Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy, bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế. Người mua nhà không chỉ dựa vào thông tin do chủ đầu tư hoặc môi giới cung cấp mà còn phải cân nhắc rất nhiều vấn đề liên quan.

Lập lờ diện tích sàn xây dựng

Thế nhưng, không ít người mua vẫn sơ suất hoặc bị bên bán đánh lừa hay đưa ra thông tin chưa rõ ràng khiến họ phải nhận rủi ro, dẫn đến nhiều vụ việc tranh chấp, khởi kiện về nhà đất.

Đầu năm 2015, ông Trần Dũng (quận Phú Nhuận, TP.HCM) ký hợp đồng (không có công chứng) với Công ty CP Xây dựng Sài Gòn (SCC) để mua một căn nhà tại dự án khu đô thị Phodong Village (quận 2, TP.HCM), có diện tích sàn xây dựng 407 m2. Tháng 4.2016, SCC bàn giao căn nhà (phần thô xây dựng) và ông Dũng ký nhận biên bản bàn giao nhưng "quên" kiểm tra diện tích sàn xây dựng thực tế.

Sau đó, SCC tiếp tục yêu cầu ông ký bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở để họ làm thủ tục cấp sổ hồng. Tuy nhiên, do bản vẽ này có rất nhiều chi tiết kỹ thuật nên ông không biết được diện tích sàn xây dựng thể hiện trong bản vẽ là bao nhiêu. "Tôi cứ nghĩ rằng diện tích trong bản vẽ sẽ khớp với diện tích trong hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao nhà nên đã ký nhận" - ông Dũng nói.

Đến tháng 10.2016, khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ hồng), ông Dũng phát hiện phần diện tích sàn xây dựng chỉ có 279 m2, thiếu gần 128 m2. Khi xem lại hợp đồng mua bán nhà cũng không có câu chữ nào giải thích cho người mua biết các thành phần cấu thành diện tích sàn xây dựng.

Một góc căn nhà của ông Trần Dũng tại khu đô thị Phodong Village (quận 2, TP.HCM).

Tương tự, ông Trần Nam Anh, bà Lê Thị Thu Nguyệt, bà Bùi Nguyễn Thùy Trang cũng mua hai căn nhà của SCC. Sổ hồng của hai căn này đều có diện tích sàn xây dựng ít hơn rất nhiều so với diện tích được thể hiện trong hợp đồng mua bán.

Nhận thấy bị thiệt thòi, ông Trần Nam Anh, bà Lê Thị Thu Nguyệt, bà Bùi Nguyễn Thùy Trang ủy quyền cho ông Trần Dũng đứng đơn khởi kiện SCC lên tòa sơ thẩm (TAND quận 2, TP.HCM), yêu cầu công ty này hoàn trả phần diện tích sàn xây dựng còn thiếu của 3 căn nhà là hơn 382 m2 (quy đổi thành tiền trên 2,2 tỉ đồng).

Qua quá trình thụ lý vụ việc, tòa sơ thẩm có văn bản đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận 2, TP.HCM xác minh ba căn nhà mà SCC đã bán cho bên nguyên đơn có tổng diện tích sàn xây dựng được ghi tại hợp đồng mua bán là trên 1.158 m2 nhưng sổ hồng của ba căn này chỉ công nhận tổng diện tích sàn xây dựng hơn 776 m2.

Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh quận 2, TP.HCM phúc đáp: Ba căn nhà mà SCC đã bán cho nguyên đơn được thi công đúng theo giấy phép xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng hơn 776 m2. Việc cấp sổ hồng cho các căn nhà này được căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai 2013 và điểm a, khoản 1, điều 31, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Tại tòa sơ thẩm, đại diện SCC cho biết công ty đã thực hiện đầy đủ cách tính diện tích sàn xây dựng được quy định trong hợp đồng mua bán nhà, có xác nhận của hai bên. Trước khi cấp sổ hồng, các bên đã đồng ý và ký vào bản vẽ sơ đồ nhà, trong đó có ghi diện tích sàn xây dựng được cấp. "Việc tính diện tích sàn xây dựng của cơ quan nhà nước để cấp sổ hồng không ảnh hưởng thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng mua bán nhà" - đại diện SCC khi đó khẳng định.

Ông Dũng đưa ra các bằng chứng cho thấy trước khi ký hợp đồng mua bán nhà với ông Dũng, ông Nam Anh và các bà Thu Nguyệt, Thùy Trang, giấy phép xây dựng ngày 5.8.2014 chỉ cho phép SCC thi công diện tích sàn xây dựng ít hơn 50% so với tổng diện tích sàn xây dựng của 3 căn nhà mà công ty đã bán cho họ.

Cụ thể, SCC chỉ được thi công 279 m2 sàn xây dựng đối với căn nhà đã bán cho ông Dũng. Thế nhưng, tại hợp đồng mua bán nhà ngày 28.1.2015, SCC lại thể hiện diện tích sàn xây dựng là 407 m2. "Vậy có phải chúng tôi đã bị SCC lừa dối?" - ông Dũng nói.

Tuy vậy, căn cứ vào công tác thẩm định thực tế, giấy phép xây dựng và bản vẽ kỹ thuật của SCC, biên bản kiểm tra và chấp nhận căn nhà; bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở; các bên đã ký vào biên bản cùng bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, trong đó có ghi nội dung diện tích sàn xây dựng được cấp, tòa sơ thẩm đã tuyên không chấp nhận yêu cầu của ông Dũng về việc buộc SCC phải hoàn trả số tiền của phần diện tích sàn xây dựng còn thiếu.

Lỗ hổng công chứng

Không chấp nhận phán quyết của tòa sơ thẩm, ông Dũng kháng cáo lên TAND TP.HCM (tòa phúc thẩm). Tại đây, hôm 19.5, khi hội đồng xét xử đặt câu hỏi vì sao trong hợp đồng mua bán nhà, SCC không giải thích cho người mua nhà về cách tính diện tích sàn xây dựng, đại diện của công ty này mới thừa nhận có sai sót.

SCC cũng đồng ý với phân tích của hội đồng xét xử rằng người mua nhà không thể nhận biết được mọi thông tin và cách tính diện tích sàn xây dựng được thể hiện trên bản vẽ kỹ thuật. Do đó, tòa phúc thẩm đề nghị nguyên đơn và bị đơn thương lượng.

Tuy nhiên, do SCC và ông Dũng không thương lượng được nên ngày 8.6, tòa phúc thẩm tiếp tục xét xử vụ việc. Tại phiên này, hội đồng xét xử nhận định nguyên đơn và bị đơn đều có sai sót trong quá trình mua bán nhà. Đại diện SCC và ông Dũng thừa nhận và đồng tình với nhận định này.

Do đó, ngày 12.6, hội đồng xét xử phúc thẩm đã phán quyết buộc bị đơn (bên bán nhà - SCC) hoàn trả lại số tiền tương ứng với phần diện tích chênh lệch trong hợp đồng mua bán nhà so với diện tích trong sổ hồng cho bên mua.

Trao đổi với phóng viên, luật sư Lê Thiết Hùng (Văn phòng Luật sư Lê Hùng và cộng sự) cho rằng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ghi diện tích không đúng với giấy phép xây dựng và sổ hồng là vi phạm khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014. "Khi mọi thông tin giao dịch về nhà ở không đúng quy định pháp luật thì không có cơ sở pháp lý để giao dịch" - luật sư Lê Thiết Hùng nhận định.

Theo ông Huỳnh Mai Huy, thành viên Ban Chuyên môn và Đào tạo (Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam), điều 17 của Luật KDBĐS 2014 và khoản 1, điều 2 của Luật Công chứng quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai giữa công ty KDBĐS và người mua không buộc phải công chứng nhưng nếu các bên có yêu cầu thì công chứng viên sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, điều 22 của Luật KDBĐS năm 2014 và điều 26 của Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm về tính pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở phải đủ điều kiện bán) và có trách nhiệm bảo đảm nhà ở được bán sẽ được cấp sổ hồng. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được công chứng thì công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra nhà ở phải đủ điều kiện bán theo quy định pháp luật. Do đó, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ góp phần an toàn pháp lý cho người mua, hạn chế tranh chấp giữa các bên.

Thế nhưng, theo ông Huy, hiện nay nhiều chủ đầu tư chậm trễ hoặc không thực hiện được thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua nhà do dự án không đủ điều kiện. Cá biệt, sau một thời gian dài chờ cấp sổ hồng, người mua nhà được cấp sổ có diện tích nhỏ hơn rất nhiều so với diện tích ghi trên hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.

Người mua nhà từ các công ty kinh doanh địa ốc thường là bên yếu thế trong hợp đồng mua bán nhà, do không nắm được đầy đủ không tin về nhà ở.

"Nhà nước cần có quy định hợp đồng mua bán nhà của chủ đầu tư và người mua nhà buộc phải công chứng, chứng thực để có bên thứ ba tham gia kiểm tra tính pháp lý của nhà ở, hạn chế tranh chấp. Còn khi xảy ra tranh chấp cần rút ngắn thời gian giải quyết tại tòa án nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua nhà, vốn là bên yếu thế trong hợp đồng mua bán, giảm bức xúc trong dư luận xã hội" - ông Huỳnh Mai Huy kiến nghị.