Theo chủ nhân của mảnh vườn rộng 6.000 – 7.000 m2 ở Ba Vì (Hà Nội), trong khi có 70% người Hà Nội mua đất làm nhà ở ngoại ô đều bỏ hoang thì mảnh vườn của anh đã được đầu tư và sở hữu 20 năm nay. Quãng thời gian ấy đã giúp anh đúc rút được nhiều kinh nghiệm khi mua đất ngoại ô làm nhà vườn sinh thái.

Theo anh, khi mua đất làm nhà vườn có rất nhiều rủi ro mà người mua cần biết, đó là rủi ro đất đai, xây dựng, thời tiết khí hậu, kết nối giao thông, sinh hoạt cộng đồng…

Theo những người có kinh nghiệm, mua đất ven đô làm nhà vườn, bên cạnh việc tìm hiểu kỹ về pháp lý thì cần tìm hiểu cả về khí hậu, hướng gió, đất, nước, giao thông, đặc tính văn hóa… (Ảnh: T.K)

"Mua đất ven đô làm sinh thái nghỉ dưỡng, việc đầu tiên cần chú ý đến khu đất đó có hệ thống cấp thoát nước chưa, không khí như thế nào, có hướng gió tốt không và có bị ô nhiễm không. Việc lựa chọn đất làm nghỉ dưỡng cần có khí hậu tốt, không khí mát mẻ, có view thoáng tầm nhìn. Nếu mua đất mà không có đường thoát nước hay khoan đất khu vực đó mà không có nguồn nước ngầm hoặc không có đường nước suối, nước tự nhiên thì rất nguy hiểm vì ở khu vực nông thôn chưa có nước sạch. Cùng với đó, phải biết được hướng gió của miếng đất từ hướng nào, phía trước có trang trại không, có mùi gì ảnh hưởng đến cuộc sống nghỉ dưỡng của mình hay không…", anh này cho hay.

Đặc biệt, dân ở khu vực nông thôn. Khi một người ở thành phố, nơi khác xa lạ mua đất về nông thôn thì người đó mặc định trở thành "con gà" cho những người làm thuê quê gốc ở đó, có những người làm "quay tiền" rất ghê, nếu không thỏa mãn được những chuyện đó sẽ trở thành mâu thuẫn. Đây là yếu tố bất lợi nhất cho người mua đất.

Nếu không thấu hiểu được đặc tính văn hóa của người địa phương thì khó có cuộc sống vui vẻ ở căn nhà ven đô.

"Chuyện đã và vẫn xảy ra hàng ngày ở những khu đất vắng người, đất quá rộng hoặc là không có cộng đồng tương trợ nhau thì vườn dễ bị phá, nay đổ tường rào, sửa xong mai lại đổ, nếu xây lại dễ bị dịch chuyển và mất đất. Chưa hết, cọc mốc làm hàng rào nay ở chỗ này, mai đã ở chỗ khác.

Thường những chủ vườn mua đất rồi cả tháng không lên thăm vườn, nhà nào chăm thì khoảng 2 tuần lên một lần, khu đất rộng quá thì không ai phát hiện được, chỉ khi bán phải làm giấy tờ chuyển nhượng lúc này mới phát hiện ra vườn bị hụt đất. Và lúc này là thời điểm dễ xảy ra tranh chấp. Lúc này việc chuyển nhượng khó thực hiện và không ai khác là chủ vườn là người gặp rắc rối nhất vì không thể thực hiện việc chuyển nhượng được ", vị này chia sẻ thực tế.

Do đó, cách tốt nhất đối với người có ý định mua nhà vườn ở ngoại ô là khi hoàn tất các thủ tục pháp lý thì phải xây tường bao ngay, xác định ranh giới rõ ràng bằng tường bao. Nếu không xây tường cao thì cũng cần xây thấp, chứ không được để đất trống với vài cọc mốc cắm xuống đất thì sẽ bị xóa mốc giới ngay.

Anh này cũng lưu ý, khi mua đất ở nông thôn cần lưu ý kiểm tra rõ ràng tính chất đất ở cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo không chạm vào quy hoạch nào, có đất thổ cư, nằm trong quy hoạch đất ở nông thôn để có thể xây dựng. Đây là những vấn đề rất quan trọng nhưng hiện có đến 70% những người mua đất không nắm rõ mà chỉ mua đất theo phong trào, có người mua đất rồi không xây dựng được, nằm trong khu vực quy hoạch, sổ đỏ giả…

"Ở nông thôn có trò sổ đỏ giả, nếu cứ cầm sổ đỏ mà mua bán, không xác nhận là rất nguy hiểm.

Tính chất đất ở khu vực nông thôn rất phức tạp vì có nhiều loại đất mà không phải đất nào cũng phù hợp với mục đích sử dụng làm nhà nghỉ dưỡng. Vì thế, trước khi mua đất, cần đến phòng tài nguyên hoặc phòng tài chính kế hoạch của UBND huyện – nơi mua đất để tìm hiểu về mảnh đất", anh cho biết.

Theo kinh nghiệm, tờ phiếu yêu cầu cung cấp thông tin đất đai sẽ có đủ thông tin về tranh chấp, quy hoạch… hay bất cứ vấn đề gì liên quan đến mảnh đất mới là loại giấy tờ quan trọng, là cơ sở để quyết định mua đất ngoại ô, chứ không phải là sổ đỏ. Khi đất bị "dính" quy hoạch thì dù có sổ vẫn bị thu hồi và chỉ được đền bù theo quy định.

Tờ phiếu kia sẽ giúp người mua biết được miếng đất có trong diện quy hoạch, tranh chấp hay bất cứ điều gì nảy sinh pháp lý sẽ ảnh hưởng đến quá trình sử dụng hay không?

Việc đầu tiên của những người muốn mua đất ở ngoại ô cần xác định rõ ràng ngay từ đầu, mua đất để ở nghỉ dưỡng hay kết hợp đầu tư, kết hợp kinh doanh dịch vụ. Phải xác định được khu vực mình muốn về cự li di chuyển, khí hậu hay cảnh quan, tầm nhìn. Sau đó, cần kết nối với những "người cùng cảnh" đã có nhà ở khu vực đó để họ tư vấn giúp về mặt bằng giá, hay mảnh đất của chủ đất cần bán… Những người trong cộng đồng này thường hỗ trợ nhau một cách vô điều kiện để có thêm những người hàng xóm.

Theo anh này, hiện khu Ba Vì đã hình thành cả trăm hộ người Hà Nội lên mua đất làm nghỉ dưỡng sinh thái thì mọi chuyện đã trở nên đơn giản hơn, không mất thời gian để hòa nhập nữa. Điều rất quan trọng là phải có cộng đồng.