Vậy, tôi phải làm thế nào để lấy lại tiền đã đặt cọc?

Nguyễn Hữu (Hà Nội)

Trả lời:

Theo khoản 1, Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chưa được cấp giấy chứng nhận.

Ảnh minh họa

Áp dụng tương tự quy định đó, khi hai bên mua bán nhà ở, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì, việc đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ không được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận, giải quyết.

Trường hợp nhà ở, đất ở mà ông Nguyễn Hữu đã đặt cọc để mua, có một phần diện tích nằm trong phạm vi, khu vực quy hoạch và nếu đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì việc mua bán, chuyển nhượng sẽ không được sang tên, đổi chủ.

Vì lý do này, ông Hữu có thể yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả tiền đặt cọc. Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận, ông có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết, tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, để nhận lại tiền đã đặt cọc.

Nếu trường hợp nhà ở, đất ở thuộc quy hoạch, nhưng đã quá 3 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án; và trong hợp đồng đặt cọc bên bán không có cam kết sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả tiền cọc nếu nhà ở, đất ở đem chuyển nhượng thuộc quy hoạch, thì cho dù nhà ở, đất ở có thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, bên bán cũng không có lỗi.

Trường hợp này, căn cứ khoản 2 Điều 358 Bộ Luật Dân sự, nếu ông Hữu từ chối việc mua nhà ở, đất ở như đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ông không có quyền đòi lại tiền đặt cọc. Phương án tốt nhất là ông Hữu chủ động gặp gỡ bên bán để thương lượng về khoản tiền đặt cọc này.

Luật sư Lê Văn Đài

(VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội)