Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) đang có sự lệch pha cung cầu lớn do nguồn cung sản phẩm bình dân, nhà ở xã hội khan hiếm. Từ đó, bộ đã có đề xuất cần kiểm soát chặt việc cho phép đầu tư dự án BĐS mới, đặc biệt là dự án cao cấp vì sản phẩm phân khúc này đang dư thừa.

Kiểm soát chặt bất động sản hạng sang

Theo báo cáo hoạt động chất vấn chuyên đề gửi tới Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng dự báo thị trường BĐS năm 2020 sẽ gặp nhiều khó khăn và tiếp tục suy giảm. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m² trở lên) chỉ chiếm khoảng 20%-30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m²) thì chiếm đến 70%-80% thị trường.

Vì thế, bộ kiến nghị kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án cao cấp, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung cầu.

Mặt khác, siết chặt quản lý để tránh xảy ra tình trạng dư thừa, tồn kho, gây bất ổn cho thị trường. Đồng thời, bảo đảm hiệu quả đầu tư, ngăn chặn tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.

Các địa phương cần tiếp tục kiểm tra, rà soát dự án BĐS chậm triển khai, để đất hoang hóa, chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án để quyết định việc cho giãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án.

Theo Thông tư 22/2019 có hiệu lực từ đầu năm 2020, hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS sẽ tăng mạnh từ 150% lên 200%. Các khoản vay mua nhà có giá trị 4 tỉ đồng trở lên sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, tăng 20% so với hiện tại và sau đó sẽ nâng lên 150% từ ngày 1-1-2021.

Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Gia Phú, cho rằng với quy định trên thì khoản vay trên 4 tỉ đồng chịu hệ số rủi ro cao chỉ dành cho phân khúc cao cấp. Điều này phần nào sẽ khiến các chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án trung cấp, bình dân hơn.

Bất động sản hạng sang được nhiều nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn. Ảnh: HUYỀN PHẠM

Cần quản lý bằng tiêu chuẩn

Nói về kiến nghị siết BĐS cao cấp, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng khuyến cáo của Bộ Xây dựng cũng là hợp lý. Điều này nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tăng nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu xã hội.

BĐS cao cấp dư thừa thì tồn kho tăng, Nhà nước không thu được thuế, nguy cơ nợ xấu xảy ra. Chưa kể khách hàng phân khúc này chủ yếu mua để đầu cơ, điều này khiến thị trường méo mó.

Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận và đánh giá lại thực tế BĐS cao cấp để có giải pháp quản lý chứ không phải siết chặt lại. Thứ nhất, lý do doanh nghiệp làm BĐS cao cấp là do quy trình thủ tục cấp phép như nhau, nếu bán sản phẩm cao cấp thì sẽ kiếm lợi nhuận nhiều hơn. Thứ hai, các dự án cao cấp hiện nay chỉ là tên gọi, thực tế ít dự án đạt các tiêu chí đúng nghĩa là cao cấp thực sự.

"Có những dự án mật độ xây dựng lớn, ít diện tích công viên cây xanh, ra đường là kẹt xe, thiếu dịch vụ, tiện ích, thiếu liên kết vùng, không có kết nối giao thông… mà cũng được quảng cáo cao cấp, bán giá đắt đỏ" - TS Nhân nói.

Vì vậy, cần xây dựng lại bộ tiêu chí cụ thể, chi tiết phân loại BĐS theo cao cấp, trung cấp, bình dân. Chẳng hạn như BĐS cao cấp thì mật độ xây dựng thấp, sử dụng thang máy loại nào, số lượng ra sao, dịch vụ, tiện ích, quy định bán kính kết nối đa phương tiện giao thông đường thủy, tàu điện ngầm, sân bay…

"Ngoài ra, trách nhiệm cân đối nguồn cung cao cấp, trung cấp hay bình dân thuộc về Sở Xây dựng các tỉnh, thành. Sở phải thống kê được nguồn cung các dự án. Từ đó, đánh giá nhu cầu của người dân và có định hướng được sự phát triển của địa phương những năm tới" - ông Nhân góp ý.

Thị trường quyết định sản phẩm

Chuyên gia kinh tế-TS Đinh Thế Hiển cho rằng việc các chủ đầu tư muốn làm BĐS cao cấp, trung cấp hay bình dân là câu chuyện thị trường. Các chủ đầu tư tự thấy đủ năng lực, thị trường có nhu cầu thì họ làm, ngân hàng đánh giá được mới cho vay.

Ví dụ, vị trí dự án đẹp phải làm dự án cao cấp mới có giá trị và nâng tầm đô thị cho thành phố. Ngược lại, nếu chủ đầu tư thấy vị trí bình thường thì sẽ làm dự án trung cấp thôi.

TS Hiển đồng tình cần có quy chuẩn thông tin dự án, chất lượng bàn giao, hợp đồng. Phía cơ quan quản lý, cụ thể là Sở Xây dựng, có thể từ đó giám sát và có chế tài đối với chủ đầu tư quảng cáo BĐS cao cấp không đúng thực chất.