Tiến Sĩ Trần Nguyên Đán – Giảng viên trường Đại học Kinh tế TPHCM đã có cuộc trao đổi với phóng viên Báo Phụ Nữ TPHCM về dòng tiền năm 2021.

* Phóng viên: Trải qua một năm 2020 đầy biến động, theo ông thị trường nào sẽ thu hút dòng tiền trong năm 2021?

- TS Trần Nguyên Đán: Thông thường thị trường nào muốn vươn lên sẽ dùng đòn bẩy, đòn bẩy ở đây không phải là kiểu đi vay tiền mà là sự tác động, niềm tin của thị trường. Bất động sản thường là những đơn vị "tay to" nhưng họ vẫn phải mượn lực thị trường.

Từ cuối năm 2020 đến nay, dòng tiền đổ nhiều vào chứng khoán. Nhưng chứng khoán là kiểu "mì ăn liền", trong bối cảnh người ta không biết tình hình kinh tế ra sao, lỡ có chuyện gì rút ra cho nhanh. Bất động sản thì không bao giờ đạt được tính thanh khoản cao như vậy nên dòng tiền đổ vào chứng khoán sẽ dịch chuyển lại vào bất động sản.

Ông Trần Nguyên Đán - Giảng viên trường Đại học Kinh tế TPHCM

* Theo ông, năm 2021 bất động sản có được tính thanh khoản cao đó không?

- Theo tôi, các công ty đang ôm hàng họ sẽ làm tất cả để tạo ra tính thanh khoản đó. Để làm được điều đó họ phải chi nguồn vốn lớn tự tạo lập thị trường thì mọi người mới đu theo, nhưng nếu chi lực ra như vậy thì không đủ tiền. Điểm sáng hy vọng ở đây chính là dòng vốn ngoại đang đổ vào theo kiểu FPI (gián tiếp), FDI (trực tiếp). Nếu lượng tiền đó bơm vào chứng khoán (có thể là các mã của bất động sản) theo niềm tin vì bất động sản kiểu gì họ cũng xây dựng niềm tin. Dòng tiền từ chứng khoán sẽ chảy vào bất động sản, như vậy cả hai đều đi lên.

Nên mọi người cho rằng, khi chứng khoán lên bất động sản sẽ xuống hay ngược lại thì điều này không đúng với thị trường năm 2021.

Theo tôi, năm 2021, cuộc chơi của thị trường bất động sản sẽ có thay đổi. Chúng ta có thể thấy, suốt một năm nay, môi giới bất động sản đang bị "đói'', họ không có hàng để bán, không có người để mua. Hiện các công ty môi giới đang rất gồng đến lúc chịu hết nổi chính họ sẽ là người tham gia vào việc này. Thậm chí họ sẽ trở thành nhà đầu tư và ngâm hàng, họ tạo cầu của thị trường sau đó đẩy cầu đó xuống cho khách hàng. Xưa nay môi giới đứng giữa, nhưng giờ có thể là một phần tạo lập thị trường.

* Ông cho rằng phân khúc nào của thị trường bất động sản sẽ hồi phục tốt nhất?

- Bất động sản và chứng khoán sẽ hồi phục vì hai cái này là thước đo niềm tin. Hiện bên ngoài thị trường đang có tin đồn tháng 3 sẽ xuống tiền đầu tư bất động sản vì hiện giờ họ đang có niềm tin kinh tế phục hồi và sự tháo gỡ từ các chính sách của Chính phủ. Nhưng khi xuống tiền họ đều quan sát nhau, không ai muốn là người đầu tiên. Thường thì những doanh nghiệp có quỹ đất, tài chính, uy tín họ sẽ xung phong đi trước. Nhìn chung, chắc chắn bất động sản sẽ hồi phục nhưng không biết thời điểm nào, tháng 3 hay tháng 6 nhưng có thể thị trường sẽ chờ người xung phong nên có thể trễ 2 - 3 tháng, chậm nhất vào tháng 6.

Năm 2021, bất động sản vẫn là kênh thu hút dòng tiền nhưng cần "tiếng nói" của Chính phủ tạo niềm tin phục hồi kinh tế sau những ảnh hưởng của đại dịch COVID-19

Sự dịch chuyển của thị trường hiện nay là phân khúc cao cấp, nhưng phân khúc này không sát với nhu cầu thật, sản phẩm cao cấp chỉ để đầu tư, mua đi bán lại nên họ đã phải gồng suốt 1,5 năm vừa qua, phải trả lãi vay. Nên thị trường sẽ dịch chuyển phân khúc sát nhu cầu thật hơn. Nhưng thị trường hồi phục cho hàng tồn kho cũ hay hàng mới? Bây giờ người ta cũng nghĩ đây là thời điểm thích hợp để mua nhà, nếu như chính sách lãi suất sắp tới giảm, tận dụng việc này phân khúc trung cấp được triển khai ồ ạt thì thị trường sẽ hồi phục, nhưng hồi phục cho ai và ai sẽ thụ hưởng thì chưa thể biết trước..

Người ta xuống tiền hay không phụ thuộc chính sách quản lý của Nhà nước, hấp lực thị trường... chứ không phải của một chuyên gia kinh tế nào cả. Thông tin chính phủ bảo rằng kinh tế sẽ hồi phục thì việc đầu tiên Chính phủ cần bung vốn ra đó là chính sách tiền rẻ để ai cũng có thể tiếp cận được, ai cũng có thể vay được với lãi suất thấp. Sau khi có tiền đến khâu dẫn tiền vào kênh đầu tư. Tôi cho rằng, năm 2021, dòng tiền sẽ được tác động vào cổ phiếu bất động sản, vì việc tác động vào cổ phiếu bất động sản dễ hơn bất động sản thật.

* Năm 2021, thị trường vàng cũng có sự biến động tăng cao, vậy vàng có là kênh đầu tư hấp dẫn không, thưa ông?

- Người ta chỉ đổ vào vàng khi không có chuyện gì để làm, vì vàng chỉ là kênh tích trữ. Nếu dịch bệnh ở Việt Nam tiếp tục được kiểm soát người ta có niềm tin nền kinh tế sẽ hồi phục chẳng ai đầu tư vào vàng.

* Cuối cùng, ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư? 

- Trong đầu tư bất động sản phải dựa trên nhu cầu thực, khi mua một bất động sản nào đó thì nó cần tạo được dòng tiền thật. Ví dụ, một năm chỉ tạo lợi nhuận 1 – 2% nhưng có kỳ vọng giá tăng, còn khi giá đã quá cao thì hiệu suất đầu tư thật tạo ra dòng tiền thấp, vì nó không có cơ sở nào để tăng lợi nhuận. Nên hiện giờ khu vực đầu tư giá cao quá không có cách nào để tăng nữa. Ngược lại, những khu vùng ven, giá thấp sẽ bị nhòm ngó vì vừa tầm với đám đông. Vì vậy, một nền đất nhỏ có giá 200 – 300 triệu đồng hoặc 700 – 800 triệu đồng với nền lớn hơn ở vùng ven sẽ hấp dẫn hơn rất nhiều so với khu được hét giá lên mấy tỷ như trước.

Thị trường bất động suốt thời gian dài vừa qua để người ta kiếm tiền nhanh là phân khúc cao cấp, phân khúc liên quan đến nhà ở xã hội thật sự có nhiều dự án để hoang hay cỏ mọc vì nó phi thật tế nhưng không phải người ta không có nhu cầu vì người có nhu cầu không mua được, mua được thì không có nhu cầu. Vì vậy, thị trường muốn bền vững phải sát với nhu cầu thực tế. Nhà đầu tư nên hiểu quy luật này để có giải pháp đầu tư hiệu quả, an toàn.