Lo ngại chủ đầu tư ‘xù’ chứng thư bảo lãnh

Thứ tư, 15/11/2017 10:27

Trước khi được cầm chứng thư bảo lãnh trong tay, người mua nhà có khi phải bỏ ra cả tỉ đồng cho căn hộ hình thành trong tương lai.

Kể từ hôm nay (15-11), Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015 về hoạt động bảo lãnh ngân hàng (NH) có hiệu lực. Thông tư này do NH Nhà nước ban hành với mục tiêu hạn chế rủi ro khi mua nhà trên giấy, chậm bàn giao nhà.

Thông tư nêu rõ các NH thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

Một số điểm mới

Luật sư Nguyễn Văn Hải, Giám đốc khối pháp chế NH Phương Đông (OCB), nhận xét: Quy định mới của Thông tư 13 sẽ giúp quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai được bảo đảm hơn. “Ví dụ, nếu các công ty địa ốc không thực hiện đúng quy định thì NH sẽ không thể tài trợ vốn cho dự án” - ông Hải dẫn chứng.

Bên cạnh đó, điểm nổi bật của thông tư mới là siết chặt trách nhiệm giữa NH thương mại với chủ đầu tư dự án. Chẳng hạn, Thông tư 07 quy định NH có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Điều này đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.

Nay thông tư mới quy định NH ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Thông tư 13/2017 cũng quy định NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trong thời hạn năm ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, NH thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

Đây là các quy định rất mới giúp bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có phần yên tâm hơn.

Lo ngại chủ đầu tư ‘xù’ chứng thư bảo lãnh - Ảnh 1.

Khách hàng đang tìm hiểu một dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Ảnh: THÙY LINH


Vẫn còn nhiều bất cập

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng cơ chế bảo lãnh dự án vẫn có nhiều điểm bất hợp lý, chưa giải quyết được những bất cập cơ bản của quy trình cấp bảo lãnh tín dụng đã được phản ánh trước đó.

Luật sư Huỳnh Trung Hiếu, Trưởng Văn phòng luật Hasslaws, cho rằng cả thông tư cũ (07/2015) và thông tư mới (13/2017) mới chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề, đó là quy định về trình tự thủ tục cụ thể cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư.

“Khi hai bên không thỏa thuận được những điều khoản cơ bản của quan hệ bảo lãnh để thực hiện trách nhiệm bảo lãnh của chủ đầu tư thì không thể sử dụng mệnh lệnh hành chính để can thiệp trực tiếp vào quan hệ bảo lãnh của các bên. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc nhiều dự án không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh” - luật sư Huỳnh Trung Hiếu giải thích.

Luật sư Hiếu cũng cho rằng trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư đối với khách hàng đã được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Đồng thời quy định về bảo lãnh là một trong những quy định tốt nhất hiện nay về bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đáng tiếc là đến nay pháp luật vẫn bỏ ngỏ chế tài xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư liên quan đến hành vi này.

“Chính vì vậy, các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu để đưa ra được mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe với các chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm bảo lãnh” - luật sư Hiếu đề nghị.

Tán đồng quan điểm trên, một số ý kiến khác cho rằng việc quy định mới vẫn chưa bổ sung quy định cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ sẽ dẫn đến rủi ro, tranh chấp. Chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ dẫn chứng theo quy định, chứng thư bảo lãnh chỉ được NH cấp phát khi phía chủ đầu tư cung cấp hợp đồng mua bán đã ký kết với khách hàng. Thế nhưng, trước khi người mua được ký hợp đồng mua bán thì họ đã phải nộp cho chủ đầu tư theo hình thức đặt cọc giữ chỗ khoảng 10%-30% giá trị căn hộ.

“Giả sử một căn hộ cao cấp tại quận 2, TP HCM có giá khoảng 10 tỉ đồng, khách hàng sẽ phải nộp trước 1-3 tỉ đồng. Nếu chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt thì không sao, nhưng nếu trước khi xong phần móng mà có rủi ro thì người mua nhà có nguy cơ mất trắng” - ông Vũ ví dụ.

Đóng 75% vẫn chưa có chứng thư bảo lãnh

Anh Trung Hiếu (nhà ở quận 2, TP HCM) cho biết mới mua căn hộ tại một dự án ở đường liên phường, quận 9. Ngay từ khi mở bán, nhân viên đều khẳng định chắc như đinh đóng cột là dự án này có bảo lãnh của NH. Đến nay, khi anh đã đóng được 75% giá trị căn hộ tương đương hơn 800 triệu đồng nhưng giấy chứng thư bảo lãnh vẫn chưa thấy.

Phân tích thêm về vấn đề trên, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, nói không thể phủ nhận ưu điểm của quy định về bảo lãnh là nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và NH. Nhưng kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, trong đó có quy định về bảo lãnh, cho đến bây giờ chưa có bất cứ chế tài nào khi CĐT không thực hiện đúng theo quy định của luật pháp.

Lo giá nhà tăng

Dưới góc nhìn của người kinh doanh, ông Nguyễn Viết Hải, Tổng Giám đốc Công ty Nam Thăng Long, cho rằng quy định tại thông tư mới sẽ làm tăng chi phí, giảm tính cạnh tranh nên ít CĐT muốn thực hiện.

Bởi để được NH phát hành chứng thư bảo lãnh, CĐT phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. Qua đó sẽ khiến giá thành đội lên 2%-3%, giảm tính cạnh tranh của dự án trên thị trường. Vì trên thị trường hiện có rất nhiều cơ hội để khách hàng lựa chọn, nên nếu CĐT bán giá cao thì sẽ khó mà cạnh tranh nổi, còn bán giảm giá thì lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ thấp đi.

Đây cũng chính là lý do chủ yếu khiến các doanh nghiệp không mặn mà tham gia bảo lãnh và quy định tại Thông tư 13/2017 không dễ đi vào cuộc sống. Chưa kể CĐT thường đẩy khoản phí bảo lãnh cho người mua nhà phải trả do chưa có quy định bắt buộc bên nào phải đóng khoản này.

Theo Thùy Linh (Pháp luật TP HCM)

Masterise Homes với “cú đúp” danh giá tại International Property Awards 2025-2026

Masterise Homes với “cú đúp” danh giá tại International Property Awards 2025-2026

Doanh nhân 10:39

Chiến thắng “kép” ngay lần đầu tham dự IPA minh chứng năng lực quốc tế và tầm nhìn phát triển đô thị của Masterise Homes, qua dự án tiêu biểu The Global City.

Chiến lược giúp giảm tỉ lệ trả hàng trong thương mại điện tử

Chiến lược giúp giảm tỉ lệ trả hàng trong thương mại điện tử

Doanh nhân 14:46

“Serial returner” đang là một thách thức lớn đối với các nhà bán lẻ trực tuyến tại Việt Nam khi không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận.

Gần 5 tỉ đồng quà tặng trao khách hàng PGBank trong chương trình ưu đãi tiền gửi

Gần 5 tỉ đồng quà tặng trao khách hàng PGBank trong chương trình ưu đãi tiền gửi

Tài chính 19:52

Ngân hàng Thịnh vượng và Phát triển (PGBank) tổ chức lễ trao thưởng đặc biệt trong khuôn khổ chương trình khuyến mãi tiền gửi “Đón Xuân Ất Tỵ – Quà vàng Như Ý”.

Hội nghị Đầu tư ESG Việt Nam 2025 hướng tới tăng trưởng bền vững

Hội nghị Đầu tư ESG Việt Nam 2025 hướng tới tăng trưởng bền vững

Doanh nhân 19:51

Sự kiện quy tụ hơn 500 đại biểu, bao gồm nhà đầu tư, quan chức chính phủ, lãnh đạo doanh nghiệp...

Masterise Homes đồng hành cùng Lễ hội Hoa Phượng Đỏ - Hải Phòng 2025

Masterise Homes đồng hành cùng Lễ hội Hoa Phượng Đỏ - Hải Phòng 2025

Dự án 09:58

Năm thứ 2 liên tiếp Masterise Homes đồng hành cùng Lễ hội Hoa Phượng Đỏ, một sự kiện trọng điểm mang bản sắc văn hóa, tinh thần của TP Hải Phòng.

Ngân hàng số Cake đạt chứng nhận sinh trắc học cấp độ cao nhất

Ngân hàng số Cake đạt chứng nhận sinh trắc học cấp độ cao nhất

Số hóa 09:00

Cake by VPBank là ngân hàng thuần số đầu tiên ở Đông Nam Á sở hữu giải pháp sinh trắc học khuôn mặt đạt tiêu chuẩn ISO/IEC 30107-3 cấp độ 2 của iBeta.

Betrimex khánh thành tòa nhà văn phòng chuẩn xanh

Betrimex khánh thành tòa nhà văn phòng chuẩn xanh

Dự án 11:02

Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Bến Tre (Betrimex) vừa khánh thành tòa nhà văn phòng mới tại 63 Cao Thắng, Quận 3, TP HCM.

Ngân hàng số Cake ra mắt Quỹ chung

Ngân hàng số Cake ra mắt Quỹ chung

Tài chính 20:15

Ngân hàng số Cake by VPBank (Cake) vừa ra mắt tính năng Quỹ chung.

VNG tăng trưởng lợi nhuận, đẩy mạnh AI, chuyển đổi số

VNG tăng trưởng lợi nhuận, đẩy mạnh AI, chuyển đổi số

Tài chính 19:14

Công ty Cổ phần VNG công bố Báo cáo tài chính quý I/2025: doanh thu thuần đạt 2.232 tỉ đồng, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sau điều chỉnh đạt 185 tỉ đồng.

Masterise Homes và những dự án hàng hiệu vươn mình cùng đô thị TP HCM

Masterise Homes và những dự án hàng hiệu vươn mình cùng đô thị TP HCM

Dự án 19:13

Những dự án BĐS hàng hiệu điển hình do Masterise Homes phát triển đã và đang tạo dấu ấn mạnh mẽ, góp phần thay đổi diện mạo đô thị hiện đại của TP HCM.

XEM THÊM