Thị trường bất động sản TP.HCM trong tháng 10/2020 đón nhận hơn 5.000 căn hộ thuộc dự án Masterise Centre Point trên đường Nguyễn Xiển, phường Long Thạnh Mỹ (TP Thủ Đức) với mức giá cao bất ngờ.

Trong ngày mở bán 17/10, chủ đầu tư công bố giá các sản phẩm căn hộ tại đây dao động ở mức 50-63 triệu đồng/m2. Mức giá này được đánh giá tương đương với nhiều khu căn hộ ở khu vực Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) và bỏ xa nhiều dự án ở quận vùng ven với khoảng cách di chuyển tương đương vào trung tâm quận 1.

Tuy nhiên, đây không hẳn là trường hợp cá biệt khi thị trường căn hộ tại TP.HCM đang chứng kiến một làn sóng tăng giá diễn ra mạnh mẽ tại các quận, huyện vùng ven - nơi được xem là quỹ đất cuối cùng để phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho thành phố với lượng cư dân sinh sống lên đến 14 triệu người.

Giá nhà tại TP.HCM có tốc độ tăng nhanh hơn so với thị trường Hà Nội. Ảnh: Quỳnh Danh.

Căn hộ mới Nhà Bè, Bình Chánh giá 45 triệu đồng/m2

Theo khảo sát của Zing, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới tập trung nhiều ở khu vực quận 9 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức) và quận Bình Tân, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè với các cái tên như Masteri Centre Point, Vinhomes Grand Park, The 9 Stellars, Conic Boulevard, Stella En Tropic...

Dữ liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy trong khi các sản phẩm mới ở khu Đông có mức giá vượt trội với khoảng từ 40-60 triệu đồng/m2 thì khu Tây và khu Nam ghi nhận mức giá cạnh tranh hơn với khoảng 28-45 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, số lượng căn hộ mới mở bán tại khu Đông TP cũng vượt trội hơn với những dự án có quy mô lớn, trong khi tại khu Nam và khu Tây phần lớn là các dự án có quy mô nhỏ với số lượng sản phẩm trên dưới 1.200 căn hộ, ngoại trừ đại đô thị Mizuki Park tại Bình Chánh của chủ đầu tư Nam Long.

Trong nửa đầu năm 2020, chỉ có 2 dự án được mở bán với mức giá duy trì dưới 30 triệu đồng/m2 là 9X Golden Stella (huyện Bình Tân) và Lovera Vista (huyện Bình Chánh).

Cá biệt, một số dự án ở khu Tây và khu Nam như Celesta Rise (huyện Nhà Bè) hay Conic Boulevard (huyện Bình Chánh) đã có giá mở bán lên đến 45 triệu đồng/m2.

Không chỉ riêng TP.HCM, một số đô thị vùng ven cũng cho thấy sự tăng trưởng mạnh về giá nhà khi các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên hiếm hoi, thay vào đó là những sản phẩm có giá khoảng 30-35 triệu đồng/m2.

Nhìn về thị trường mới nổi là Bình Dương, trong 4 tháng đầu năm nay, DKRA cho biết nguồn cung mới đạt 2.815 căn hộ với giá bán từ 25-45 triệu đồng/m2. Riêng trong tháng 4, thị trường Đồng Nai cũng đón nhận 1.083 căn hộ với giá bán sơ cấp lên đến 40 triệu đồng/m2.

Giá nhà TP.HCM tiếp tục vượt mặt Hà Nội

Một trong những chỉ số cho thấy sự tăng trưởng mạnh của giá căn hộ tại TP.HCM trong thời gian ngắn là sự biến đổi giá rao bán trung bình theo từng phân khúc.

Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình tại cả 3 phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp trong quý I năm nay tại TP.HCM đều tăng 2-3% so với quý IV/2020 với giá lần lượt là 33,7 triệu đồng/m2, 44,7 triệu đồng/m2 và 62,9 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, đơn vị cũng chỉ ra sự chênh lệch rõ rệt ở chỉ số này của TP.HCM so với Hà Nội. Phân khúc căn hộ bình dân tại Hà Nội có giá rao bán trung bình là 25,7 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp là 34,1 triệu đồng/m2 và cao cấp là 45,4 triệu đồng/m2.

Trong thế tương quan với TP.HCM, tốc độ tăng giá căn hộ tại Hà Nội đang diễn ra có phần chậm hơn với mức tăng 1-2% ở các phân khúc. Tuy nhiên, giá bán chung cư tại các quận xa trung tâm như Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm có xu hướng tăng ổn định từ 2-3%.

Trao đổi với Zing về sức tăng trưởng nhanh của các quận, huyện ngoại thành của hai đô thị lớn nhất cả nước, đại diện Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long đánh giá hiện nay, các đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM và Hà Nội đang phát triển rất mạnh mẽ.

Không ít dự án được nhiều chủ đầu tư có nền tảng để triển khai các khu đô thị quy mô, bài bản về quy hoạch, đồng bộ cơ sở hạ tầng. "Động lực lớn nhất để các đô thị vệ tinh phát triển bởi nhà nước đã quy hoạch và đầu tư phát triển hạ tầng đi trước", vị này nhìn nhận.

"Chính vì thế, với sức hấp dẫn của thị trường vùng ven thời gian qua đã kéo nhiều nhà đầu tư lớn đổ xô về góp phần làm thay đổi đáng kể cơ cấu dân cư và kinh tế khu vực", ông giải thích.

Sáu trở ngại lớn để xây nhà giá rẻ

Chia sẻ về những trăn trở trước cơn khát nhà ở giá rẻ của người dân tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM, ông Trần Nhật Quang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của C.T Group, cho biết nhu cầu về xây dựng và nhà ở thương mại giá rẻ đã có từ cách đây 15 năm.

Ông Trần Nhật Quang nhấn mạnh đã có nhiều chủ đầu tư phát triển các dự án có quy mô vừa và nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng như Nam Long với E-home, C.T Group với Beehome, Lê Thành... "Tuy nhiên, đây là câu chuyện của giai đoạn 2012-2015", ông nói.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng sang các phân khúc cao cấp hơn. Ông Quang chỉ ra có 6 trở ngại chính cho các chủ đầu tư khi phát triển nhà ở giá rẻ. Thứ nhất là quỹ đất khan hiếm cùng hạn chế về chỉ tiêu dân số và hiện trạng quy hoạch của đô thị. Đây là vấn đề không chỉ của chủ đầu tư phát triển sản phẩm bình dân mà cả trung và cao cấp.

"Tại nhiều vị trí ngoại ô TP.HCM với giá đất trung bình 70-80 triệu đồng/m2, với mật độ xây dựng 50%, giá đất sẽ tăng lên 140-160 triệu đồng/m2. Tương đương, chủ đầu tư phải thanh toán chi phí đất là 15 triệu đồng/m2 sàn kinh doanh. Điều này khiến tất cả các nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi hay kế hoạch kinh doanh cho nhà ở giá rẻ trở thành một phương trình vô nghiệm", ông Quang dẫn giải.

Mỗi khu căn hộ cần một câu chuyện đủ hấp dẫn để tạo cảm hứng cho khách hàng, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thứ hai là khả năng xây dựng hàng loạt. Mặc dù năng lực xây dựng đã được cải thiện trong nhiều năm gần đây nhưng không nhà thầu nào có thể bàn giao hàng trăm nghìn căn hộ để đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng và giá vật liệu tăng cũng đang gây nhiều áp lực lên các chủ đầu tư và nhà thầu.

Thứ 3, ông Quang cũng chỉ ra vấn đề về khả năng xây dựng nhanh chóng để đáp ứng một thị trường có nhu cầu lớn như hiện nay, đòi hỏi các chủ đầu tư cần có tốc độ phân phối sản phẩm nhanh để tạo sự cạnh tranh.

Các sản phẩm nhà ở giá rẻ không có tiêu chuẩn quá khắt ke về thiết kế, hoàn thiện, nội thất... nhưng với cách thi công truyền thống thì vẫn khó có thể đảm bảo việc cung cấp sản phẩm hàng loạt ra thị trường.

Thứ tư là vấn đề kêu gọi vốn. Theo Giám đốc R&D của C.T Group, tất cả các chủ đầu tư đầu cần một nguồn tiền lớn để duy trì toàn bộ hệ thống.

Chung cư dưới 1 tỷ đồng/căn là câu chuyện của giai đoạn 2012-2015

Ông Trần Nhật Quang - Giám đốc R&D C.T Group

Đặc biệt, do giá sản phẩm không cao, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn căn hộ trung và cao cấp nên hiệu quả sử dụng vốn phụ thuộc rất lớn vào khả năng quay vòng vốn và khả năng bán hàng. Nếu hoạt động bán hàng bị chậm 6 tháng so với kế hoạch, lợi nhuận doanh nghiệp sẽ chỉ đủ để trả lãi ngân hàng.

Thứ 5 là xu hướng xã hội. Giống như bất kỳ sản phẩm nào, bất động sản cũng cần một câu chuyện thú vị để thu hút khách hàng. Ông Quang cho rằng yếu tố giá rẻ là một điểm cộng nhưng chưa đủ hấp dẫn.

"Khách hàng luôn có nhận thức nhà ở giá rẻ thường có nhiều hạn chế về tiện ích, thiết kế... Chính vì vậy, nhà ở giá rẻ cũng cần một câu chuyện đủ ấn tượng để lan tỏa đến cộng đồng người trẻ. Nhiều chủ đầu tư trước đây đã không chú ý đến trở ngại vô hình này", ông nói thêm.

Cuối cùng là khả năng kiểm soát giá bán căn hộ ở mức dưới 1 tỷ đồng/căn. Ông Quang chọn mức giá 1 tỷ đồng bởi đây là mức giá mà bất động sản có thể tiếp cận đến nguồn cầu khổng lồ từ những người có khoản tiết kiệm vài trăm triệu đồng đang thuê nhà hoặc đang sống chung với gia đình tại TP.HCM.

Mặc dù nhìn rõ khả năng tiêu thụ vài chục nghìn căn nhà trong nháy mắt của lượng người dân sinh sống đông đảo tại TP.HCM nhưng các chủ đầu tư không thể hạ giá thành.

"Đối với thị trường bất động sản TP.HCM, nhà ở 2 tỷ đồng/căn ngày càng hiếm, trong khi tầm giá 2-3 tỷ đồng/căn là một thị trường cạnh tranh khốc liệt. Mặt khác, khoảng giá 1 tỷ đồng/căn đã không còn trong vài năm trở lại đây. Các chủ đầu tư có cố gắng đến đâu cũng chỉ hạ giá thành xuống tối thiểu 14-15 triệu đồng/m2, hoặc hơn 1 tỷ đồng đối với căn hộ trung bình 45 m2", ông nói.