Trong cuộc trò chuyện riêng mới đây, ông Đỗ Đức Đạt - Tổng giám đốc Capital House cho biết, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định diện tích sàn xây dựng nhà chung cư chỉ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó - cách tính diện tích thông thủy).

Quy định "nước đôi"

Để hướng dẫn cụ thể hơn, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD (Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Tại khoản 2, Điều 21 của Thông tư 16 hướng dẫn các bên được tính diện tích nhà chung cư theo 2 cách: Tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, quy định có tính chất "nước đôi" này đã khiến chủ đầu tư và người mua nhà không tìm được tiếng nói chung, nảy sinh nhiều tranh cãi. Dẫn chứng cho dự án của mình, ông Đạt cho biết, doanh nghiệp ông đã phải bỏ ra gần 40 tỷ để đền bù diện tích thiếu hụt cho cư dân.

Không chỉ riêng doanh nghiệp như ông Đạt, một dự án khác trên đường Nguyễn Huy Tưởng (Hà Nội) đang có nguy cơ phải đề bù số tiền hàng trăm tỷ đồng do thiếu diện tích căn hộ của khách hàng.

Đại diện chủ đầu tư chia sẻ, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, trong quá trình xây dựng không thể tránh khỏi việc phát sinh chênh lệch về diện tích. Tuy nhiên với cách tính diện tích căn hộ khác nhau, mỗi đơn vị đo đạc lại cho một kết quả khác nhau nên cho đến nay chủ đầu tư và khách hàng vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Chủ đầu tư dự án Ecolife Capital đã phải đền bù diện tích thiếu hụt cho khách hàng.

Theo quy định của Bộ Xây dựng tồn tại đồng thời 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư khác nhau: Tính từ tim tường và tính diện tích thông thủy. Kết quả 2 cách tính chênh nhau từ 3-8% diện tích căn hộ.

TS Phạm Sĩ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, Bộ Xây dựng đưa ra hai cách tính diện tích cho kết quả khác nhau trong cùng một văn bản pháp quy như vậy là không ổn, dễ gây tranh cãi. Chỉ nên quy định một cách tính theo nguyên tắc thông thủy vì cả người bán, người mua đều quan tâm đến giá trị sử dụng thực, trả tiền thực. Chủ đầu tư cũng không bị thiệt, vì nếu tính theo thông thủy, diện tích căn hộ nhỏ hơn, thì có thể nâng giá bán lên để bù lại.

"Sự thiếu ổn định của quy định pháp luật, việc hướng dẫn không rõ ràng, chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các quy định pháp luật đã dẫn đến các tranh chấp giữa các bên, đặc biệt khi ảnh hưởng trực tiếp đến những giá trị kinh tế lớn, nên việc giải quyết cũng không thể nhanh chóng, dứt điểm và dễ dàng cho các cơ quan nhà nước liên quan", TS Liêm chia sẻ.

Mạnh mẽ hơn, TS Lê Hồng Sơn - Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) đã gọi đó là một sự "sáng tác" và không thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Vì theo ông Sơn, cách tính diện tích mà "gộp" cả tim tường, cột chịu lực, hộp kỹ thuật được quy định trong Thông tư 16 trái với Luật Nhà ở, Nghị định 71 hướng dẫn thực hiện luật này và Bộ luật Dân sự.

Thoả thuận sai số trong hợp đồng

Để hạn chế tình trạng trên, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/TT-BXD khắc phục những khiếm khuyết trong cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16. Theo đó diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong.

Về phía khách hàng, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường phân tích, Nghị định số 71-CP và Thông tư số 16-BXD, Thông tư 03 đều là hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ không phải là các quy định buộc phải tính như vậy. Điều quan trọng nhất để tính toán về diện tích, đơn giá hoặc giá trị là cam kết trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

"Hiện nay, trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng. Vì vậy, chủ đầu tư và người mua nhà cần thỏa thuận tỷ lệ % sai số trong hợp đồng mua bán" – GS Võ cho biết.

 Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ có điều khoản về vấn đề sai lệch diện tích căn hộ cho khách hàng để tính toán lại giá bán, tỷ lệ sai số thường dao động từ 0,5 - 2% tùy theo từng chủ đầu tư dự án. Ví như phần phụ lục hợp đồng cũng quy định rõ sai số không vượt quá 2%. Nếu vượt quá 2% so với diện tích ghi trong phụ lục thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.

Đồng quan điểm trên, ông Đạt cho rằng khi mua căn hộ, diện tích sàn căn hộ chỉ là "tạm tính" và sẽ được xác định chính xác khi tiến hành kiểm tra thực tế theo bản vẽ hoàn công và không phụ thuộc vào diện tích quy định trong giấy chứng nhận. "Khi hợp đồng có thêm cam kết về thoả thuận này thì mọi mâu thuẫn sẽ được hoá giải một cách tốt nhất" – ông Đạt khẳng định.