Làm thế nào để tránh rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất?

Thứ bảy, 11/08/2018 11:34

Trên thực tế, có không ít người đặt cọc mua nhà đất rồi ngậm đắng nuốt cay khi nhà đất không mua được mà còn bị mất luôn tiền đặt cọc. Vậy khi đặt cọc mua nhà đất, người mua cần lưu ý điều gì?

Trường hợp của anh M là một ví dụ điển hình. Ngay trong lần đầu đi xem nhà, vợ chồng anh đã ưng ý, thấy giá cả lại phải chăng nên đã không ngần ngại đặt cọc 50 triệu đồng và hẹn ngày bàn giao. Nhưng sau khi đến căn nhà nhiều lần vào các thời điểm khác nhau trong ngày và hỏi thăm hàng xóm xung quanh, anh mới phát hoảng khi căn nhà trước đây có người tự tử, đã có thời gian cho thuê nhưng chỉ được ít hôm người thuê lại dọn đi, nên chủ nhà mới rao bán.

Anh M quay lại thương lượng với chủ nhà xin lại tiền cọc nhưng chủ nhà chỉ đồng ý trả lại một nửa khi đã bán được căn nhà. Anh đành ngậm ngùi bỏ cọc vì căn nhà đã rao bán rất lâu rồi mà không có người mua.

Hay trường hợp của chị H ở TP HCM, sau khi tìm hiểu và chấp nhận mua một lô đất tại dự án đất nền ở Nha Trang, chị đã chuyển 300 triệu đồng và hẹn ngày ký hợp đồng đặt cọc với sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, khi yêu cầu xem các giấy tờ liên quan đến dự án và lô đất thì không có. Mặc dù trong hợp đồng đặt cọc lại có điều khoản là bên B đã được xem các giấy tờ pháp lý về dự án và lô đất.

Chị cũng đã cẩn thận xem hợp đồng đặt cọc nhưng không có điều khoản nào quy định nếu vì lý do nào đó mà dự án không thực hiện được phải trả thêm khoản tiền tương đương, thậm chí không có cả tiền lãi ngân hàng. Chị có yêu cầu thêm các điều khoản thì nhân viên sàn cho biết đây là hợp đồng chung với tất cả khách hàng, không thay đổi được nội dung hợp đồng. Do đó, chị chưa ký hợp đồng nhưng lại có nguy có mất trắng số tiền đã đặt.

Làm thế nào để tránh rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất? - Ảnh 1.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết căn cứ điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 thì đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

"Trong trường hợp của chị H đã chuyển 300 triệu đồng cho sàn bất động sản thì xem như chị đã thực hiện việc đặt cọc vì việc đặt cọc không bắt buộc phải thực hiện bằng văn bản. Căn cứ khoản 2 điều 328 thì sàn bất động sản sẽ không chuyển lại tiền cho bạn, vì bạn đã không ký kết hợp đồng trừ khi bạn chứng minh được mình bị lừa dối, cưỡng ép", luật sư Truyền cho biết.

"Người mua nhà, đất cũng cần lưu ý, tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán. Tuy nhiên, đôi khi tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thanh toán khi biện pháp đặt cọc chấm dứt. Do cách hiểu sai tiền đặt cọc với tiền thanh toán nên nhiều giao dịch xảy ra tranh chấp, hai bên sử dụng sai tiền cọc. Có một số chủ đầu tư dự án lợi dụng vấn đề đặt cọc, chiếm dụng trái phép tiền của khách hàng hay sử dụng tiền sai mục đích dẫn đến không còn khả năng thanh toán, gây rủi ro cho khách hàng", luật sư Truyền khuyến cáo.

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản phù hợp với quy định của pháp luật là đã có hiệu lực pháp luật mà không cần bắt buộc phải công chứng. Vì vậy, để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, xem căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không.

Người mua cần xem giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, căn nhà đó không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên bán nhà phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự và có năng lực hành vi dân sự

Người mua nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao có công chứng mới nhất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi đặt cọc.

"Khi đặt cọc, người mua cần phải lập hợp đồng đặt cọc, trong đó quy định rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết", luật sư Truyền lưu ý.

Theo Châu An (CafeLand)

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Dự án 13:37

Khi thành phố trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, một làn sóng bất động sản mới nổi lên

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Dự án 10:36

Không chỉ là tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, Gamuda Land còn là một doanh nghiệp tiên phong thực hiện ESG (Enviromental–Social–Gorvernance).

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

Dự án 10:14

"Home resort" đang dần trở thành lựa chọn của giới nhà giàu bởi chất lượng trải nghiệm và chiều sâu cảm xúc.

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Dự án 10:23

Trung tâm TP HCM (Quận 1, Quận 3) đang trở nên quá tải, sự nổi lên của các “trung tâm mới” là một điều tất yếu để tái cấu trúc đô thị hiện đại.

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Dự án 08:15

The Meadow sở hữu không gian xanh bình yên cùng những tiện nghi chuẩn quốc tế, đáp ứng mọi nhu cầu của cộng đồng dân cư văn minh.

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Dự án 13:23

Gamuda Land - một tên tuổi uy tín trong lĩnh vực bất động sản quốc tế - tiếp tục khẳng định cam kết đầu tư lâu dài và mạnh mẽ tại Việt Nam.

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Doanh nhân 10:20

Gamuda Berhad là doanh nghiệp hàng đầu ở Đông Nam Á về xây dựng và hạ tầng giao thông đô thị, năng lực thi công vượt trội và chiến lược quốc tế hóa nhất quán.

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Dự án 18:18

Gamuda Land đang kiên định theo đuổi triết lý "phát triển có trách nhiệm", thông qua chiến lược tổng thể mang tên Gamuda Green Plan.

Gamuada land Việt Nam vinh danh với cú đúp giải thưởng uy tín 2025

Gamuada land Việt Nam vinh danh với cú đúp giải thưởng uy tín 2025

Dự án 17:59

Ngày 23-4 tại Hà Nội, Gamuda Land Việt Nam vinh dự nhận cú đúp giải thưởng danh giá trong khuôn khổ hai diễn đàn lớn cấp quốc gia.

Hội Doanh nhân trẻ TP HCM ra mắt Ban chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn

Hội Doanh nhân trẻ TP HCM ra mắt Ban chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn

Doanh nhân 15:56

Hội Doanh nhân Trẻ TP HCM (YBA) ra mắt Ban Chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn nhằm tăng cường gắn kết cộng đồng doanh nhân trẻ

XEM THÊM