Dù dịch bệnh COVID-19 diễn biến phức tạp trong những ngày đầu năm nhưng các doanh nghiệp lẫn chuyên gia vẫn có cái nhìn lạc quan, tin tưởng thị trường sẽ có cửa sáng, duy trì tốc độ phát triển hơn cả năm 2020.

Hai mảng sáng tối đan cài

Kịch bản màu xám của thị trường trong năm 2021 được ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản (BĐS) Việt An Hòa, đưa ra. Theo ông Quang, xác suất xảy ra kịch bản này là 15%, tức khả năng thị trường giảm tốc hoặc suy thoái không quá cao. Trong khi đó, BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó, rủi ro nhất là condotel khi thị trường giảm tốc.

"Kịch bản này xảy ra nếu đại dịch diễn biến phức tạp liên tục, lãi suất cho vay tăng 20%-30% so với hiện nay và thị trường chứng khoán lên xuống thất thường. Khi đó BĐS có thể giảm giá 5%-10%" - ông Quang nói.

Xác suất xảy ra kịch bản tươi sáng là 20% với điều kiện Việt Nam kiểm soát dịch tốt, tạo cơ sở để từ quý III mở cửa cho người nước ngoài đã tiêm vaccine nhập cảnh vào Việt Nam. Lãi suất cho vay duy trì ở mức ổn định và thị trường chứng khoán tăng trưởng từ khá tốt trở lên.

Trong bối cảnh thị trường tích cực, mặt bằng giá căn hộ phổ biến sẽ chấp nhận mức 50-60 triệu đồng/m², tổng giá trị căn hộ 2-3 tỉ đồng sẽ chiếm lĩnh nguồn cung nhà cao tầng.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng có quãng đường di chuyển kết nối thuận tiện với TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn tiền hồi phục. Các thủ phủ du lịch như Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu, Lâm Đồng, Nha Trang… TP Thủ Đức thu hút nguồn lực đầu tư nhờ được tập trung kết nối hạ tầng. Đất nền vùng ven TP tiếp tục trở thành kênh đầu tư ưa chuộng, mở rộng trong bán kính 100-200 km từ trung tâm TP.

Dù kịch bản nào xảy ra, ông Quang vẫn nhận định trong quý đầu năm, nhiều khả năng xu hướng giữ tiền mặt để phòng thủ vẫn là chủ đạo. Các doanh nghiệp có thể tiếp tục đón kỳ nghỉ tết kéo dài tương tự năm 2020, thậm chí lâu hơn. Đại dịch có thể hạ gục các doanh nghiệp BĐS yếu thế, tồn kho và nợ xấu nhiều, đồng thời khiến các ông lớn cũng phải dè chừng, thắt lưng buộc bụng để chờ thời.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần BĐS Asian Holding, lại có cái nhìn tích cực về thị trường năm nay. Theo ông Hậu, Việt Nam kiểm soát tốt dịch bệnh, vaccine đã có và tâm lý người dân đã tốt hơn. Bằng chứng là mới đầu năm nhưng nhiều dự án có giao dịch tốt trở lại. Trong quý I và II, doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh hoạt động môi giới bán hàng, đến quý III thì mới phát triển dự án vì hiện nay lượng hàng còn rất dồi dào.

Trong năm 2021, phân khúc căn hộ ở thị trường TP.HCM vẫn có tỉ lệ hấp thụ tốt, đặc biệt là những căn hộ mức giá khoảng 50-60 triệu đồng/m². Trong khi đó, căn hộ các tỉnh vùng ven hấp thụ khó hơn, sản phẩm nhà phố trên dưới 10 tỉ đồng sẽ giao dịch ổn ở một số khu vực.

Thị trường bất động sản năm 2021 vẫn còn là dấu hỏi nhưng triển vọng khá lạc quan. Ảnh: QUANG HUY

Vẫn còn dư địa tăng trưởng

Chuyên gia Trần Khánh Quang dự đoán đến 65% khả năng thị trường diễn biến chậm lại nhưng chắc chắn hơn so với năm 2020. Điều kiện cần là nước ta kiểm soát được dịch vào cuối tháng 3. Đồng thời lãi suất cho vay không biến động và thị trường chứng khoán ổn định.

Với kịch bản này, ông Quang dự báo giá căn hộ sẽ tăng 5%-9%, giá BĐS liền thổ tăng 8%-15% và đất nền tăng 10%-20%. Căn hộ cao cấp sẽ tiêu thụ chậm lại, căn hộ giá rẻ 1,5-2 tỉ đồng tiêu thụ tốt. Giao dịch căn hộ ở thị trường thứ cấp sẽ sôi động hơn.

Đáng chú ý, đất nền vùng ven, giáp ranh TP.HCM sẽ hút vốn của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, ăn theo các dự án khu đô thị lớn, khu công nghiệp, sân bay, cao tốc… Các thị trường tỉnh có thể gây chú ý trong năm 2021 gồm Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Long Thành và Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Quốc, Lâm Đồng…

Khá lạc quan, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng thị trường vẫn còn dư địa ít nhất năm năm nữa. Làn sóng đô thị hóa đang tiếp diễn và được tích hợp bởi hai yếu tố chính là hạ tầng và xu hướng công nghiệp hóa. Hạ tầng giao thông lớn phát triển sẽ kích thích những khu vực trước đây có dân sinh sống nhưng không đông đúc, không phát triển dịch vụ.

Thứ hai, xu hướng công nghiệp hóa, các khu công nghiệp và nhà máy mới đi vào hoạt động sẽ thu hút công nhân, tạo ra nhu cầu ở và dịch vụ xung quanh. Điều này khiến BĐS tăng trưởng theo và đây mới đúng là tăng trưởng có nền tảng chứ không phải tăng ảo.

Đối với nhà đầu tư, TS Hiển đưa ra tư vấn khi đã quyết định đầu tư thì phải xác định tầm năm năm. Nhà đầu tư mua dự án căn hộ tốt ở TP để cho thuê hoặc mua đất nền ở vùng xa, đất nông nghiệp vị trí tốt, giá còn mềm đón đầu đô thị hóa đều có cơ hội thành công.

"Nguyên tắc cơ bản nhất khi mua BĐS là giá trị sử dụng của nó là gì? Ví dụ, nếu chọn một căn hộ ở TP thì có thể cho thuê không, nguồn khách dồi dào không; với đất nền thì triển vọng đô thị hóa của nó tới đâu; đất nông nghiệp thì phải chắc chắn đó là đất nông nghiệp khai thác được" - TS Hiển tư vấn.