Qua nghiên cứu, Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) đề xuất Thủ tướng xem xét các giải pháp đặc trị "sốt đất" và bình ổn giá nhà, trong đó sử dụng hàng loạt công cụ thuế và ban hành thuế BĐS như thuế chống đầu tư nhà đất, thuế người sở hữu nhiều nhà đất, thuế người chậm đưa đất vào sử dụng, thuế BĐS.

"Sốt đất" nhiều nơi, HoREA đề xuất các giải pháp đánh thuế. Ảnh: Phước Tuấn

Với thuế chống đầu cơ nhà, đất, HoREA đề xuất đánh thuế thu nhập với thuế suất cao với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí "đầu cơ" của nhà đầu tư "lướt sóng" (vì không còn có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận như kỳ vọng), trong trường hợp thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng "bong bóng".

Hiệp hội đề xuất xem xét, quy định mức thuế suất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ 2, thứ 3. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Với đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất, Hiệp hội đề xuất nguyên tắc là người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Trong trường hợp thị trường BĐS bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

Sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường BĐS hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định, vừa đáp ứng đúng nhu cầu thực (mua nhà để ở) của người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp (mua nhà đất để đầu tư, cho thuê), vừa vẫn giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân.

Với đề xuất đánh thuế cao người chậm đưa đất vào sử dụng, hiện nay pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn theo quy định của Bộ Tài chính. Nhưng, chế tài này chưa đủ sức răn đe, chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung.

Do vậy, HoREA cho rằng cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.

Với đề xuất ban hành thuế BĐS, hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể.

Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính về việc cần thiết xem xét ban hành thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất để tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước. Nhưng Hiệp hội đề nghị cân nhắc kỹ thuế suất để đảm bảo phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông cá nhân, hộ gia đình là người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế thì cần phải thay thế phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở (đối với dự án nhà chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành căn hộ) và cũng là gánh nặng cho người thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở (xin cấp sổ đỏ). Hiệp hội đề xuất thay thế thu tiền sử dụng đất bằng thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở với thuế suất rõ ràng, vừa góp phần làm giảm giá thành dẫn đến làm giảm giá bán nhà, vừa minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho hiện nay.

HoREA còn đề xuất quy định bổ sung thẩm quyền của Chính phủ để sử dụng hiệu quả công cụ thuế và thuế suất để bình ổn khi có biến động của thị trường BĐS. Khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, nhưng chưa có cơ chế để thực thi hiệu quả, nhất là việc sử dụng công cụ thuế. Bởi lẽ, khi thị trường BĐS có biến động thì không thể chờ đến kỳ họp của Quốc hội để xem xét quyết định, mà đề nghị Quốc hội giao thẩm quyền cho Chính phủ quyết định thuế suất chống đầu cơ, để kịp thời xử lý và bình ổn thị trường BĐS khi có biến động.