UBND xã Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn, TP HCM) cảnh báo người dân không nên thực hiện giao dịch mua bán trên khu đất không được phép phân lô, tách thửa, phát triển nhà ở - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Theo các chuyên gia, không chỉ người dân phải tìm hiểu kỹ yếu tố pháp lý các dự án trước khi xuống tiền, cẩn trọng với những sản phẩm "giá rẻ, lợi nhuận cao", các địa phương cũng phải sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu nhà đất, số hóa thông tin và công bố trên cổng thông tin để người dân dễ dàng tra cứu, tránh được rủi ro khi mua nhà đất.
Vẽ dự án trên đất người khác
Đang có một khoản tiền nhàn rỗi và chưa có kế hoạch làm ăn trong mùa dịch, bà V.T.H.Yến (Nhà Bè, TP HCM) đã nhanh chóng đồng ý khi được nhân viên Công ty TNHH đầu tư kinh doanh bất động sản Khang Thịnh Phát (Bình Thạnh) mời đi xem dự án tại quận 2 với những lời quảng cáo có cánh như: dự án đã hoàn thiện pháp lý, sổ hồng từng nền...
Tuy nhiên, sau khi leo lên chiếc xe 45 chỗ để đi xem dự án này, bà Yến và một nhóm khách khác được nhân viên công ty này chở thẳng xuống... Đồng Nai và giới thiệu "dự án" Golden Center (xã An Viễn, huyện Trảng Bom).
Dù khá bức xúc với cách làm của công ty nhưng trong quá trình tham quan "dự án", được nhân viên công ty này "bật mí" đây là ngày đầu tiên mở bán dự án này nên chiết khấu cao, có những suất nội bộ giá rẻ, nhà đầu tư cần nhanh tay giữ chỗ chỉ có 50 triệu đồng..., bà Yến và một số khách hàng đã quyết định đặt cọc mua. Trong đó, bà Yến đặt cọc 35 triệu đồng để đăng ký mua lô đất LK2-46 (diện tích 100m2, tổng giá trị 1,64 tỉ đồng), bà L.T.B.Phượng (Bình Thạnh) đã đặt cọc 458 triệu đồng để mua lô đất LK3-09 (diện tích 100m2, tổng giá trị 1,59 tỉ đồng)...
Theo biên nhận đặt cọc của khách hàng, Công ty Khang Thịnh Phát đứng tên và tiền được chuyển vào tài khoản giám đốc công ty. Do nghi ngờ tính pháp lý của "dự án", bà Yến và nhiều khách hàng khác liên hệ chính quyền xã An Viễn để tìm hiểu và tá hỏa khi được biết không có dự án tên Golden Center được cấp phép trên địa bàn, vị trí đất "dự án" vẫn là đất nông nghiệp của 14 chủ sử dụng khác nhau.
Sau khi tìm hiểu, bà Yến, bà Phượng và nhiều khách hàng đã khiếu nại Công ty Khang Thịnh Phát để đòi lại tiền đặt cọc và được công ty này chấp thuận thanh lý hợp đồng, trả lại tiền cọc. Sau khi ký thanh lý hợp đồng, nhiều khách hàng chờ mòn mỏi vẫn chưa được nhận lại tiền cọc nên đã làm đơn tố cáo đến cơ quan công an.
Tuy nhiên, cả Công an quận Bình Thạnh (TP HCM) và Công an tỉnh Đồng Nai đều trả lời rằng đây là vụ việc dân sự và hướng dẫn các nạn nhân gửi đơn đến cơ quan hữu quan giải quyết.
UBND P.Thạnh Xuân (Q.12, TP HCM) cảnh báo người dân giao dịch đất nền trên khu đất không được phép phân lô, tách thửa, phát triển dự án trên địa bàn - Ảnh: QUANG ĐỊNH
"Hô biến" đất lúa thành khu dân cư
Phản ánh với cơ quan chức năng, ông Phương (TP HCM) cho biết đã đóng trên 800 triệu đồng để mua 2 nền tại dự án chỉnh trang khu dân cư Đất Xanh - Mỹ Hạnh Nam (Đức Hòa, Long An) do Công ty TNHH MTV bất động sản Đất Xanh Long An làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến thời điểm được nhận nền theo hợp đồng, ông Phương và một số khách hàng mới phát hiện "dự án" vẫn là một bãi đất trống, nhiều hộ dân bên trong khu đất cho biết chưa thấy công ty đến đặt vấn đề mua đất làm dự án.
Tương tự, ông Nguyễn Xuân Châu (TP HCM) cùng hàng trăm người khác cho biết đã đóng tiền nhiều đợt để mua nền đất tại một dự án của Công ty Hưng Thịnh Cát Tường (Long An), nhưng sau đó phát hiện nhiều khu vực trong bản vẽ "dự án" bán nền đất cho khách hàng của doanh nghiệp này vẫn là đồng ruộng và nhà của người dân địa phương. Khi nghe khách hàng chất vấn, đại diện chủ đầu tư dự án này giải thích vòng vo, rồi đóng cửa trụ sở tại Đức Hòa, văn phòng đại diện tại TP HCM...
"Tôi đã đóng 95% giá trị nền đất nhưng hơn một năm qua đi tìm kiếm công ty và người đại diện của họ mà không thấy", ông Châu cho hay. Theo tìm hiểu của chúng tôi, sau khi được cấp phép một dự án rộng 9,5ha tại Đức Hòa, doanh nghiệp này đã bán hết sản phẩm vào năm 2017 trước khi "vẽ" ra một dự án bên cạnh dự án nói trên với quy mô lên đến 27ha, rồi tiếp tục quảng cáo để bán đất cho nhiều người.
Theo cơ quan chức năng Long An, địa phương này chưa có chủ trương về "dự án mở rộng" mà doanh nghiệp này đã tổ chức bán nền, thu tiền của khách hàng. Bức xúc với hành vi làm ăn gian dối của các chủ đầu tư, hàng trăm khách hàng mua đất nền tại các dự án này đã nhiều lần tập trung trước trụ sở UBND tỉnh Long An treo băngrôn đề nghị cơ quan chức năng vào cuộc điều tra các công ty đã lừa đảo chiếm đoạt tiền của nhà đầu tư.
Sau khi chỉ đạo cơ quan chức năng tổ chức thanh tra các dự án này, chủ tịch UBND tỉnh Long An đã kết luận "những hành vi vi phạm pháp luật của Công ty Đất Xanh Long An là lừa dối khách hàng để thu tiền của người mua, có dấu hiệu tội phạm theo Luật hình sự", đồng thời quyết định chuyển toàn bộ hồ sơ liên quan sang cơ quan điều tra.
Với dự án khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Long An cho biết kết quả xác minh cho thấy một số đối lượng là giám đốc, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp này đã có hành vi gian dối, bán 118 lô đất nền không có trong dự án khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường để chiếm đoạt hơn 57 tỉ đồng của người dân.
Khởi tố, bắt giam nhiều chủ dự án "ma"
Đầu tháng 7-2020, Cơ quan CSĐT Công an TP HCM đã khởi tố, bắt tạm giam 4 tháng đối với Ngô Minh Khâm - tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Phú An Thịnh Land (phường Bình Trị Đông B, Bình Tân) - để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo cơ quan điều tra, Khâm lập ra các dự án "ma" như Eco Garden, Eco Garden 3 và Eco Garden 5 ở Cần Đước và Bến Lức (Long An) rồi lừa đảo hơn 50 nạn nhân với số tiền khoảng 40 tỉ đồng.
Trước đó, tháng 11-2019, Cơ quan CSĐT Công an TP khởi tố Trần Thị Hồng Hạnh - giám đốc Công ty TNHH tư vấn đầu tư bất động sản Hoàng Kim Land - về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Hạnh cùng 2 đồng phạm vẽ 8 dự án "ma" tại TP HCM, chiếm đoạt hơn 200 tỉ đồng của hơn 150 khách hàng. Tháng 10-2019, Cơ quan CSĐT Công an TP HCM cũng đã khởi tố, bắt giam Phạm Thị Tuyết Nhung - giám đốc Công ty CP tư vấn đầu tư Angel Lina - về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" vì vẽ 10 dự án "ma" tại huyện Bình Chánh, quận Bình Tân... chiếm đoạt hơn 300 tỉ đồng của hơn 400 khách hàng.
Đặc biệt, tháng 9-2019, Cơ quan CSĐT Công an TP HCM khởi tố bị can, tạm giam đối với Nguyễn Thái Luyện và Nguyễn Thái Lĩnh (Công ty Alibaba) về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Theo cơ quan điều tra, Luyện đã chủ mưu, cầm đầu gom mua đất nông nghiệp hơn 600ha, tự vẽ ra hơn 40 dự án không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận... để lừa đảo khách hàng. Tính đến ngày 30-6, Công ty Alibaba đã ký hợp đồng bán đất nền cho hơn 6.700 khách hàng, thu hơn 2.500 tỉ đồng.
Luật sư Nguyễn Huy Việt (Đoàn luật sư TP HCM):
Nhiều rủi ro với dự án chưa đầy đủ pháp lý
Theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, dự án nhà đất nói chung muốn đưa vào kinh doanh, mua bán phải bảo đảm các điều kiện pháp lý nhất định. Cụ thể, nhà được đưa vào kinh doanh phải được đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, không bị tranh chấp, không bị kê biên...
Đối với dự án nhà hình thành trong tương lai để được mua bán phải bảo đảm các điều kiện và được Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do đầu cơ hoặc ít khả năng tài chính, nhiều khách hàng muốn mua dự án nhà đất khi còn chưa đủ các điều kiện pháp lý nên thường xuyên đối diện với các rủi ro hoặc thậm chí bị lừa tiền khi mua trúng dự án "ma". Về nguyên tắc, để tránh rủi ro, thiệt hại, người dân cần phải tìm hiểu pháp lý của dự án nhà đất trước khi quyết định bỏ tiền ra mua.
Ông Hoàng Mạnh Thắng (trưởng Phòng công chứng số 7, TP HCM):
Các địa phương cần cập nhật pháp lý dự án trên địa bàn
Thời gian qua, nhiều quận huyện ở TP HCM đã chủ động cảnh báo dự án "ma" cho người dân biết. Tuy nhiên, để thuận tiện hơn cho người dân tra cứu thông tin nhà đất, các địa phương nên cập nhật, công bố đầy đủ thông tin pháp lý liên quan các dự án trên địa bàn mình quản lý trên trang tin điện tử...
Về phía khách hàng, ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư (bên bán) cung cấp hồ sơ pháp lý chứng minh dự án nhà đất đủ điều kiện mua bán, cần tìm hiểu thông tin pháp lý nhà đất nói chung tại UBND quận huyện nơi nhà đất tọa lạc trước khi xuống tiền mua nhà đất. UBND quận huyện có nghĩa vụ cung cấp thông tin pháp lý nhà đất, dự án theo yêu cầu của người dân. Khách hàng cũng có thể tìm hiểu thông tin từ Sở Xây dựng với các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
