Ở cao trào của bong bóng bất động sản Nhật Bản trong thập niên 1980, vùng đất xung quanh Hoàng cung ở Tokyo được ước tính có giá trị cao hơn tất cả các bất động sản ở California.

Khó có thể tưởng tượng giờ đây có hàng triệu ha đất và hàng triệu ngôi nhà ở Nhật Bản không tìm thấy chủ, không có người ở hoặc thậm chí không được chú ý bởi những người đã thừa kế chúng.

Có khoảng 3,5 triệu nhà không có người ở không được bán, cho thuê hoặc phát triển ở Nhật Bản. Con số này nhiều hơn số nhà hiện tại ở Hong Kong. Ảnh: Gavin Blair.

Sự kết hợp của dân số giảm, giá trị đất giảm, hồ sơ được ghi nhận không đồng nhất và hệ thống thuế không phù hợp với tình hình hiện tại đã khiến 4,1 triệu ha đất ở Nhật Bản, diện tích lớn hơn Đài Loan , không có chủ sở hữu rõ ràng.

Ngoài ra, còn có khoảng 3,5 triệu nhà không có người ở không được bán, cho thuê hoặc phát triển. Con số này nhiều hơn số nhà hiện tại ở Hong Kong. Chính phủ và các tổ chức phi lợi nhuận (NPO) đang nỗ lực giải quyết vấn đề này, nhưng với tình hình nhân khẩu học của Nhật Bản, nó sẽ trở nên tồi tệ hơn trong những thập kỷ tới.

Đất sở hữu từ 50 năm trước

Theo khảo sát của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Du lịch và Bộ Tư pháp, 20% đất tư nhân ở Nhật Bản được đăng ký từ hơn 50 năm trước. Con số này là 26,6% ở khu vực nông thôn và 6,6% ở khu vực thành thị.

Ông Shoko Yoshihara, thành viên tại Quỹ nghiên cứu chính sách Tokyo và là chuyên gia hàng đầu về vấn đề này, chỉ ra rằng mặc nhiều hồ sơ được đăng ký đã lâu, một số vùng đất có thể vẫn còn chủ sở hữu.

“Ít người đăng ký sở hữu đất vì giá trị giảm, nhưng điều đó không nhất thiết là đất không có chủ sở hữu. Hồ sơ có thể vẫn chỉ cùng một chủ sở hữu trong hơn 50 năm qua. Dù tuổi thọ tăng lên, chủ sở hữu này có thể vẫn còn sống”, ông Yoshihara nói với South China Morning Post.

Tuy nhiên, không xác định được quyền sở hữu đất là một vấn đề rất thực tế. Đây cũng là vấn đề cản trở việc tái thiết sau trận động đất và sóng thần tháng 3/2011. Việc xây dựng các tuyến phòng thủ trên biển, di dời dân lên vùng đất cao hơn và tái phát triển bị đình trệ ở một số khu vực vì không thể xác định được chủ sở hữu đất.

Một khu đất bỏ hoang ở Nhật. Ảnh: Gavin Blair.

“Đây là một vấn đề vô hình”, ông Yoshihara nói. “Tuy nhiên, điều quan trọng là phải tìm giải pháp cho vấn đề này trước khi trận động đất lớn hoặc thảm họa tự nhiên tiếp theo xảy ra”.

Vấn đề này tồn tại ngay cả ở những nơi đất đai vô cùng có giá trị. Thị trấn Niseko, Hokkaido, là nơi thu hút những người đam mê thể thao mùa đông và các nhà đầu tư - từ Australia đến Trung Quốc - nhờ lớp tuyết trắng xóa nổi tiếng ở đây.

“Tại Niseko, nhiều lô đất nhỏ đã được mua để đầu tư trước và trong kỷ nguyên bong bóng. Thường nhà đầu tư không đến xem đất. Những người chủ đất đó đang ở độ tuổi 70 hoặc 80 và một số người đã quên mất họ có lô đất này và những đứa con của họ không biết về điều đó”, ông Yoshihara cho biết.

“Không có một giải pháp đơn giản và toàn diện cho vấn đề này vì nó mang tính cấu trúc và có nhiều nguyên nhân”, ông Yoshihara nói thêm. “Hệ thống thuế là một vấn đề khác. Chính phủ Nhật Bản đang thực hiện các chính sách thuế có lợi cho việc xây nhà trong thập kỷ kinh tế phát triển”.

Theo luật thuế của Nhật Bản, việc giữ một ngôi nhà đổ nát trên một mảnh đất rẻ hơn nhiều so với việc chi tiền phá dỡ. Hàng năm, thuế suất đối với đất có nhà hoặc công trình trên đó là 0,23%. Con số này tăng gấp sáu lần nếu đó là mảnh đất trống, ông Toshikazu Suto, giáo sư khoa học bất động sản tại Đại học Meikai, cho biết.

“Tôi không mong đợi cải cách của chính phủ đạt được nhiều thành công vì đây là vấn quá nhiều cung nhưng không có cầu”, ông Suto nói.

Ông Suto cũng nói thêm việc thành lập “ngân hàng đất đai”, cơ quan xác định đất trống, nhà ở và cố gắng tìm người mua, là một giải pháp nhỏ. Nhưng đây là giải pháp ông đang tham gia, ở Kaminoyama, đông bắc Nhật Bản.

Các quy định là rào cản

Thị trấn đẹp như tranh vẽ này tự hào có một lâu đài và một dãy nhà của samurai được bảo tồn. Đây cũng là một khu nghỉ mát suối nước nóng nổi tiếng. Nhưng nơi này cũng không tránh khỏi sụt giảm dân số, ông Hidetakan Watanabe, người đứng đầu tạm thời của ngân hàng đất đai Kaminoyama nói.

Những nơi như Kaminoyama cần thu hút các gia đình trẻ đến để giúp cân bằng lại nhân khẩu học. Mặc dù vậy, tài chính là một rào cản ngay cả khi họ có thể tìm được việc làm tại địa phương.

“Đối với những người trẻ tuổi và gia đình trẻ, mặc dù những ngôi nhà trống có vẻ rẻ tiền, phải tốn chi phí để sửa chữa nơi này. Sau đó, nếu họ cải tạo lại nhà, họ phải tuân thủ các quy định về phòng cháy và các quy định xây dựng”, ông Watanabe giải thích.

Các quy định xây dựng của Nhật Bản rất nghiêm ngặt, phần lớn là do động đất và các thảm họa tự nhiên khác mà quốc gia này thường phải gánh chịu.

Các khu nhà ở bị bỏ hoang vẫn trống rỗng sau khi bị sóng thần quét qua ở Sendai, đông bắc Nhật Bản, vào năm 2011. Ảnh: Reuters.

Tổ chức phi lợi nhuận "ngân hàng đất đai Kaminoyama" đã làm việc chặt chẽ với chính quyền địa phương và các đại lý bất động sản từ tháng 6/2019 để xây dựng cơ sở dữ liệu gồm 75 bất động sản và lô đất, khoảng một nửa trong số này đang được sử dụng.

Việc luật đất đai không đưa ra quy định để các thành phố có thể nhận quyên góp các lô đất không mong muốn từ chủ sở hữu và hạn chế sử dụng chúng là một rào cản lớn, theo ông Watanabe.

“Và tất nhiên, việc tìm lại các chủ sở hữu đất cũng là vấn đề. Có những người Nhật hiện sống ở Hong Kong cũng sở hữu đất ở đây”, ông Wantanabe nói thêm.