Năm 2020 là một năm đầy biến động của thị trường bất động sản dưới tác động của dịch bệnh Covid-19 với dòng vốn đầu tư vào bất động sản chậm lại, nguồn cung căn hộ và đất nền nhỏ giọt.

Tuy nhiên, những thông tin mới về các dự án hạ tầng và việc thành lập thành phố Thủ Đức như một "cơn mưa lớn" trút xuống thị trường phía Đông TP.HCM, tạo tiền đề cho giá bất động sản tăng vọt với con số "trên trời" trong những tháng cuối năm.

Đất TP Thủ Đức tăng mạnh

Là môi giới có 3 năm kinh nghiệm ở phân khúc đất nền quận Thủ Đức, TP.HCM, anh Phương (35 tuổi), chia sẻ 2020 là một năm khó khăn với tốc độ giao dịch khá chậm do dịch bệnh Covid-19, tuy nhiên, việc thành lập TP Thủ Đức đã khiến thị trường cuối năm có nhiều khởi sắc. Đặc biệt, giá đất tại Thủ Đức ghi nhận tăng mạnh.

"Trừ hai phường Linh Xuân và Bình Chiểu thì quận Thủ Đức hầu như không còn những lô đất khoảng 50 m2 dưới 3 tỷ đồng. Năm 2019, nếu khách hàng có 3 tỷ có thể dễ dàng tìm mua một miếng đất đẹp, tuy nhiên năm nay phải có trong tay từ 3,5 tỷ trở lên mới có thể kiếm ra", anh Phương dẫn chứng.

Theo khảo sát, giá đất ở một số khu vực phía Đông như phường Trường Thọ (quận Thủ Đức), nơi được quy hoạch để trở thành trung tâm của TP Thủ Đức tương lai hay các trục đường chính như Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (quận 9) tăng đột biến lên ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2, những khu vực còn lại cũng tăng lên mức 30-60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15-20% so với đầu năm 2019.

Số liệu của Chợ Tốt Nhà cũng cho thấy từ quý IV/2019 đến quý IV năm nay, trong khi các khu vực như Bình Tân, quận 12... giá đất không biến động quá nhiều thì tại 3 quận phía Đông, giá đất liên tục tăng.

Cụ thể, giá đất trung bình tại quận 2 vào thời điểm cuối năm 2014 chỉ khoảng 48-50 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên đến 57-60 triệu đồng/m2. Giá đất trung bình tại quận Thủ Đức trong thời gian này cũng tăng từ 32 triệu đồng/m2 lên 52 triệu đồng/m2 và tại quận 9 tăng từ 35 triệu đồng/m2 lên 42 triệu đồng/m2.

Phường Trường Thọ được quy hoạch để trở thành trung tâm của TP Thủ Đức tương lai. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại các dự án dân cư hiện hữu, thị trường cũng chứng kiến sự tăng vọt về giá của các sản phẩm như nhà phố, biệt thự. Đơn cử, một căn nhà phố thương mại diện tích 140 m2 trong Khu đô thị Vạn Phúc (quận Thủ Đức) có giá bán 24 tỷ đồng/căn đã tăng lên gần 33 tỷ đồng/căn vào tháng 12.

Dự án căn hộ King Crown Infinity nằm trên mặt tiền đường Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ quận Thủ Đức mới diễn ra buổi kick-off rầm rộ với khoảng 739 căn hộ được đưa ra thị trường. Mặc dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức, giá rumor lên đến 80 triệu đồng/m2, mức giá kỷ lục của Thủ Đức, tiệm cận với nhiều dự án mới bàn giao tại phường An Phú, Thạnh Mỹ Lợi của quận 2.

Chủ đất nâng giá bán vì "ảo tưởng"

Diễn biến giá đất của TP Thủ Đức tăng liên tiếp trong 3 quý vừa qua với 3 đợt thông tin, lần lượt là đề xuất thành lập TP phía Đông vào quý II, việc Chính phủ đồng ý thành lập TP Thủ Đức trong quý III và chính thức thành lập TP Thủ Đức vào đầu tháng 12 vừa qua.

Mặc dù mức giá rao bán liên tục được đẩy lên cao, nhiều môi giới và nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm đều khẳng định giá bất động sản tại khu vực này đang bị "thổi" lên quá cao so với giá trị thật.

Hơn 1 tháng trước khi có thông tin chính thức thành lập TP Thủ Đức tại khu vực Bình Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) giá đất giao dịch ở mức khoảng 65 triệu đồng/m2 nhưng trong tháng 12 đã có những lô đất được rao đến 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 38%.

Tương tự, một lô đất 80 m2 trong hẻm tại phường Phước Long A (quận 9), nằm cách mặt tiền Xa lộ Hà Nội khoảng 500 m được chủ rao bán tháng 9 vừa qua với giá 5,3 tỷ đồng. Tuy nhiên đến nay vị chủ nhà đã nâng giá lô đất lên 5,5 tỷ đồng, bất chấp 3 tháng trước chỉ có một số ít khách đến xem và không mua do mức giá quá cao.

Đại diện một công ty bất động sản chuyên về thị trường đất nền 3 quận khu Đông cho biết trong một năm qua, không ít chủ đất đã đã "ảo tưởng" về giá trị của bất động bản sản mình sở hữu mà đưa ra những mức giá trên trời, trong khi thực tế các lô đất có giá trị thấp hơn nhiều do các yếu tố như vị trí, dịch Covid-19...

"Sau một thời gian hét giá cao nhưng không ra được hàng, họ tự phải hạ giá bán 200 - 400 triệu đồng/lô đất nhưng đến lúc đó, khách hàng không có nhu cầu mua nữa", người này chia sẻ thêm.

Theo ghi nhận của Zing, lượng khách hàng tìm mua đất nền tại khu vực này chủ yếu là các nhà đầu tư cá nhân thay vì những người có nhu cầu ở thật.

Đây là nhóm nhà đầu tư mua bất động sản nhằm ăn theo các thông tin về việc thành lập TP Thủ Đức cũng như các dự án hạ tầng lớn của khu vực phía Đông như tuyến Metro số 1, Bến xe Miền Đông mới đi vào hoạt động hay các dự án nhà ở của các chủ đầu tư lớn.

'Không phải cứ đổi tên là thành đô thị'

Theo đánh giá của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, quyết định thành lập TP Thủ Đức có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản 3 quận phía Đông. Đây sẽ là thông tin để các chủ đầu tư tận dụng làm lợi thế để gia tăng quảng bá, thu hút người mua cho các dự án nằm trong khu vực, từ đó đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

"Nếu không có quy hoạch cụ thể, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá bất động sản quá cao so với mặt bằng chung của thành phố. Hiện tại không thể tìm thấy một dự án căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại khu Đông. Người mua nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu khó có thể chen chân vào khu vực này", ông Nguyễn Hoàng bình luận.

Khu đô thị Vạn Phúc tại quận Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chính vì vậy, ông Nguyễn Hoàng cho rằng việc quy hoạch chi tiết để đáp ứng cho những điểm còn nhiều quan ngại là rất quan trọng, trong đó phải chú ý đến chương trình nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu trong cơ cấu mật độ dân cư, dân số và hạ tầng xã hội.

Bình luận về thị trường, ông Đặng Quang Long, Tổng giám đốc REIC cho rằng giá bán bất động sản của TP Thủ Đức tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố, khá cao so với thu nhập của tầng lớp trung lưu. Điều này cũng thể hiện sự kỳ vọng của phân khúc khách hàng thu nhập cao và những nhà đầu tư vào tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị và các tiện ích xã hội của khu vực.

Tuy mặt bằng giá hiện hữu khá cao, khả năng trong tương lai vẫn rất sáng khi động lực tăng giá sẽ đi kèm với việc triển khai thêm các dự án cơ sở hạ tầng của khu vực như mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, khép kín Vành đai 2, hoàn thiện tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, xây dựng thêm các cầu kết nối Thủ Thiêm với quận 1, cầu nối TP.HCM với Đồng Nai, cầu nối Rạch Chiếc với Thanh Đa...

Và đặc biệt, ông Long cho rằng TP Thủ Đức sẽ thu hút nguồn đầu tư trong và ngoài nước rất lớn vào các khu chức năng, tạo thêm hàng triệu việc làm cho khu vực này - một nguồn cầu tiềm năng cho bất động sản của khu vực.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng nhận định việc thành lập TP Thủ Đức sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường địa ốc phía Đông TP.HCM về cả nguồn cung lẫn chuỗi giá trị trong tương lai. Tuy nhiên, ông Khương cảnh báo không nên chỉ xem đây là cơ hội để buôn bán, kinh doanh bất động sản, cần định hướng mục tiêu xem TP Thủ Đức là một trung tâm kinh tế. Như vậy các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước mới có thể thấy được cơ hội để họ đầu tư vào sản xuất, dịch vụ, nhà ở...

Ông Khương phân tích, xây dựng TP Thủ Đức là câu chuyện của 20 năm, 30 năm sau và phải qua nhiều đời lãnh đạo khác nhau, đòi hỏi mang tính kế thừa và xuyên suốt. Nếu không làm được điều này chắc chắn sẽ xuất hiện những khó khăn cho người làm kinh doanh ở mỗi thời điểm khác nhau.

Ngoài ra, kinh tế đô thị cũng là một bài toán lớn. Phải làm sao để người dân tập trung về đây có thể sống và làm việc, chứ không phải cứ đổi tên thì nơi đó sẽ trở thành một đô thị. Đô thị đó phải giải quyết được bài toán công ăn việc làm, an cư xã hội cũng như đảm bảo được tính liên kết vùng giữa Thủ Đức và các tỉnh lân cận.