Một dự án Cocobay tại Đà Nẵng. Ảnh: Nhân Tâm

"Giấy chứng nhận" căn hộ condotel, officetel khác... căn hộ chung cư

Với đất xây dựng căn hộ chung cư có mục đích sử dụng là đất ở, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận), thời hạn sử dụng đất và sở hữu căn hộ của người mua sẽ là ổn định, lâu dài⁽¹⁾, không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng người mua chỉ thanh toán tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước vì đây là nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải hoàn thành.

Nếu trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi đất và tòa nhà căn hộ gắn liền trên đất, người sở hữu căn hộ chung cư sẽ được bồi thường theo giá đất ở, nhà ở và được hưởng suất tái định cư; còn người sở hữu căn hộ officetel, căn hộ condotel chỉ được bồi thường theo giá đất thương mại, dịch vụ cho thời hạn sử dụng còn lại và không được bố trí tái định cư.

Ngược lại, đối với đất xây dựng căn hộ officetel và condotel có mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, khi được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu căn hộ, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ officetel hoặc căn hộ condotel trong thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài⁽²⁾ theo đúng quy định của pháp luật đất đai.

Điều này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định và hướng dẫn sở tài nguyên và môi trường của các địa phương tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14-2-2020.

Theo đó, nếu hết thời hạn sử dụng đất mà (i) được gia hạn với một thời hạn sử dụng tiếp theo, thì người sở hữu căn hộ officetel, căn hộ condotel phải nộp cho Nhà nước tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm gia hạn; hoặc (ii) không được gia hạn thời hạn sử dụng đất, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và tòa nhà căn hộ, người sở hữu căn hộ officetel, căn hộ condotel sẽ không được bồi thường.

Nếu trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi đất và tòa nhà căn hộ gắn liền trên đất, người sở hữu căn hộ chung cư sẽ được bồi thường theo giá đất ở, nhà ở và được hưởng suất tái định cư; còn người sở hữu căn hộ officetel, căn hộ condotel chỉ được bồi thường theo giá đất thương mại, dịch vụ (thấp hơn so với giá đất ở) cho thời hạn sử dụng còn lại và không được bố trí tái định cư.

Cũng có khả năng, dù không cao (sẽ được phân tích ở vấn đề pháp lý thứ hai dưới đây), căn hộ officetel hoặc căn hộ condotel được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, tương ứng là mục đích sử dụng đất được chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở và hình thức sử dụng đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nếu khả năng này xảy ra, do chủ đầu tư chỉ mới nộp tiền thuê đất (giả sử là tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê) cho đất thương mại, dịch vụ, nên để được chuyển đổi sang đất ở, người mua căn hộ, ngoài tiền mua căn hộ đã trả cho chủ đầu tư, sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi.

Tùy trường hợp, mức nộp có thể là 100% tiền sử dụng đất nếu đã hết thời hạn sử dụng đất, hoặc mức nộp có thể là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền thuê đất theo giá đất thương mại, dịch vụ mà chủ đầu tư đã nộp của thời hạn sử dụng đất còn lại nếu vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Khả năng chuyển thành căn hộ chung cư không cao

Khả năng được chuyển đổi từ căn hộ officetel hoặc căn hộ condotel thành căn hộ chung cư, tương ứng là khả năng chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở sẽ không cao.

Không nên ban hành quy định điều chỉnh căn hộ officetel, condotel rời rạc dưới hình thức thông tư của từng bộ, ngành mà nên xây dựng thành quy định điều chỉnh chung, với sự phối hợp của các bộ liên quan, dưới hình thức nghị định do Chính phủ ban hành.

Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở là một trong những trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để được chuyển mục đích sử dụng đất, ngoài nhu cầu của người sử dụng đất, còn phải căn cứ vào sự phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt. Nghĩa là, khu đất thương mại, dịch vụ đó phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt sẽ được chuyển thành đất ở.

Nếu không phù hợp, nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không được chấp thuận.

Theo pháp luật đất đai, đất ở bao gồm đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư. Pháp luật đất đai không quy định mục đích sử dụng đất là "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Về pháp luật quy hoạch, "đơn vị ở" là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở, bao gồm các nhóm nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thể dục thể thao...), cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư, đường giao thông và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.

Để hình thành một đơn vị ở, cần phải đáp ứng nhiều yêu cầu về quy hoạch, như dân số và chỉ tiêu đất bình quân, có đầy đủ các công trình dịch vụ công cộng với bán kính phục vụ không quá 500-1.000 mét và chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu, đảm bảo yêu cầu tối thiểu về đất cây xanh và các yêu cầu khác về đường giao thông, sân chơi...

Theo đó, một đơn vị ở đòi hỏi cần có hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội hoàn chỉnh để đáp ứng nhu cầu ở ổn định của cư dân nhiều hơn so với công trình trên đất thương mại, dịch vụ.

Với hiện trạng của nhiều dự án căn hộ officetel hoặc căn hộ condotel được đầu tư xây dựng tại các khu đô thị hiện hữu, đã được phê duyệt về quy hoạch, nếu chuyển đổi thành căn hộ chung cư, có thể sẽ dẫn đến mất cân bằng giữa mật độ dân số và sự phát triển dân cư với cơ sở hạ tầng thiết yếu, phá vỡ quy hoạch đô thị với nhiều hệ lụy khó xử lý.

Hơn nữa, nếu được chuyển đổi, câu hỏi khó có lời giải sẽ là (i) quỹ đất nào sẽ được sử dụng để bổ sung hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho đơn vị ở khi mà chắc chắn chủ đầu tư dự án officetel, condotel đã tận dụng hết quỹ đất dự án của mình; và (ii) ai sẽ chịu chi phí (chủ đầu tư hay người mua) cho việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng này?

Căn hộ condotel, officetel là để... cung cấp dịch vụ lưu trú, văn phòng làm việc tương ứng

Chức năng chính của căn hộ officetel là để làm văn phòng, trụ sở làm việc, còn chức năng chính của căn hộ condotel là cung cấp dịch vụ lưu trú. Pháp luật luôn đặt ra yêu cầu người sử dụng đất và/hoặc chủ sở hữu công trình trên đất phải sử dụng đất và công trình đúng mục đích, cùng với những quy định xử phạt tương ứng nếu sử dụng sai mục đích.

Theo đó, người mua căn hộ officetel phải sử dụng căn hộ đó làm trụ sở kinh doanh, nghĩa là họ phải là một chủ thể kinh doanh, có đăng ký kinh doanh và đặt trụ sở làm việc tại căn hộ văn phòng này, hoặc người mua căn hộ officetel có thể cho chủ thể kinh doanh khác thuê căn hộ để làm trụ sở làm việc.

Tương tự, người mua căn hộ condotel phải sử dụng căn hộ đó để cung cấp dịch vụ lưu trú, nghĩa là họ cũng phải là một chủ thể kinh doanh và đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú theo pháp luật du lịch để cho thuê căn hộ, hoặc người mua căn hộ condotel lịch có thể ủy quyền hoặc thuê chủ thể khác đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú để kinh doanh thay mình.

Người mua căn hộ officetel, căn hộ condotel hình thành trong tương lai không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho chủ thể khác. Ảnh minh họa: Thành Hoa

Việc ở tại căn hộ officetel, căn hộ condotel không bị cấm, nhưng không thể mang tính chất thường trực, thường xuyên.

Chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu căn hộ condotel, officetel thì không được bán

Những người mua căn hộ hình thành trong tương lai cho mục đích đầu tư, khi giá tăng ở mức độ chấp nhận được, thường chưa nhận bàn giao căn hộ đã mong muốn thực hiện việc bán căn hộ dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho chủ thể khác có nhu cầu.

Điều này được phép thực hiện nếu đó là căn hộ chung cư vì pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền⁽³⁾.

Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản lại không quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là nhà ở.

Nghĩa là, người mua căn hộ officetel, căn hộ condotel hình thành trong tương lai không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho chủ thể khác. Việc mua bán căn hộ chỉ được phép thực hiện khi họ đã được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu căn hộ.

Nếu vi phạm, người chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ officetel, căn hộ condotel hình thành trong tương lai không đúng quy định có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt tiền từ 250-300 triệu đồng, cùng với việc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại (nếu có)⁽⁴⁾.

Rủi ro trong quản lý, sử dụng

Đối với nhà chung cư, bao gồm cả nhà chung cư hỗn hợp, pháp luật nhà ở quy định cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm nhiều vấn đề quan trọng như: xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư; bảo trì nhà chung cư; cơ cấu tổ chức quản lý, vận hành nhà chung cư; và cả vấn đề cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại khi nhà chung cư bị xuống cấp, hư hỏng.

Ngược lại, đối với tòa nhà căn hộ officetel hoặc căn hộ condotel không bao gồm căn hộ chung cư, pháp luật chưa có quy định cụ thể về các nội dung quản lý, sử dụng như trên.

Sự không rõ ràng trong quản lý, sử dụng căn hộ; không rạch ròi giữa phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng và quyền sử dụng đất; không rõ ràng trong trách nhiệm tổ chức và xây dựng bộ máy quản lý, vận hành, cũng như quản lý việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ khi tòa nhà hư hỏng, xuống cấp... là những rủi ro dễ phát sinh tranh chấp mà không có chủ thể gánh vác, nhất là khi chủ đầu tư đã bán hết căn hộ và rút khỏi dự án.

Xây dựng, hoàn thiện pháp luật theo hướng nào?

Việc nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh condotel, officetel là cần thiết trong giai đoạn hiện nay và trách nhiệm này đã được Thủ tướng Chính phủ giao cho các bộ liên quan (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch).

Chưa thể hình dung những quy định cụ thể nào sẽ được ban hành, nhưng thiết nghĩ cần phải có một số định hướng nhất định cho nội dung của các quy định này.

Việc nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh condotel, officetel là cần thiết trong giai đoạn hiện nay và trách nhiệm này đã được Thủ tướng Chính phủ giao cho các bộ liên quan (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch).

Chưa thể hình dung những quy định cụ thể nào sẽ được ban hành, nhưng thiết nghĩ cần phải có một số định hướng nhất định cho nội dung của các quy định này.

Cụ thể, (i) không thể phủ nhận và ngăn cấm, mà phải thừa nhận sự phát triển của loại hình kinh doanh căn hộ officetel, căn hộ condotel đáp ứng nhu cầu xã hội;

(ii) Đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và sự công bằng giữa các loại hình kinh doanh theo quy định pháp luật, cụ thể là giữa kinh doanh nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê, với kinh doanh các loại công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong đó có căn hộ officetel, căn hộ condotel;

(iii) Đảm bảo sự tuân thủ pháp luật, không chạy theo hợp thức hóa cho hoạt động kinh doanh thực tế đã diễn ra khi mà hoạt động này được thực hiện dựa trên kẽ hở hoặc thiếu sót của pháp luật và vì lợi ích của một số chủ đầu tư tại một số địa phương.

Thực trạng pháp luật hiện nay, do hoạt động kinh doanh căn hộ officetel, căn hộ condotel có liên quan nhiều lĩnh vực, từ đất đai, xây dựng đến ngành nghề, điều kiện kinh doanh và quản lý, sử dụng, theo người viết, không nên ban hành quy định điều chỉnh rời rạc dưới hình thức thông tư của từng bộ, ngành mà nên xây dựng thành quy định điều chỉnh chung, với sự phối hợp của các bộ liên quan, dưới hình thức nghị định do Chính phủ ban hành.

Trong nghị định này, đề xuất làm rõ một số nội dung sau:

Thứ nhất, về chế độ sử dụng đất: phải theo đúng quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, đất sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh căn hộ officetel, căn hộ condotel là loại đất thương mại, dịch vụ, không được lập lờ với khái niệm "đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở", gây nhầm lẫn cho người mua.

Thời hạn sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất (tòa nhà căn hộ, từng căn hộ) theo thời hạn dự án đầu tư, nhưng không quá 50 năm hoặc 70 năm. Điều này có nghĩa người mua chỉ được sở hữu căn hộ trong thời hạn còn lại của dự án đầu tư, không được sở hữu lâu dài.

Thứ hai, về chức năng sử dụng: phải đảm bảo căn hộ được sử dụng theo đúng chức năng là làm trụ sở văn phòng (đối với căn hộ officetel) hoặc làm cơ sở lưu trú ngắn hạn (đối với căn hộ condotel). Việc có người ở trong các căn hộ dạng này tuy không cấm, nhưng là để phục vụ cho công việc (đối với căn hộ officetel) hoặc để kinh doanh dịch vụ lưu trú (đối với căn hộ condotel).

Theo đó, người sở hữu hoặc sử dụng căn hộ officetel phải sử dụng căn hộ làm trụ sở, văn phòng, nghĩa là phải là chủ thể kinh doanh, có đăng ký kinh doanh và đặt trụ sở tại căn hộ officetel. Chủ thể này phải thông báo với quản lý tòa nhà hoặc công an khu vực thông tin cụ thể về nhân viên ở lại qua đêm tại căn hộ officetel do nhu cầu công việc (nếu có) và không thể có việc cùng một nhân viên hoặc bản thân chủ thể sở hữu, sử dụng mà ở lại căn hộ văn phòng một cách thường trực, thường xuyên. Hạn chế không có bếp nấu ăn trong căn hộ officetel.

Tương tự, người sở hữu, sử dụng căn hộ condotel cũng phải sử dụng căn hộ làm nơi cung cấp dịch vụ lưu trú, nghĩa là phải là chủ thể có chức năng kinh doanh dịch vụ lưu trú hoặc ủy quyền hay cho chủ thể khác có chức năng thuê căn hộ condotel để cung cấp lưu trú ngắn hạn.

Thứ ba, về thiết kế xây dựng: hiện chỉ mới có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cho việc xây dựng căn hộ officetel, căn hộ condotel trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Cần có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hoặc hướng dẫn áp dụng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia tương ứng cho việc thiết kế xây dựng tòa nhà căn hộ officetel hoặc tòa nhà căn hộ condotel nhưng không có căn hộ chung cư.

Thứ tư, về quản lý, sử dụng: về bản chất, chủ đầu tư chỉ bán từng căn hộ officetel, căn hộ condotel cho người mua sở hữu. Những phần diện tích còn lại trong tòa nhà (như hành lang, cầu thang, lối thoát hiểm, thang máy, sảnh...) dù được sử dụng chung nhưng vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư và kể cả quyền sử dụng diện tích đất xây dựng tòa nhà.

Theo đó, nếu trong hợp đồng mua bán không thể hiện rạch ròi thì trách nhiệm quản lý, sử dụng tòa nhà thuộc về chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần có quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này, tượng tự như điều chỉnh đối với nhà chung cư.