Thu nhập không theo kịp giá nhà

Năm 2015, được xem là năm bản lề của thời kỳ phục hồi thị trường bất động sản. Thời điểm đó, phân khúc nhà ở có giá bình dân (trên dưới 1 tỉ đồng) là điểm sáng của thị trường với rất nhiều dự án được mở bán. Cùng với các chính sách hỗ trợ từ nhà nước, đặc biệt là sự xuất hiện của gói vay 30.000 tỉ đồng đã mang đến nhiều cơ hội cho những người thu nhập thấp mua nhà.

Dù thuận lợi như vậy, nhưng với mức thu nhập mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng đã khiến vợ chồng anh Hùng không tự tin để mua nhà.

"Tôi nghĩ chờ thêm một thời gian khi có nhiều dự án hơn thì giá sẽ mềm và mình có nhiều lựa chọn. Hơn nữa, cũng có thể tích lũy thêm đỡ phải vay ngân hàng", anh Hùng nói.

Tuy nhiên, anh Hùng có lẽ sẽ phải hối hận bởi toan tính của mình 3 năm trước.

"Bây giờ khi thu nhập có tăng lên một chút thì giá nhà cũng tăng phi mã. Dự án lúc trước tôi muốn mua có giá khoảng 1 tỉ thì nay đã tăng gần 2 tỉ đồng. Thu nhập tăng một thì giá nhà đã tăng mười", anh Hùng ngao ngán.

Không chỉ giá bán tăng lên, mà sự lựa chọn của anh Hùng cũng không còn phong phú như trước. Thậm chí, ở những quận huyện trước đây là vùng ven như quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè thì hiện nay "đỏ mắt" cũng khó tìm được dự án nào có giá trên dưới 1 tỉ đồng /căn.

Theo khảo sát của CafeLand, trong quý 2/2018, thị trường căn hộ TP HCM có 7.055 căn được chào bán, giảm 15% so với quý trước. Tính chung trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường căn hộ TP HCM có 15.207 căn hộ được chào bán, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2017.

Giá bán bình quân trên thị trường sơ cấp đạt mức 35 triệu đồng/m2, tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2017 vì quý vừa qua có một số dự án có giá bán khá cao được chào bán, tác động làm tăng mặt bằng giá chung.

căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với 40% nguồn cung căn hộ chào bán trong quý thuộc phân khúc này. Tiếp đó là phân khúc cao cấp 35% và bình dân 25%. So với quý trước, phân khúc cao cấp đã tăng tỷ lệ đáng kể khi các con số cho phân khúc trung cấp, cao cấp và bình dân lần lượt là 63%, 19% và 18%.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản của Sở Xây dựng TP HCM, cho rằng cơ cấu sản phẩm giữa các phân khúc hiện đang có sự đảo ngược so với kỳ vọng. Dòng sản phẩm bình dân có nhu cầu lớn nhất lại có nguồn cung ít nhất trong khi nguồn cung trung – cao cấp lại áp đảo. Đây cũng là một nguy cơ đe dọa đến tính ổn định của thị trường bất động sản.

Nhu cầu về nhà ở có giá bình dân rất lớn nhưng nguồn cung sản phẩm này hiện đang khan hiếm

Khó đủ đường

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, sự lệch pha nguồn cung trên thị trường là một điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, giá bán phụ thuộc rất lớn vào vị trí của dự án. Với những khu đất đắc địa, vị trí đẹp thì không thể phát triển căn hộ bình dân được. Các doanh nghiệp đều có kế hoạch với quỹ đất của mình. Do đó, việc phát triển dự án gì, giá bán ra sao đều được hoạch định từ nhiều năm trước.

Thứ hai, nguồn lợi nhuận từ việc đầu tư một dự án trung và cao cấp sẽ cao hơn rất nhiều so với các dự án bình dân. Mặt khác, mỗi doanh nghiệp đều có đối tượng khách hàng nhất định. Có nhà đầu tư chỉ chuyên phát triển các dự án cao cấp, ngược lại cũng có nhà đầu tư chọn phân khúc bình dân.

Cũng theo chuyên gia này, thực tế nhiều doanh nghiệp cũng muốn đầu tư dự án bình dân. Nhưng hiện nay việc săn tìm quỹ đất sạch là rất khó khăn. Cũng có trường hợp doanh nghiệp có quỹ đất nhưng chưa bung dự án vì đang chờ thời điểm phù hợp.

Ông Lê Hữu Ngĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng để phát triển dự án bất động sản có giá rẻ thì cần khai thác thêm quỹ đất. Đặc biệt là các huyện, quận vùng ven. Cùng với đó, cần phải cải cách thủ tục triển khai dự án để hỗ trợ cho doanh nghiệp. Bởi nếu chi phí đầu vào quá lớn thì dự giá bán sẽ cao. Muốn giảm đầu ra thì phải giảm chi phí đầu vào trước.

Bên cạnh đó, cần sớm có những gói vay hỗ trợ như gói 30.000 tỉ đồng để doanh nghiệp có thêm nguồn vốn triển khai dự án và người mua có thể tận dụng thêm cơ hội mua nhà.

Gần đây, người mua nhà đang kỳ vọng vào sự xuất hiện của các dòng sản phẩm mới từ các ông lớn bất động sản. Trong đó, Vingroup với kế hoạch xây dựng dự án Vincity hay mới đây là dòng sản phẩm Happy Town có giá 200 triệu đồng/căn. Một số doanh ngiệp khác như Nam Long, Vạn Thái Land… cũng đang rục rịch với các dự án mới.

Tuy nhiên, trước khi đón nhận được những nguồn cung này, người mua nên tính toán trước bài toán tài chính cho mình.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, có hai cách để có nhà ở đó là thuê và mua nhà. Thuê nhà có điểm lợi là số tiền hàng tháng phải trả nhỏ, nếu không thích ở thì có thể tìm chỗ khác. Điểm bất lợi hình thức thuê là khách hàng không có tài sản tích lũy. Ngược lại,nếu mua nhà thì sau một thời gian thì sẽ có tài sản là ngôi nhà.

Tuy nhiên, với mức thu nhập hiện nay đa số người dân mua nhà đều phải nhờ đến vốn vay ngân hàng. Nhiều trường hợp vay đến 70 – 80% giá trị căn hộ. Trong trường hợp này, người mua cần phải tính kỹ bài toán thu nhập của mình.

"Khách hàng phải tính toán xem thu nhập của mình có đảm bảo cho nhu cầu cuộc sống thường nhật và một khoản lãi vay ngân hàng mỗi tháng. Bởi nếu, không trả được khoản nợ gốc và lãi vay hàng tháng thì nguy cơ bị ngân hàng siết nợ là rất cao", ông Hiếu cảnh báo.