Có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 2 tỷ đồng, anh Đ.N Quốc (quận 11, TP.HCM) cho biết đang tìm kiếm các dự án mới đang được triển khai từ chủ đầu tư thay vì mua lại từ những nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thứ cấp.

Mặc dù vậy, theo anh Quốc, các sản phẩm sơ cấp trên thị trường TP.HCM hiện nay không có nhiều hoặc có mức giá quá cao, không phù hợp với khả năng tài chính của đa số nhân viên văn phòng như anh.

Tối thiểu hơn 2 tỷ đồng một căn 60 m2

Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong quý I trung bình là 62 triệu đồng/m2, tương đương một căn hộ 60 m2 có giá khoảng 3,7 tỷ đồng. Ở mức giá trung bình đó, giá bán căn hộ sơ cấp cao nhất trong quý I ghi nhận là 105 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 36,5 triệu đồng/m2. Với mức giá bán thấp nhất là 36,5 triệu đồng, một căn hộ 2 phòng ngủ 60 m2 đã ở mức 2,2 tỷ đồng với vị trí khá xa trung tâm.

"Mặc dù không phải không có nhưng rất khó để tìm một sản phẩm nhà ở mới để mua trực tiếp từ chủ đầu tư với giá khoảng 2 tỷ đồng cho gia đình 3-4 người", anh Quốc bình luận thêm.

Giá nhà 3 tháng đầu năm đã tăng so với năm 2020, đến tháng 4, DKRA tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng về giá ở nhiều khu vực. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi đó căn hộ hạng sang tăng đáng kể trong quý. Thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ bình dân.

Một dự án căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức đang có giá trên thị trường thứ cấp khoảng 70-80 triệu đồng/m2. Ảnh: Chí Hùng.

Giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại TP Thủ Đức tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8-15% so với giai đoạn trước đó.

Theo khảo sát của Zing, với nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ của đa số người dân, các sản phẩm trung cấp ở TP Thủ Đức hiện đã ở mức 3 tỷ đồng trở lên. Trong khi đó, ở khu Tây TP như quận 8, quận 6, Bình Tân... giá nhà cũng đã đạt mốc 37-39 triệu đồng/m2, chủ yếu nguồn cung đến từ thị trường thứ cấp.

Khu vực đông dân cư hiện hữu như quận Bình Thạnh, Gò Vấp không có dự án mới nào triển khai, ngay cả khu Đông nơi vốn có rất nhiều chung cư phát triển mỗi năm giờ cũng chỉ còn vài lựa chọn nhưng chủ yếu là sản phẩm hạng sang, cao cấp giá 60-70 triệu đồng/m2 trở lên.

Nguồn cung ở khu Nam thành phố được xem là đáng để kỳ vọng nhất vào thời điểm này cho những người mua nhà với mục đích ở thực với một số dự án hiếm hoi đang được chào bán với giá sơ cấp trên dưới 2 tỷ đồng/căn.

Ngoài ra, trên địa bàn TP.HCM còn rải rác một số dự án chung cư nhỏ lẻ tầm giá 35-40 triệu đồng/m2 có nguồn hàng từ chủ đầu tư, tuy nhiên số lượng rất hạn chế và phần nhiều là các căn hộ diện tích lớn. Một vài dự án khác có kế hoạch mở bán nhưng phải trì hoãn vì vấn đề pháp lý và ảnh hưởng dịch bệnh.

Giá nhà vẫn tiếp tục tăng cao

Nhìn nhận về chiều hướng phát triển của giá nhà đất trong các năm tới đây, nhiều chuyên gia trong ngành đều có chung quan điểm giá bất động sản sẽ duy trì đà tăng trong nhiều năm tới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận thị trường CBRE Việt Nam cho biết, riêng trong quý I/2021 giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TP.HCM tăng 14,6% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó là giá nhà liền thổ cũng tăng 11%. Thị trường được xác định đang trong chu kỳ giá tăng nhanh và gần như không chững lại dù là vì Covid-19.

"Hiện nay giá chào bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt mức 51 triệu đồng/m2, giá sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng trong khoảng từ 4-7% so với năm 2020", bà Thanh nhìn nhận.

Thị trường năm 2020 và 2021 ghi nhận sự bùng nổ của các dự án nhà ở hạng sang. Ảnh: Chí Hùng.

Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 4 tháng đầu năm hoạt động giao dịch căn hộ thứ cấp có phần nhộn nhịp hơn, lượng giao dịch thành công chiếm phần nhiều, nhất là ở dòng phân khúc căn hộ từ 2-2,5 tỷ đồng. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ thứ cấp tại TP.HCM cũng có xu hướng tăng, nhất là ở các dự án có tầm giá bình dân dưới 2 tỷ đồng.

Theo dự báo sẽ có mức tăng 7-10% trong năm 2021. Thậm chí trong thời điểm tháng 4 khi dịch Covid-19 bùng phát, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng thêm 5% so với cùng kỳ, đạt mức trung bình 45-47 triệu đồng/m2 và gần tiệm cận mức 50 triệu đồng/m2. Cá biệt có nhiều dự án chào bán trong cuối tháng 4 vừa qua còn có biên độ tăng giá đạt gần 7-10% so với mức chào bán cuối năm 2020. Giá chung cư tại TP.HCM được dự báo tăng trưởng ít nhất 9% trong năm 2021.

Có quá nhiều yếu tố đang tác động lên giá nhà và sự tác động này đều theo chiều hướng buộc thị trường phải tăng giá bán trong tương lai. Giá trị tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án là hai yếu tố chủ chốt sẽ khiến giá nhà tăng cao trong các năm tới đây.

Thứ hai là tình trạng quỹ đất tại TP.HCM và các khu vực vùng ven đang ngày càng khan hiếm. Đặc biệt, chia sẻ với Zing, một số chủ đầu tư cho biết với việc giá nguyên vật liệu, đặc biệt là giá thép thời gian qua tăng cao buộc họ phải tăng giá bán. Chính vì vậy, việc tăng giá bán bất động sản là sự điều tiết bình thường trong cấu thành giá.