Giá nhà liên tục được đẩy cao, khiến cho phân khúc nhà ở thu nhập thấp cũng dần "biến mất" trên thị trường. Chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay, số dự án nhà ở dành cho người nghèo và các dự án nhà ở xã hội được đầu tư không ít, nhưng một phần không nhỏ vào tay các nhà đầu cơ.
Khó chạm đến ước mơ
Anh Lê Thanh Vinh (38 tuổi) và vợ từ huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị vào TP HCM lập nghiệp đến nay đã hơn 10 năm. Anh Vinh là nhân viên của một phòng khám nha khoa tại quận Gò Vấp, còn vợ anh là thợ làm tóc. Hơn 1 năm nay, anh cùng vợ và 2 đứa con đang phải sống "chật vật" trong một căn nhà cho thuê với diện tích chưa đầy 20m2 tại đường số 7, phường 3, quận Gò Vấp (TP HCM).
Khi nhắc đến chuyện mua nhà, anh Vinh chia sẻ, việc sở hữu một ngôi nhà ở TP HCM là niềm mơ ước của 2 vợ chồng mỗi khi nghĩ đến cảnh sinh hoạt của cả gia đình từ nghỉ ngơi, ăn uống, học tập,... chỉ vỏn vẹn trong 1 gian phòng, trong khi với số vốn tích góp của 2 vợ chồng trong nhiều năm qua vẫn không đủ để mua nhà, dù đã tìm kiếm khắp thành phố, thậm chí là những vùng lân cận.
"Mong muốn có được cuộc sống được thoải mái hơn không còn phải đi thuê mướn, đầu năm 2019, với số tiền tích cóp được hơn 1 tỷ đồng và dự kiến vay thêm một ít để mua một căn hộ chung cư tầm 1,5 tỷ đồng đổ lại, nhưng 2 vợ chồng tôi tìm kiếm khắp TP HCM cũng không có lấy một dự án phù hợp, thậm chí chạy về đến Bình Dương khu vực giáp với thành phố, một căn cũng đã hơn 2 tỷ đồng vượt xa số tiền mà tôi và vợ dự tính. Chưa kể, 2 năm trở lại đây dịch bệnh bùng phát đã khiến cho thu nhập của 2 vợ chồng càng thêm bấp bênh, bao nhiêu thứ phải chi nên không tiết kiệm được đồng nào, trong khi giá nhà lại ngày một tăng cao nên việc bàn tính mua nhà của 2 vợ chồng đành phải gác lại thôi", anh Vinh trải lòng.
Người có thu nhập thấp khó có thể tìm kiếm nhà ở phù hợp tại TP HCM. Ảnh: Lý Tuấn
Trong khi đó, sống trong một gia đình có đến 4 thế hệ tại phường 16, quận 8, anh Nguyễn Văn Tiến (32 tuổi) là nhân viên kỹ thuật của một công ty điện máy ở quận 5 cũng đang trăn trở với việc tìm một căn nhà để chuyển ra ở riêng.
Anh Tiến cho biết, ngôi nhà 40m2 (toàn bộ diện tích sàn) có 2 tầng, 2 phòng ngủ, nhưng có đến 8 người cùng sinh sống nên việc chật chội, bất tiện trong sinh hoạt là không thể tránh khỏi. Trước đây, anh và vợ con cũng đã từng ra ở trọ để thoải mái hơn, nhưng vì bất tiện khi phải nhiều lần chuyển trọ nên 2 vợ chồng anh đã quyết định về ở chung với ông bà, bố mẹ và 1 đứa em, dự tính đến khi làm gom đủ tiền sẽ mua căn hộ khoảng trên dưới 2 tỷ đồng ở gần trung tâm TP HCM rồi ra ở riêng, nhưng với việc giá nhà liên tục tăng khiến 2 vợ chồng đến nay vẫn chưa tìm được căn hộ nào phù hợp.
"Lúc trước có căn hộ phù hợp thì không có tiền mua, giờ gom đủ tiền thì giá nhà tăng, thật sự có 2 tỷ đồng rồi mà cũng không kiếm được nhà ở TP HCM tôi cũng ngao ngán lắm, với tình hình này không biết khi nào mới mua được nhà?", anh Tiến nói rồi thở dài.
Báo cáo mới đây nhất của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy, từ đầu năm đến nay, đơn vị này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn hình thành trong tương lai của 14 dự án với 11.948 căn hộ. Tổng diện tích sàn là hơn 1,23 triệu m2. Trong đó, căn hộ chung cư là 11.038 căn, diện tích sàn hơn 1 triệu m2. Nhà ở thấp tầng là 910 căn, diện tích sàn hơn 225.400 m2.
Trong đó, phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) chiếm đến gần 59% thị phần với 7.040 căn. Phân khúc tầm trung (giá từ 20-40 triệu đồng/m2) chiếm hơn 41% với 4.908 căn. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) đã "biến mất" trên thị trường.
So sánh với thị trường của năm 2020, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 69% với 3.163 căn được bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm hơn 27% với 1.243 căn; có 3,6% căn hộ bình dân với 163 căn được bán ra thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay thì căn hộ bình dân đã hoàn toàn vắng bóng.
Trong khi đó, một báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây đã chỉ ra, TP HCM hiện có khoảng 50% cư dân thuộc đối tượng có thu nhập thấp (bao gồm một bộ phận cán bộ, công chức, công nhân và người lao động nhập cư). Đồng thời, mỗi năm, TP HCM lại có thêm khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Mật độ dân số trung bình gấp 14,7 lần so với cả nước, tốc độ tăng bình quân mỗi năm khoảng 200.000 người (5 năm tăng 1 triệu người).
Điều đáng nói là nhu cầu nhà ở của phân nửa cư dân thành phố là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp lại vô cùng lớn, trong khi nguồn cung nhà ở cho những đối tượng này vẫn còn nhiều hạn chế, không đủ đáp ứng.
Vì sao nhà ở cho người thu nhập thấp "khan hiếm"?
Nhận định về vấn đề này, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam đã chỉ ra 4 nguyên nhân khiến nhà ở cho người thu nhập thấp đang khan hiếm trên thị trường.
Theo bà Trang, nguyên nhân thứ nhất là do thị trường bất động sản vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khan hiếm, bên cạnh đó, khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.
Thứ hai, thủ tục phê duyệt các dự án từ cuối năm 2018 bị trì hoãn và kéo dài đến hiện tại đã cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.
Thứ ba, nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn rất lớn khiến các chủ đầu tư định vị giá bán căn hộ cũng cao hơn trước, nhiều dự án nhà ở giá rẻ xây dựng trước đó đã bị đẩy giá lên cao.
Thứ tư, sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch Covid-19 dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn cũng một lần nữa tác động đến giá bán, đẩy giá nhà leo thang, dẫn đến việc đầu tư vào các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp không còn phù hợp.
Nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp bị đầu cơ.
Đồng tình với quan điểm trên, TS. Lê Bá Chí Nhân, Chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay, số dự án nhà ở dành cho người nghèo và các dự án nhà ở xã hội được đầu tư không ít, nhưng một phần không nhỏ vào tay các nhà đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần mới đến tay người thực sự có nhu cầu, khi đó giá đã tăng cao.
Mặt khác, do thủ tục đầu tư rườm rà, việc đầu tư các dự án không được hỗ trợ các chính sách phù hợp, khiến doanh nghiệp bất động sản không còn "mặn mà" với phân khúc này, vì đầu tư không có lời trong khi chi phí đầu tư lại quá cao.
Trong khi đó, là một doanh nghiệp hiếm hoi tại TP HCM đang đầu tư các dự án căn hộ giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, thời gian qua, tình trạng thiếu hụt các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội một phần do lợi nhuận bị khống chế, yêu cầu lãi từ 10%-15%. Chưa kể, thủ tục làm nhà ở xã hội giống như các thủ tục đối với nhà ở thương mại nên nhà đầu tư không mặn mà.
Lấy dẫn chứng từ dự án nhà ở xã hội mang tên Lê Thành Tân Kiên tại huyện Bình Chánh, ông Nghĩa thông tin, dự án đến nay đã hơn 3 năm bị "ngâm" hồ sơ, mặc dù khu đất được quy hoạch ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng UBND huyện Bình Chánh duyệt chỉ tiêu dân số 2.000 dân, doanh nghiệp cần xin tăng thêm 1.000 dân nhưng không có cơ quan chức năng nào xem xét.
"Hiện người dân vẫn đang xếp hàng dài mà không mua được nhà ở xã hội. Do đó, cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần nhìn vào các dự án ách tắc để tìm ra những điểm nghẽn để khơi thông. Nếu nhà nước cởi trói và hỗ trợ được nhiều chính sách tốt hơn thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, như vậy người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được", ông Nghĩa nói.
Đâu là giải pháp?
Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, để có giải pháp phù hợp về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, cần bắt đầu từ việc rà soát quy hoạch, xác định được khu vực nào nên xây dựng dự án nhà ở xã hội. Tiếp theo là các dòng tiền cần rõ ràng, ví dụ khi cho chủ đầu tư vay với lãi suất 5%/năm và thời gian kéo dài nhà ở xã hội ít nhất là 5 năm và khi đã xác định được cụ thể việc thực hiện sẽ rất nhanh chóng.
"Khi quy hoạch đã có, dòng tiền cũng đã có, bước thứ ba là giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, cần hủy bỏ những bước giấy tờ không cần thiết, xây dựng một bức tranh toàn diện để doanh nghiệp có thể nhìn thấy những điểm sáng khi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp", TS. Lê Bá Chí Nhân nói.
Trong khi đó, theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, để khuyến khích các đơn vị, doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp ngoài việc tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính, ban hành nhiều chính sách ưu đãi, thì thành phố cũng nên đề xuất quy định giá bán cho phân khúc này do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tính giá bán. Không khống chế giá bán, lợi nhuận của chủ đầu tư khi bán 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó theo giá kinh doanh thương mại.
Bên cạnh đó, thành phố đề xuất cấp có thẩm quyền chỉnh sửa quy định trường hợp dự án dưới 10ha chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp theo phương thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng…
Còn bà Lê Thị Huyền Trang cho rằng, để tăng cung cho phân khúc nhà ở giá thấp, bình dân, cần phải có sự "hợp lực" từ hai phía. Trong đó, cơ quan chức năng cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết nhanh gọn về thủ tục hành bởi thời gian qua, các doanh nghiệp thường phải mất từ 3-5 năm để bắt đầu phát triển dự án.
Trong thời gian đó, doanh nghiệp phải chi trả rất nhiều chi phí dẫn đến khi có dự án thật sự thì giá trị căn hộ tăng lên. Việc tinh gọn quy trình sẽ giúp tiến độ nhanh và thuận lợi hơn rất nhiều. Đồng thời, phía các doanh nghiệp, phải tận dụng được sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước để tạo ra những sản phẩm có lợi, phù hợp với nhu cầu thật của người dân hiện nay.
"Ngoài ra, việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn nên cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn", Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam đánh giá.
