Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa công bố báo cáo "Thủ Thiêm - thời điểm vàng", hé lộ muôn hình vạn trạng cách thức các đại gia bất động sản tiếp cận quỹ đất tại khu đô thị mới được kỳ vọng vươn tới đẳng cấp hiện đại bậc nhất Đông Nam Á này.

Cách thức phổ biến để tiếp cận quỹ đất tại Thủ Thiêm là thông qua hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT). Theo đó, các lô đất được cơ quan quản lý Nhà nước cấp cho các nhà đầu tư để đổi lấy việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới. Hiện 45% tổng diện tích có thể phát triển đã được chính thức phê duyệt thông qua hợp đồng BT.

Đại Quang Minh, nhà đầu tư tiên phong vào Thủ Thiêm, với một loạt những dự án lớn đang triển khai cả về hạ tầng lẫn khu dân cư thông qua hình thức BT. Về đầu tư hạ tầng, Đại Quang Minh sẽ chịu trách nhiệm xây dựng 4 tuyến đường chính.

Đó là đại lộ vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn và đường châu thổ qua khu lâm viên sinh thái phía nam, cầu Thủ Thiêm 2 và cầu đi bộ. Dự án đầu tư xây dựng quảng trường trung tâm (quy mô khoảng 20ha) và công viên bờ sông (khoảng 9ha) đang được nhà đầu tư triển khai lập đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500.

Có 71% số lô đất tại Thủ Thiêm đã được phê duyệt, đa phần vào tay các đại gia. Ảnh: Lucas Nguyễn

Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ Tầng Kỹ Thuật TP HCM (CII) đã được nhận khoảng 90.000 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây dựng nhà ở) và 6.000 m2 đất sử dụng 50 năm (để xây dựng văn phòng cho thuê), trả tiền thuê đất một lần cho toàn thời gian thuê. Đổi lại, CII sẽ đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc - Nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ) trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng đã được UBND cho phép nghiên cứu đề án đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 nối khu đô thị Thủ Thiêm và đường Nguyễn Văn Linh, quận 7.

Ngoài BT, các ông lớn ngành địa ốc có thể tiếp cận quỹ đất Thủ Thiêm thông qua hình thức đấu thầu. Năm 2011, chính quyền thành phố bắt đầu đấu thầu các lô đất đầu tiên. Tính đến năm 2016, 10% diện tích có thể phát triển đã được chuyển giao thông qua quá trình đấu thầu cho các tập đoàn khác nhau, chủ yếu là các nhà đầu tư có quy mô từ lớn đến cực lớn.

Dữ liệu từ Ban quản lý Thủ Thiêm, 16% trong tổng diện tích có thể phát triển sẽ được mời thầu trong thời gian tới đây. Đáng chú ý nhất trong kế hoạch mời thầu này là 5 lô trong khu chức năng số 2a.

Tuy nhiên, thách thức của khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm ở chỗ quá trình xây dựng các dự án vẫn còn khá chậm. Ước tính khoảng 62% trên tổng diện tích sàn (trên mặt đất) tại Thủ Thiêm vẫn chưa được tiến hành xây dựng. Nguyên nhân là do nhiều chủ đầu tư đang gặp vướng mắc, khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính xin giấy phép đầu tư.

Hầu hết các dự án đã xây dựng tại Thủ Thiêm hiện nay là các dự án nhà ở. Ngoài dự án thương mại phức hợp Thaco của Đại Quang Minh sắp được hoàn thành vào đầu năm 2018, vẫn chưa có thêm kế hoạch phát triển dự án thương mại nào được ghi nhận tại khu vực này.

JLL đánh giá, hiện nay phần lớn quỹ đất ở Thủ Thiêm đã có nhà đầu tư thông qua rất nhiều hình thức giao đất, hợp tác khác nhau. Những tay chơi đủ sức tiếp cận quỹ đất vàng này đều là các ông lớn đầu ngành hoặc tập đoàn quy mô đa ngành. Điều này đồng nghĩa với thực trạng khan hiếm quỹ đất sạch còn lại trong bối cảnh nhu cầu đầu tư vào khu đô thị mới này vẫn đang không ngừng tăng cao.

Đơn vị này cho biết thêm, tính đến quý IV/2017, vẫn có rất nhiều nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội tại Thủ Thiêm thông qua việc mua lại hoặc liên doanh với đối tác trong nước có uy tín. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ sự phát triển bền vững cho khu vực trọng điểm này trong tương lai.

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa từng chia sẻ với VnExpress về góc khuất của ánh hào quang hấp dẫn giới đầu tư rót vốn vào Thủ Thiêm.

Theo ông Nghĩa, Thủ Thiêm được xem là khu vực mới nhiều điểm sáng, đầy tiềm năng, hấp dẫn nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Thế nhưng đây chưa phải là một thị trường toàn màu hồng hay hoàn hảo 100%.

Bên cạnh những lợi thế rất lớn, Thủ Thiêm không tránh khỏi một số nhược điểm. Đó là thuận lợi để ở nhưng chưa thể hiện được vai trò trung tâm thu hút, kết nối việc làm, các hoạt động dịch vụ, vui chơi giải trí còn kém sôi động. Sự phát triển lệch pha này khiến cho Thủ Thiêm vẫn còn khoảng cách rất lớn so với khu trung tâm hiện hữu và trục đô thị phía Nam TP HCM.

Mặt khác, chuyên gia này cho rằng các chính sách, thủ tục hành chính xin giấy phép đầu tư vào Thủ Thiêm cần ngày càng thông thoáng hơn nữa mới thúc đẩy và tạo động lực để nhà đầu tư yên tâm rót vốn phát triển khu đô thị mới này.