Tuy nhiên, không hẳn dự án nào cũng đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Theo các chuyên gia, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản dưới đây để nhận biết dự án có hoàn thiện pháp lý hay không.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu kỹ để hạn chế rủi ro. Ảnh: Dũng Minh

Những giấy tờ cần thiết phải xem

Khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không.

Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Một trong những giấy tờ rất quan trọng khác mà người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp.

Giấy tờ tiếp theo người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem là giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

Các loại giấy tờ này chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi người mua yêu cầu là có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán.

Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu. Lý do là ngân hàng rất chặt chẽ trong cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “mượn tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.

Những lưu ý khi ký hợp đồng

Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng và cần lưu lý, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).

Trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần tìm hiểu xem dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán chưa. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự án nhà ở muốn mở bán phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu 1 trong 2 loại giấy “thông hành” này, người mua cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà.

Ngoài ra, nhà đầu tư phải tìm hiểu về điều khoản thanh toán. Người mua phải lưu ý, đồng tiền thanh toán phải là VND, tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi nhận nhà, thanh toán 90-95% giá trị hợp đồng, số còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).

Ngoài ra, người mua nhà cũng nên tìm đến các chuyên gia tư vấn luật để được tư vấn chi tiết về hồ sơ pháp lý của dự án, nội dung của hợp đồng mua bán, xem có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không…

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw