Một năm thăng trầm nhưng… giá nhà vẫn tăng

Qua thực tế có thể thấy, năm 2020, thị trường bất động sản TPHCM đầy thăng trầm, nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ đều giảm do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 và đà suy giảm kéo dài từ năm 2019.

Theo số liệu của Công ty DKRA Việt Nam, do siết chặt quy trình thủ tục cấp phép dự án của cơ quan nhà nước, nguồn cung dự án mới sụt giảm đáng kể. Tại TPHCM, thị trường gần như vắng bóng loại căn hộ hạng C (căn hộ bình dân) trong khi nhu cầu phân khúc còn rất lớn. Nghịch lý là dù nguồn cung mới giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn liên tục tăng cao. Đặc biệt, mức giá sơ cấp ở các giai đoạn sau tăng trung bình 10% - 15% so với giá bán ở giai đoạn trước. Điều này làm ước mơ sở hữu nhà cho người có nhu cầu ở thực với nguồn tài chính không cao ngày càng xa vời.

Năm 2020 nguồn cung nhà ở khan hiếm khiến giá nhà tăng cao, thậm chí phân khúc căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Đối với phân khúc căn hộ, năm 2020, TPHCM có 56 dự án mở bán, khoảng 17.500 căn, giảm 30% so với năm trước. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 87%, khoảng 15.200 căn hộ. Trong khi mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, nhiều dự án tăng 5% - 10%, cục bộ có thể tăng 15% - 20% so với đợt mở bán trước đó, nhưng thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút.

Còn phân khúc đất nền tại TPHCM khan hiếm nguồn cung mới, thị trường tỉnh giáp ranh chiếm tỷ trọng lớn. Tại TPHCM chỉ có 7 dự án (564 nền) bằng 33% so với năm trước, tỷ lệ tiêu thụ đạt 59% (bằng 21% so với năm 2019). Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam - đặt vấn đề: "Hiện nay nhiều người cho rằng giá bất động sản đang cao, cộng thêm những khó khăn, liệu có làm cho thị trường bất động sản năm 2021 giảm đi sự hấp dẫn không?".

Nhưng theo ông Lâm thị trường bất động sản TPHCM luôn là thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài lẫn trong nước. Ông Lâm dẫn chứng, giai đoạn năm 2013 – 2015, thị trường bất động sản cả nước gặp khó khăn do nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ đều sụt giảm, thậm chí không ghi nhận giao dịch. Để vực dậy thị trường, Nhà nước đã thông qua và ban hành hàng loạt các chính sách hỗ trợ như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, hệ thống văn bản quan trọng được ban hành, đẩy mạnh triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông có quy mô lớn, từ đó thị trường bắt đầu hồi phục vào năm 2016. Vì vậy, hạ tầng giao thông tác động đến thị trường bất động sản rất nhiều, có thể thấy khu vực phía Đông vào những năm 2013 - 2014 khi hầm Thủ Thiêm và nhiều hạ tầng khác đưa vào sử dụng đồng bộ thì giá đất đã thay đổi đáng kể. Hiện hạ tầng và pháp lý TPHCM đang có rất nhiều điểm sáng giống như thời điểm cách nay khoảng 6 năm.

Năm 2021, nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ quay trở lại? 

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp. Đây có thể là cơ sở để nguồn cung bất động sản phục hồi lại. Cụ thể, Nghị định số 25 được ban hành tháng 2/2020 quy định, giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường; Nghị định số 41 gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền; Thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 bắt đầu có hiệu lực; Nghị quyết 164 tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị.

Đặc biệt, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sẽ có hiệu lực 8/2/2021, trong đó, có nội dung tháo gỡ vướng khó khăn cho hàng nghìn dự án có đất xen cài (đất do Nhà nước trực tiếp quản lý). Đây được xem là một cú hích mới cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Hàng loạt chính sách pháp lý được tháo gỡ sẽ tạo cú hích mới cho thị trường bất động sản năm 2021?

Theo dự báo của Công ty DKRA Việt Nam, thị trường bất động sản năm 2021, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc đất nền có thể phục hồi, tập trung ở các tỉnh giáp ranh TPHCM. Nguồn cung phân khúc căn hộ sẽ tăng hầu hết ở các địa phương, tuy nhiên khó sôi động như năm 2019, thị trường tiếp tục mất tích phân khúc nguồn cung căn hộ bình dân, căn hộ hạng sang tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới. Những dự án nhà phố, biệt thự nằm trong khu đô thị lớn, được quy hoạch bài bản có giá trị khoảng 10 tỷ đồng sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định, Nghị định 148/2020/NĐ-CP cùng với Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, có hiệu lực từ 1/1/2021 (kết hợp với việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường), đã quy định các cơ chế, chính sách phù hợp với thực tiễn, góp phần xây dựng môi trường kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh và tháo gỡ được nhiều vướng mắc, ách tắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng cho hàng ngàn dự án đầu tư nhà ở. Tât cả những điều này đã tạo điều kiện để các nhà đầu tư yên tâm chuẩn bị quỹ đất thực hiện các dự án đầu tư, dự án nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, nhà ở.

Với rất nhiều lực đẩy như vậy, ông Châu cho rằng thị trường bất động sản năm 2021 sẽ phục hồi mạnh mẽ và có rất nhiều cơ hội để cho phân khúc nhà ở giá thấp phát triển.

Ông Trần Khánh Quang – chuyên gia bất động sản chia sẻ, thị trường năm 2021 sẽ có nhiều yếu tố thuận lợi về kinh tế cũng như lĩnh vực bất động sản nói riêng. Hiện dịch COVID-19 cơ bản được Việt Nam kiểm soát rất tốt, người dân có niềm tin rất lớn vào tình hình kiểm soát dịch của Chính phủ, giúp nền kinh tế sẽ hoạt động tốt hơn trở lại, thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế cho thấy, tình hình bất động sản cuối năm 2020 đang ở mức giá khá cao, mức độ tiêu thụ của tháng cuối năm đang chậm lại.

Năm 2021 nguồn cung phục hồi, theo các chuyên gia bất động sản sẽ có mặt bằng giá ổn định

Do đó, ông Quang dự báo năm 2021, nền kinh tế sẽ tiếp tục phát triển, nhu cầu về bất động sản tiếp tục tăng trưởng. Mặt khác do những hệ luỵ về nguồn cung của năm 2020 vẫn còn sẽ đổ dồn qua năm 2021 cộng thêm lượng hàng mới, cùng các chính sách tháo gỡ khó khăn pháp lý thì nguồn cung bất động sản năm 2021 sẽ tăng lên, sản phẩm đa dạng hơn.

"Theo tôi, trước đây, thị trường thuộc về phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang, còn năm 2021 sẽ xuất hiện những bất động sản mang tính trung bình khá, phù hợp với sự lựa chọn của nhiều người hơn. Nhìn chung, 6 tháng đầu năm 2021 thì chưa có biến động gì nhiều. Tuy nhiên, 6 tháng cuối năm 2021, nguồn cung mới sẽ xuất hiện nhiều, nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn với giá bán phù hợp hơn" - ông Quang nhận định.