Hầu hết các dự án nhà ở cao tầng đều có những căn hộ diện tích nhỏ, đáp ứng nhu cầu và khả năng tài chính của từng phân khúc khách hàng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Nhiều chuyên gia đã khẳng định như vậy khi trao đổi với chúng tôi về thông tư 03 của Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ ngày 5-7, trong đó cho phép các chủ đầu tư được xây căn hộ có diện tích tối thiểu 25m² nhưng tỉ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Cũng theo các chuyên gia, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân không chỉ cần căn hộ diện tích nhỏ và nhà ở thương mại giá rẻ mà phải có thêm nhiều dự án căn hộ cho thuê vừa túi tiền của người thu nhập thấp, người trẻ, người mới khởi nghiệp...

Không cần quá lo lắng về việc căn hộ diện tích nhỏ dẫn đến nguy cơ về những "khu ổ chuột trên cao" bởi Bộ Xây dựng đã khống chế số căn có diện tích nhỏ dưới 45m² không quá 25% tổng số căn trong một dự án, chưa kể quy chuẩn khác về chung cư như thang máy, tiện ích... cũng hạn chế việc quá nhiều người ở.

Ông Ngô Quang Phúc (tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group)

Vừa túi tiền, nhu cầu cao

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) - cho rằng ngay từ năm 2019 Bộ Xây dựng đã cho phép căn hộ diện tích tối thiểu 25m² (thông tư 21) nhưng vẫn quá chậm so với nhu cầu thực tiễn cũng như kiến nghị của các doanh nghiệp.

Theo ông Châu, căn hộ diện tích nhỏ ở bất kỳ phân khúc nhà ở nào (cao cấp, trung cấp hoặc bình dân) đều có giá trị nhỏ nhất so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho khách hàng có khả năng tài chính hạn chế trong phân khúc này có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Chẳng hạn, dự án có mặt bằng giá chung là 50 triệu đồng/m², với căn hộ 70m², người mua nhà phải bỏ ra 3,5 tỉ đồng. Nhưng với người độc thân, không có nhu cầu diện tích lớn như vậy và cũng chưa có tích lũy nhiều tiền, chỉ cần căn hộ 30m² và số tiền bỏ ra mua căn hộ này là 1,5 tỉ đồng. Với phân khúc thấp hơn, có giá khoảng 30 triệu đồng/m², một người cũng có thể mua được căn hộ 1 phòng ngủ với số tiền chưa đến 1 tỉ đồng, phù hợp với năng lực tài chính của những đối tượng mua nhà trong phân khúc này.

Trong khi đó, theo ông Ngô Quang Phúc, tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, với quy định cho phép các chủ đầu tư được xây căn hộ diện tích tối thiểu 25m², thị trường có thêm dòng sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu có thực và ngày càng cao của người dân trong các đô thị Việt Nam. Đó là nhu cầu về nhà ở của những người độc thân, gia đình trẻ, người có thu nhập thấp... có thể mua được một căn nhà ưng ý, chất lượng nhưng với số tiền không quá lớn.

Những người độc thân hoặc gia đình trẻ chỉ có hai vợ chồng không cần diện tích quá lớn, hay gia đình ít người có thu nhập không cao muốn mua một căn hộ diện tích nhỏ và số tiền bỏ ra dưới 1 tỉ đến 1,5 tỉ đồng. Với giá đất và các chi phí liên quan tăng cao như thời gian qua, căn hộ 2 tỉ đồng đang dần biến mất. Do đó, với người có khoản tiền dưới 1,5 tỉ đồng muốn mua căn hộ chung cư thì sẽ chọn mua căn hộ diện tích nhỏ.

Việc cho phép xây căn hộ 25m² cũng giúp chủ đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm khác nhau trong một dự án, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua nhà. Người tiêu dùng có thêm lựa chọn mới phù hợp với cả nhu cầu về diện tích cũng như tài chính. "Theo khảo sát của chúng tôi, tất cả những dự án có căn hộ diện tích nhỏ đều là dòng sản phẩm được nhiều người mua nhất, bán nhanh hết nhất và có giá bán tốt nhất", ông Phúc cho hay.

Căn hộ diện tích nhỏ, loại một phòng ngủ, tại một dự án căn hộ ở quận 12, TP.HCM - Ảnh: Q.ĐỊNH

Vẫn cần chính sách nhà ở giá thấp

Những năm qua, Nhà nước có nhiều chính sách để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhưng thực tế nhà ở xã hội phát triển rất èo uột, không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người bình dân, có thu nhập từ trung bình trở xuống. KTS Võ Kim Cương, nguyên phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng việc lo nhà ở cho người mới lập nghiệp, người có thu nhập trung bình trở xuống không chỉ là căn hộ để bán mà cần tạo điều kiện cho người thu nhập thấp thuê nhà ở với giá rẻ.

Do vậy, việc phát triển loại căn hộ từ 25 - 40m² để cho người thu nhập trung bình trở xuống thuê với giá 4 - 6 triệu đồng/tháng sẽ hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của những người mới đến TP.HCM lập nghiệp, người mới đi làm, gia đình trẻ. "Khi có công ăn việc làm ổn định, tích lũy được một khoản vốn, những người này có thể tìm thuê nhà rộng rãi hơn hoặc đi mua nhà khác. Những căn nhà nhỏ sẽ có những thế hệ người mới khác đến thuê ở hoặc mua lại", KTS Võ Kim Cương lý giải.

Theo TS Dư Phước Tân (Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM), những nghiên cứu về nhà ở trong thời gian gần đây cũng cho thấy quá trình thay đổi về nhà ở của đa số các gia đình là từ nhà thuê nhỏ đến nhà thuê lớn, từ nhà nhỏ thành nhà lớn, từ nhà thuê đến nhà mua... Vì vậy, nhà diện tích nhỏ dành cho người mới lập nghiệp, người có thu nhập chưa cao là cần thiết.

"Việc phân bổ ở đâu, bán hay cho thuê tùy thuộc nhu cầu trong từng khu vực. Các nhà đầu tư cần có điều tra, khảo sát và cân nhắc kỹ", ông Tân nói.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống, Nhà nước cần có chính sách hợp lý để hỗ trợ doanh nghiệp hoặc cá nhân xây nhà cho thuê. Tại TP.HCM cũng đã có một số mô hình nhà cho thuê vừa túi tiền người lao động, trong đó mô hình căn hộ sở hữu 49 năm với giá tiền vừa phải được rất nhiều người quan tâm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, căn hộ diện tích nhỏ (dưới 45m²) không đồng nghĩa với nhà giá rẻ. Do đó, để người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở, Chính phủ cần có chương trình nhà ở thương mại giá thấp. HOREA cũng đang kiến nghị để hoàn thiện bản dự thảo "Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp" để trình Chính phủ, với đề xuất đơn giá với nhà giá rẻ tại TP.HCM và Hà Nội sẽ không vượt quá 25 triệu đồng/m².

"Tuy nhiên, muốn thu hút doanh nghiệp tham gia làm nhà giá thấp, cần có các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng... Chẳng hạn, cần phải giảm 50% tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, đơn giản thủ tục...", ông Châu nói.