BĐS, Bình Dương đang là tâm điểm nhắm đến của rất nhiều ông lớn địa ốc bởi có lợi thế giáp ranh TP HCM trong khi giá bán còn mềm, nhu cầu ở thực cao. Có thể trong vòng 1-2 năm tới, các dự án nằm trong phân khúc trên dưới 1 tỉ đồng sẽ xuất hiện khá nhiều, người thu nhập thấp càng có nhiều lựa chọn hơn nhưng đồng nghĩa với việc họ phải chấp nhận đi xa hơn để có thể sở hữu nhà ở.