Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc các dự án phát triển nhà ở có giá bán không quá 20 triệu đồng/m2 sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi đang gây ra nhiều cuộc tranh luận sôi nổi trên các diễn đàn bất động sản, các trang fanpage về mua bán, môi giới căn hộ.
Nhiều người tiêu dùng ủng hộ dự thảo đề xuất trên, bởi nhu cầu về nhà ở đối với người lao động có thu nhập trung bình và thấp là rất nhiều, nhưng giới chuyên gia lại quan ngại tính khả thi khi quy định đi vào thực tế.
Xuất phát từ thực tế, Bộ Xây dựng hiện đang dự thảo nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình Chính phủ ban hành trong quí 3 năm nay. Nghị quyết sẽ đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho dự án phát triển nhà ở có giá bán không quá 20 triệu đồng/m2.
Loại hình căn hộ này được thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70 m2sàn, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2. Như vậy, giá một căn hộ tối đa không vượt quá 1,5 tỉ đồng/căn, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT)... Các giải pháp khuyến khích khác có thể kể đến: cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà đều được vay lãi suất ưu đãi 7-8%/năm; không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư; được giải quyết nhanh thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng; được hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng...
Một số chuyên gia bát động sản cho rằng, về mức giá trần 20 triệu đồng/m2 nêu trên, nhiều doanh nghiệp sẽ thấy khả thi nếu được hỗ trợ về cơ chế, tài chính. Trong khi đó, công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam cho rằng, các cơ quan quản lý chuyên ngành cần phải giải quyết một số nút thắt thì chính sách mới có thể đi vào được cuộc sống.
Một khu nhà ở giá rẻ tại Hà Nội. Ảnh minh họa: Vân Ly
Theo Savills Việt Nam, đề xuất của Bộ Xây dựng là một nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Đây cũng là động thái thể hiện những đổi mới rất tích cực trong việc thay đổi và bổ sung các chính sách của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản có thêm cơ hội phục hồi hậu đại dịch Covid-19.
Theo nhận định của rất nhiều các chuyên gia kinh tế trong nước, nếu được hiện thực hóa, giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp nêu trên là một gói chủ trương tốt của Chính phủ cũng như các bộ liên ngành liên quan, có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như là người thế yếu trong xã hội và điều này tất yếu cho các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng... Bởi phân khúc ở nhà thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút quan tâm và nhu cầu cao của xã hội, đặc biệt với bối cảnh Việt Nam hiện đại, dân số trẻ, tập trung vào các đô thị lớn để học tập, làm việc và cống hiến cho đất nước.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng để hiện thực hóa nghị quyết vào cuộc sống, còn có một số nút thắt cần được giải quyết triệt để. Thứ nhất, quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TPHCM và Hà Nội đang là bán toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Thứ hai, những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án.
"Thứ ba là biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án, nhu cầu và sức mua tuy lớn, nhưng biên độ lợi nhuận lại rất thấp. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, lượng hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng có khúc mắc mà các nhà đầu tư không có mặn mà gì với thị trường này?" ông Khương nói.
Và cuối cùng ông Khương cho rằng cần phải quan tâm đến chất lượng của sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện-đường-trường-trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thông hạ tầng giao thông... Vấn đề này đặt ra nhiều nỗ lực của các cơ quan ban ngành địa phương và Nhà nước, từ Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính…
Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng nếu những rào cản trước mắt này được giải quyết triệt để vào đồng bộ, tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy và thuận tiện, nghị quyết mới này của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa. Điều này sẽ mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai. Việc này cũng đồng thời là câu trả lời cho những vướng mắc của các nhà phát triển bất động sản hiện nay, về những kiến nghị yêu cầu trong việc miễn giảm và gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất.
Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây đã có văn bản đề xuất một số cơ chế ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản phát triển loại nhà ở thương mại giá thấp, trong đó có các ưu đãi về các lĩnh vực giá bán, tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế...
Cụ thể, về giá bán căn hộ thương mại giá rẻ, HoREA thì thống nhất mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2. Riêng đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 thì mức giá trần không vượt quá 25 triệu đồng/m2.
Về tiền sử dụng đất, HoREA đề xuất Chính phủ quy định giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với diện tích đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại giá thấp. Đơn vị nào đã nộp tiền sử dụng đất trước thì được hoàn trả lại 50%. Bên cạnh đó, doanh nghiệp được chậm nộp tiền sử dụng đất tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất.
Về ưu đãi thuế, hiệp hội đề nghị thí điểm ưu đãi thuế theo hướng giảm 50% thuế suất thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp với dự án nhà ở thương mại giá thấp; giảm 70% thuế suất thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp với dự án nhà ở xã hội có 100% căn hộ dùng để cho thuê.
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất sửa đổi, hoàn thiện Dự thảo Luật Đầu tư theo hướng thực hiện "ưu đãi đầu tư" đối với "dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp".