Dù chất lượng đã xuống cấp, tiện ích thiếu đồng bộ, song căn hộ chung cư cũ vẫn được nhiều gia đình săn lùng trong bối cảnh nguồn cung căn hộ giá rẻ khan hiếm.

Khu tập thể Thành Công, Ba Đình thuộc cấp nguy hiểm, TP Hà Nội đã đưa vào danh sách cải tạo. Ảnh: Minh Qúy

Tiện sinh hoạt, vừa túi tiền

Chị Nguyễn Phương Mai, quê Phú Thọ, cho biết hai vợ chồng chị đều là kế toán của một doanh nghiệp trên địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội. Cưới nhau đã gần chục năm, 2 đứa con chị mỗi ngày một lớn, căn hộ thuê trọ 25m2 cả gác xép dành cho 4 người càng trở nên chật chội. Bán 700 m2 đất ở quê lấy 2 tỷ đồng, chị dự tính mua nhà ở xã hội khoảng 70 - 80 m2. Với số tiền ấy, anh chị sẽ không phải vay mượn. Tuy nhiên, suốt nửa năm trôi qua, chị không tìm được căn hộ nào như ý.

Cuối cùng, anh chị quyết định mua lại một căn nhà tập thể cũ 100 m2, 3 phòng ngủ trên đường Láng Hạ với giá 2,3 tỷ đồng, Chị Mai chia sẻ: "Suốt 6 tháng trời, hai vợ chồng chở nhau đi xem nhà, tính ra cũng hơn chục nơi nhưng không tìm được căn nào vừa ý. Một vài dự án mới đang xây dựng vùng ven, giá rẻ cũng gần 40 triệu đồng/m2, diện tích mỗi căn hộ trên 100 m2, tính tổng thành tiền trên dưới 4 tỷ đồng. Cũng có 1 - 2 căn hộ vừa túi tiền thì xa tận Quốc Oai, Hoài Đức".

Tương tự, anh Trần Văn Thuật (Hai Bà Trưng) cũng vừa chọn cho mình căn chung cư cũ 69 m2, 2 phòng ngủ kèm bộ nội thất cũ với giá hơn 1,4 tỷ đồng. Anh Thuật cho biết, với mức thu nhập của một công nhân cơ khí như anh, thật khó để kiếm cho mình những căn hộ chung cư mới 3 - 4 tỷ đồng. Ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá căn hộ nhưng với mức lương 12 triệu đồng/tháng, anh không đủ để chi trả chi phí sinh hoạt gia đình, con cái và trả góp hàng tháng. "Căn nhỏ này thôi, mỗi tháng tôi cũng phải trả góp hơn 5 triệu đồng", anh Thuật bộc bạch.

Cũng vừa mua căn hộ hơn 1,5 tỷ đồng, chị Phạm Thị Thành (Thanh Xuân) cho biết, chung cư cũ không thể so với các chung cư mới hiện đại, nhưng giá rẻ hơn nhiều, gửi con, đi chợ đều tiện lợi. "Nếu sửa chữa, lắp đặt nội thất vào thì sống khá ổn", chị Thành cho hay.

Theo ghi nhận của PV, thị trường mua bán nhà tập thể trên địa bàn Hà Nội vẫn luôn tấp nập với những căn hộ có giá từ 1,5 tỷ đồng trở xuống hoặc diện tích từ 30 - 50 m2.

Trên mạng xã hội cũng tạo lập nhiều nhóm chuyên giao lưu, buôn bán với hàng chục nghìn thành viên. Những căn hộ đăng bán với đa dạng diện tích từ lớn đến nhỏ, có những căn 20 - 30 m2 chỉ vài trăm triệu đồng.

Theo thống kê của Công ty Nhà ở ngay, mỗi tháng có khoảng 10.000 người tìm mua nhà chung cư cũ. Ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc đơn vị này xác nhận, nhu cầu tìm nhà tập thể cũ vẫn cao, đặc biệt là dân đang sinh sống, làm việc trong khu vực nội thành. Tuy nhiên, lượng giao dịch nhà chung cư cũ không nhiều bởi nguồn cung hạn chế, ít người bán.

"Trước đây, những khu vực tập trung chung cư cũ như: Thành Công, Vĩnh Hồ, Ba Đình rao bán rất nhiều; gần đây ít xuất hiện. Người dân bán đi cũng không tìm được bất động sản mới tương đồng, vừa giá để mua. Nếu có thì phải di chuyển ra tận ngoại thành và chấp nhận thay đổi thói quen sinh hoạt", ông Huy lý giải.

Có hay không việc mua gom chờ đền bù?

Trước thông tin, có hiện tượng mua gom tập thể cũ để chờ hưởng chính sách đền bù theo Nghị định 69/2021, ông Huy khẳng định, Nghị định 69 mới chỉ là tiền đề, chưa có thông tư và các văn bản cần thiết để triển khai thực tế.

Hơn nữa, nếu áp dụng thu hồi, đền bù theo giá Nhà nước, giá trị sử dụng căn hộ còn nhân với hệ số K 1 - 2 lần thì giá đền bù những căn hộ cũ hết niên hạn hoặc xuống thấp hơn nhiều so với giá mua thị trường hiện tại.

"Nhà đầu tư họ rất tỉnh táo, có kinh nghiệm và biết tính toán chứ không nhắm mắt làm liều", ông Huy nhận định.

Ông Lê Anh Tú, Giám đốc công ty Dịch vụ BĐS Hoàng Thành cũng cho hay, Nghị định 69 chưa có thông tư và các văn bản hướng dẫn cụ thể nên rất khó để có thể dự toán chi phí đầu tư, lợi nhuận.

Do vậy, rất ít người dám đầu tư kiểu đón đầu, nhất là trong nội thành, khi mà tỷ suất chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước chênh đến cả chục lần.

"Còn việc đầu tư theo hình thức mua, cải tạo lại rồi bán chênh vài chục đến 100 - 200 triệu đồng thì bản chất vẫn là "mua của người chán, bán cho người cần", ông Tú nói.

Theo ông Tú, giá bất động sản giao dịch trên thị trường sẽ gấp từ 5 - 6 lần so với bảng giá đất quy định của Nhà nước.

Vì thế, khi đi xem đất, nhà đầu tư chỉ cần lấy giá quy định của Nhà nước nhân lên 5 - 6 lần là ra giá thị trường, mảnh nào bán đắt, bán rẻ là biết ngay.

"Nói như vậy để thấy, nếu giá đền bù chung cư cũ áp dụng hệ số K từ 1 - 2 lần thì cũng chỉ bằng 1/2 giá giao dịch thực tế.

Như vậy, không mấy ai dại đi mua chung cư cũ, hết niên hạn với giá thị trường để chờ giá đền bù. Ví dụ ngay như phố Chùa Bộc, bình thường giá nhà ở đây chào bán 150 - 300 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, vừa rồi TP Hà Nội quyết định đền bù 47 triệu đồng/m2 để xây dựng, hoàn thiện Dự án nút giao Chùa Bộc - Thái Hà", ông Tú lấy ví dụ.

Cũng theo ông Tú, Nghị định 69 quy định, việc tái định cư tại chỗ quy diện tích thành tiền, nếu giá nhà tái định cư mới và nhà chung cư cũ có chênh thì hai bên phải đóng bù chứ không phải là đổi ngang. Chung cư cũ xuống cấp ở mức nguy hiểm cao nhất (mức D) thì định giá không được nhiều.

Theo ông Nguyễn Khắc Việt Hà, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Tica Land, những người tìm đến nhà chung cư cũ do tiện di chuyển trong nội thành, giá thấp, đầy đủ tiện ích, mật độ dân cư thấp hơn các chung cư 30 - 40 tầng hiện nay.

Bên cạnh đó, chung cư cũ tiết giảm được khá nhiều chi phí phát sinh như phí quản lý, bảo trì, dịch vụ gửi xe...

Tuy nhiên, một "điểm trừ" của chung cư cũ là được xây dựng từ rất nhiều năm, không được bảo trì, bảo dưỡng và dự án nào cũng bị cơi nới nên chất lượng công trình kém, xuống cấp.

"Do vậy, trước khi quyết định mua chung cư cũ, nên kiểm tra quy hoạch, kết quả giám định chất lượng, lộ trình cải tạo chính quyền để tránh mua phải những căn hộ thuộc quy hoạch, kém chất lượng để rồi "tiền mất tật mang", ông Hà khuyến cáo.