Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA

25.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng

Ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, theo dữ liệu mới nhất, 8 tháng đầu năm 2020, số tiền sử dụng đất mà TP thu được chỉ có 4.453 tỷ đồng, giảm 52% cùng kỳ năm 2019.

Ông Châu nêu, tắc tiền sử dụng đất mới là vế ảnh hưởng về phía nhà nước, bị hụt thu ngân sách, nhưng còn vế quan trọng nữa tắc tiền sử dụng đất dẫn tới hệ quả người dân không được cấp sổ hồng. Điều này là lớn hơn, vì nó là quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà, cũng liên quan quyền lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp . Vì đến lúc giao nhà, doanh nghiệp chỉ thu 95% giá trị hợp đồng, còn 5% khi có sổ hồng mới thu được, chậm thu được 5% tạo áp lực tài chính lên doanh nghiệp.

Một vấn đề xã hội quan trọng, đó là người dân khiếu kiện dẫn tới một số điểm nóng trong xã hội, có những trường hợp khiếu kiện kéo dài, thậm chí gay gắt ở một số dự án .

Chủ tịch HOREA cho biết, trường hợp cấp sổ hồng lâu nhất không phải là 5 năm mà lên tới 20 năm. Cụ thể, những dự án trước năm 2015, tức thực hiện theo Luật Nhà ở 2005 và Luật Đất đai 2003 thì nhiều dự án kéo dài hơn 20 năm chưa cấp dược sổ hồng cho cư dân, thuộc địa bàn quận Thủ Đức, quận Bình Thạnh. Từ khoảng 2010 - 2014, một số dự án ở Tân Bình, Tân Phú do chủ đầu tư xây sai phép, chiếm dụng phần sở hữu chung hay chưa được nghiệm thu khiến đến nay chưa được cấp sổ hồng.

Còn nếu tính 5 năm trở lại đây, ông Châu cho rằng, đã có sự thay đổi lớn, đại đa số chủ đầu tư các dự án đều đã rất nỗ lực hết sức mình để xin được đóng tiền sử dụng đất mà không được.

Nêu trường hợp của Tập đoàn Novaland, ông Châu cho biết tập đoàn có 11 dự án bị tắc tiền sử dụng đất, trong đó có 2 dự án đã tạm nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp xin xác nhận số tiền sử dụng đất chính thức là bao nhiêu, thiếu thì nộp thêm để doanh nghiệp được cấp sổ hồng nhưng không được giải quyết.

Chủ tịch HOREA đưa ra thống kê sơ bộ số dự án trên địa bàn TP bị tắc tiền sử dụng đất, dẫn tới việc tắc cấp sổ hồng cho người mua nhà. Cụ thể, TP Tập đoàn Hưng Thịnh 11 dự án với 7.944 căn hộ; Novaland 11 dự án với 6.118 căn; tập đoàn lớn (giấu tên) 10 dự án với 3.489 căn; Quốc Cường Gia Lai 7 dự án với 3.414 căn; Saigonres 3 dự án với 3.377 căn; địa ốc Him Lam 1 dự án với 1.092 căn, Citi Group 2 dự án với 700 căn hộ; Hưng Lộc Phát 1 dự án với 476 căn; Sonkimland 1 dự án với 423 căn; An Gia 1 dự án với 392 căn…

"Có thể thấy sơ bộ TP hiện có khoảng 25.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, tương đương ảnh hưởng tới quyền lợi của 25.000 hộ gia đình, bên cạnh đó là 2.693 officetel cũng là của hộ gia đình thì thấy bức xúc người dân là rất lớn và trách nhiệm cơ quan nhà nước phải giải quyết vấn đề này", ông Châu cho biết.

Doanh nghiệp muốn nộp tiền sử dụng đất, đã hết sức nỗ lực vẫn không nộp được

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá nỗ lực của các sở ngành TP thời gian qua, đồng thời hiệp hội cũng đề xuất tháo gỡ khó khăn nhưng ông cho rằng một số việc rất  thiếu tính chủ động.

Ông Châu nêu, quy trình tính tiền sử dụng đất của UBND TP qua nhiều khâu. Đầu tiên là xác định giá đất, do Sở Tài nguyên môi trường chịu trách nhiệm chính. Sở đứng ra mời thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Đơn vị tư vấn trúng thầu sẽ thực hiện xác định giá đất, rồi thông qua sở kiểm tra, làm bảng chứng thư xác định về giá đất.

Bước 2 là thẩm định giá đất, Sở Tài chính chịu trách nhiệm chính. Sở kiểm tra lại chứng thư, nếu sở đồng ý trình lên Hội đồng thẩm định giá đất TP do Chủ tịch UBND TP làm Chủ tịch, hiện ủy quyền cho Phó Chủ tịch; nếu sở không thống nhất thì trả về Sở Tài nguyên Môi trường và như vậy phải làm lại từ đầu.

Sau khi đưa Hội đồng thẩm định giá đất TP thông qua, TP ra quyết định về giá đất, giao về cho Cục thuế, Cục ra thông báo cho chủ đầu tư tiền sử dụng đất, phải nộp trong vòng 90 ngày, nếu quá thời hạn này thì bị xử phạt.

Tuy nhiên, ông Châu cho biết, trong việc nộp tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp mong muốn nộp nhanh nhưng hiện đã hết sức nỗ lực nhưng không nộp được. Nguyên nhân vì sao? Chủ tịch HOREA đề cập tới 6 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất nhưng không được xác định tiền sử dụng đất chính thức.

Thứ hai, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp một phần sổ hồng nhưng giờ không được cấp tiếp, như trường hợp của Novaland, Hưng Thịnh, Sonkimland, Him Lam.

Thứ ba, Sở Tài nguyên Môi trường mới đây có văn bản 6211 ngày 23/7 báo cáo UBND TP đề nghị xác định diện tích đất ở của các dự án nhà chung cư theo đó đề nghị phải xác định đất ở bao gồm cả diện tích đất xây nhà chung cư, khối đế, diện tích làm hồ bơi, sân vườn, lối đi nội bộ, sân chơi, bãi đậu xe nổi…

Liên quan tới điều này, hiệp hội đã có văn bản kiến nghị UBND TP vì đề nghị này không đúng với pháp luật quy định hiện hành. Khi sở xác định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu, trong đó mọi chi phí đầu tư bao gồm cả tầng hầm, làm đường nội bộ…

Hiệp hội nhận thấy, sở tính phần diện tích này coi là đất ở thì chỉ đúng đối với những chung cư nhỏ, tức là những chung cư không phải bàn giao đường giao thông theo quy hoạch 1/2000, không phải bàn giao cơ sở giáo dục, vui chơi giải trí… theo quyết định đầu tư của UBTP.

"Với những dự án lớn, sau khi đầu tư, chủ đầu tư phải bàn giao một phần diện tích là cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, đường giao thông… cho địa phương thì không thể tính vào tiền sử dụng đất được. Chúng tôi thấy đề nghị của Sở chưa thật chuẩn, chỉ đúng một nửa, tức tính như vậy chỉ đúng với dự án chung cư nhỏ mà không đúng với chung cư lớn", ông Châu nêu.

Và quan trọng hơn, theo ông Châu, từ quan điểm của sở dẫn tới tất cả dự án bị dừng lại., trong khi Sở chỉ đang đề nghị chưa được UBND TP chấp thuận nhưng có thể thấy tất cả dự án đều tắc.

Thứ tư, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch kiến trúc, việc này xảy ra 3 trường hợp. Một là, điều chỉnh nhưng tất cả chỉ tiêu, đặc biệt chỉ tiêu hệ số sử dụng đất không thay đổi thì không phát sinh nghĩa vụ tài chính. Hai là, điều chỉnh dẫn đến thêm lợi ích cho chủ đầu tư thì phát sinh nghĩa vụ tài chính thì lúc đó có nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Ba là, điều chỉnh dẫn tới giảm hệ số sử dụng đất nhà đầu tư không có nhiều sản phẩm kinh doanh thì về nguyên tắc nhà nước sẽ hoàn lại tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, có trường hợp đã được UBND TP xác nhận hệ số sử dụng đất không thay đổi từ tháng 9/2019 nhưng cuối cùng tới giờ vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Theo ông Châu, việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch hiện xảy ra nhiều vì khi lập quy hoạch có khi dựa án được duyệt cách đây 3- 5 năm, nhưng giờ do nhu cầu khách hàng, nhu cầu thị trường khác nên phải điều chỉnh, được cơ quan thẩm quyền chấp thuận. Một số doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch bị tắc nộp tiền sử dụng đất vì không có cơ quan nào kết luận có hay không có phát sinh nghĩa vụ tài chính mà đặc biệt có hay không phát sinh tiền sử dụng đất. Ông Châu cho rằng hiện thiếu một bộ phận giải quyết nhanh cho doanh nghiệp.

Thứ năm, là việc góp vốn đầu tư, TP có nghi ngại đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp đứng giữa ngã 3 đường, dù làm đúng theo pháp luật đầu tư, kinh doanh. Chuyện đây là loại hình nào thì cơ quan nhà nước phải nhanh chóng quyết định, nhưng lại không quyết định kịp thời dẫn đến các doanh nghiệp bị dừng lại việc cấp sổ hồng.

Nguyên nhân tổng quát của các dự án, khi trao đổi với các tập đoàn đều có mẫu số chung là hồ sơ trình lên Sở Tài nguyên Môi trường hiện để được cấp sổ hồng nhưng được giải quyết chậm.

Ông Châu mong các sở ngành quan tâm, có chuyển động, tạo điều kiện xác định tiền sử dụng đất mà các doanh nghiệp phải nộp, gồm cả tiền sử dụng đất lần đầu hay bổ sung thì xác định nhanh cho doanh nghiệp.

"Hiệp hội sắp tới cũng kiến nghị khi sử đổi Luật Đất đai có phân cấp ký sổ hồng cho khách hàng mua nhà là nên chia về các quận huyện, như vậy giải tỏa áp lực cho sở. Hiện bức xúc này vừa là của chủ đầu tư dự án, vừa là bức xúc của khách hàng mua nhà, tác động đến tính lan tỏa của dự án với nền kinh tế. Việc giải quyết nhanh thủ tục tiền sử dụng đất vừa giải quyết điểm nghẽn cấp sổ hồng còn tăng thu cho ngân sách nhà nước", ông Châu cho biết.