Xu hướng đầu tư ly tâm TPHCM đang được các doanh nghiệp địa ốc đẩy mạnh. Ảnh: NLG

Hầu hết báo cáo thị trường trong năm qua của nhiều đơn vị nghiên cứu đều xác định được điểm nóng bất động sản mới ngoài TP HCM. Trong khi đó, số liệu thống kê về nguồn cung, mức độ giao dịch và dự án mới được hoàn thành ở TPHCM đang sụt giảm nghiêm trọng. Thậm chí, nhiều ông lớn địa ốc "trưởng thành" từ TP HCM như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Phát Đạt cũng bắt đầu thay đổi cơ cấu sản phẩm và tìm cơ hội ở các địa phương khác.

Di chuyển để tránh khó khăn

Trong khảo sát mới đây, các chuyên gia CBRE đã lựa chọn Hà Nội, TP HCM và Bình Dương là 3 thị trường đại diện để phác thảo thị trường bất động sản Việt Nam. Theo các chuyên gia từ đơn vị này, TP HCM và Hà Nội từ trước đến nay luôn nằm trong các báo cáo về bất động sản. Tuy nhiên, việc lựa chọn Bình Dương để khảo sát là minh chứng cho sự bùng nổ của các thị trường vùng ven trong năm 2020 và cả tương lai

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE, cho biết, cách đây 4-5 năm, thị trường căn hộ Bình Dương gần như không có nhu cầu. Nhưng những năm gần đây, khu vực này lại rất sôi động với nhiều dự án mọc lên. Việc những thị trường như Bình Dương, Đồng Nai phát triển một phần đến từ việc các chủ đầu tư đang gặp khó trong việc phát triển dự án tại TP HCM do vướng mắc thủ tục pháp lý.

Theo thống kê của CBRE, trong 9 tháng đầu năm, TP HCM ghi nhận nguồn cung 9.200 căn hộ và giao dịch thành công 8.900 căn, giảm khoảng 60% so với cùng kỳ. Trong khi đó, có 8.300 căn hộ được cung cấp mới tại Bình Dương, tăng 144% với hơn 8.000 căn được hấp thụ, tăng tới 276% so với cùng kỳ.

Trong báo cáo phân tích ngành bất động sản mới nhất, Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định, Bình Dương nổi lên như một điểm nóng của thị trường bất động sản giai đoạn 2020 - 2021.

Nhờ nhu cầu cao đến từ chuyên gia, kỹ sư và công nhân, tỷ lệ hấp thụ nhà ở tại Bình Dương cao tương đương với TP HCM khi đạt 96,6%. Trong chín tháng đầu năm nay, nguồn cung căn hộ mới ở địa phương này đạt 8.289 căn, chỉ thấp hơn 10% so với TP HCM.

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, có 114 dự án khu dân cư đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 trong chín tháng đầu năm nay. Bình Dương không chỉ đang thu hút các nhà đầu tư trong nước như Công ty cổ phần Vinhomes, Tập đoàn Đất Xanh, Bất động sản Phát Đạt… mà còn hút vốn từ các nhà đầu tư ngoại như Tập đoàn Sembcorp Industries và Tokyu Group.

Theo Sở Xây dựng Bình Dương, tỉnh đang có khả năng thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, công nhân… khi có kế hoạch mở rộng 34 Khu công nghiệp trong những năm tới, qua đó thúc đẩy nhu cầu về căn hộ, đất nền và nhà phố từ phân khúc bình dân tới cao cấp. Dự kiến, Bình Dương sẽ có 20.000 căn hộ chung cư mới được tung ra từ quí 4 năm nay đến năm 2021.

VNDirect nhận định, xu hướng "di cư" đến các tỉnh lân cận TP HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục là xu hướng chính trong năm 2021, chủ yếu do giá bán tại các khu vực này vẫn ở mức thấp hơn, tương đương giá bán tại các khu vực trung tâm 4-5 năm trước đây. Do đó, khu vực này hứa hẹn một tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư mua đất ở đây có chi phí thấp hơn các khu trung tâm.

Không chỉ Bình Dương mà tốc độ tăng trưởng nguồn cung của các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An cũng đột biến khi các ông lớn địa ốc TP HCM đổ về đây làm dự án.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phát Đạt cho biết,  việc dịch chuyển các dự án ra đô thị ven TPHCM là chiến lược của doanh nghiệp để tồn tại, thích ứng linh hoạt trong thời kỳ khó khăn. Ở đâu có quỹ đất, nhu cầu thì doanh nghiệp sẽ đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Nhiên, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết doanh nghiệp của mình là một trong những đơn vị đầu tiên bắt mạch đầu tư ở các khu vực ngoài TPHCM. Ông Nhiên chia sẻ nhờ sự phát triển linh hoạt này, doanh nghiệp năm vừa qua vẫn bán được hơn 10.000 sản phẩm, đồng thời chi hơn 10.000 tỉ đồng để mua lại nhiều dự án.

Doanh nghiệp có đi để trở về?

Dù tìm kiếm tăng trưởng ở các vùng đất khác nhưng lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cũng nhìn nhận nhu cầu nhà ở tại TP HCM luôn ở mức rất cao. Do đó, khi các yếu tố vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ, chắc chắc các doanh nghiệp bất động sản sẽ tự động quay lại phát triển thị trường này.

Chia sẻ với cổ đông mới đây, CEO Phát Đạt cho rằng, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương, Vũng Tàu trong năm 2021. Còn tại TP HCM, công ty cũng tạo lập quỹ đất và chắc chắn sẽ quay lại. Việc dịch chuyển đầu tư tìm kiếm tăng trưởng có thể mang tính giai đoạn.

Tuy vậy, nhiều chuyên gia kinh tế vĩ mô cũng cho rằng việc trở lại của các chủ đầu tư địa ốc nhanh hay chậm tùy thuộc vào mức độ tháo gỡ pháp lý của TP HCM. Thạc sĩ Nguyễn Xuân Thành, Giảng viên ĐH Fulbright Việt Nam, thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, bày tỏ sự ủng hộ xu hướng dịch chuyển đầu tư đến các tỉnh có điều kiện thuận lợi. Đó chính là áp lực để chính quyền địa phương có sự thay đổi.

Ông Thành bày tỏ quan điểm cá nhân không kỳ vọng quá nhiều về sự đột phá trong việc các cơ quan chức năng tháo gỡ vướng mắc về pháp lý năm tới. Chuyên gia của ĐH Fulbright đánh giá tâm lý sợ rủi ro của một bộ phận công chức sẽ tiếp diễn, dẫn đến việc chưa thể cải thiện tình trạng chậm ký kết, phê duyệt các dự án mới.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp của Savills Việt Nam cho biết, một doanh nghiệp mất 2-3 năm từ lúc được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi được phê duyệt quy hoạch 1/500. Sau đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính mất thêm ít nhất 6 tháng trong trường hợp các sở, ngành của địa phương đồng thuận.

"Nhiều doanh nghiệp muốn đóng tiền sử dụng đất để hoàn thiện pháp lý mà không được. Do đó, các chủ đầu tư phải tìm kiếm những địa phương có quy trình thuận lợi hơn để có thể hoàn tất nhanh nhất thủ tục pháp lý, triển khai dự án, tận dụng cơ hội kinh doanh. Ở Việt Nam doanh nghiệp thương bị động với khó khăn từ pháp lý dự án hơn là khó khăn về tài chính", ông Khương cho hay.