Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có văn bản số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng: Hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Các tổ chức tín dụng cần thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp. Như vậy, trong năm nay nguồn vốn vào thị trường bất động sản sẽ bị “siết chặt”.

Yêu cầu cân đối lại nguồn cung

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, mất cân đối về quan hệ cung - cầu đã xuất hiện trở lại trên thị trường bất động sản, được thể hiện rõ rệt qua các phân khúc nhà trong năm 2017. Các số liệu thống kê cho thấy, năm 2014, căn hộ giá cao và giá trung bình chiếm 81% và giá thấp chiếm 19%. Tới năm 2017, căn hộ giá cao chiếm 43%, giá trung bình chiếm 38% và giá thấp chiếm 19%. Như vậy, tỷ trọng giữa các căn hộ tính theo giá đang quay về giống như năm 2014.

Hiện tượng dư cung đang xảy ra với phân khúc nhà cao cấp, ở một khía cạnh nào đó, đây là biểu hiện của “bong bóng”. Trong năm 2017, lượng cung tăng mạnh khiến một số phân khúc dư thừa sản phẩm. Hơn nữa, kể từ sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, cung nhà ở bình dân bị thu hẹp lại khá nhiều, dưới 20% vào năm 2017. Tương lai gần sẽ còn giảm nhiều hơn nữa nếu không có gói hỗ trợ kích cầu.

“Nguồn cung cho khu vực nhà ở giá trung bình và giá cao thì vượt so với cầu nhiều, đây là điều chúng ta phải chấn chỉnh tránh việc gây ra tồn đọng như những năm trước đây” – Giáo sư Đặng Hùng Võ nói.

Tín dụng bất động sản vẫn ở mức an toàn

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng trong giới hạn an toàn: Thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, năm 2017, tổng dư nợ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là gần 450.000 tỷ đồng. Dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 6% tổng dư nợ nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản khoảng 8,5%.

“Với bức tranh thị trường bất động sản hiện nay, có thể thấy thị trường bất động sản đang được quản lý - vận hành đúng hướng, an toàn, chưa có dấu hiệu “bong bóng bất động sản” như một số ý kiến lo ngại” – ông Nguyễn Trần Nam nói.

Dư nợ tín dụng hiện nay đang diễn biến trái ngược với những năm trước đây, thường tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản gấp 1,5 - 2 lần tốc độ tăng trưởng chung. Trong năm qua, tăng trưởng tín dụng chung khoảng 19% thì tốc độ tăng trưởng lĩnh vực bất động sản chưa bằng một nửa. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản dưới mức an toàn là 8 - 10%.

Nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản 2018

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư) hai tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI vào bất động sản đạt 312 triệu USD (khoảng 7.000 tỉ đồng). Các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo ba phương thức là góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp và cho vay vốn đầu tư.

Một số tập đoàn ngoại cũng đầu tư tại Việt Nam dưới hình thức liên kết với doanh nghiệp nội như Quỹ Creed Group, Mitsubishi, Sanyo Homes, Daiwa House Group, Sumitomo Forestry Group... Về lâu dài, hình thực liên kết này sẽ làm tăng tính minh bạch và bền vững của thị trường bởi trước sức ép cạnh tranh, các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm, chất lượng phục vụ để thu hút khách hàng.

Bên cạnh đó, sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại sẽ đem tới thị trường những chuyên môn, kinh nghiệm phát triển ở tất cả các lĩnh vực và phân khúc, giúp đưa thị trường bất động sản Việt Nam đến gần hơn với các nước phát triển trong khu vực. Thị trường trở nên đa dạng về thành phần tham dự sẽ hỗ trợ cho sự phát triển để trở thành một thị trường bền vững, sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn.

Doanh nghiệp bất động sản liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng. Hệ thống tài chính ngân hàng sẽ có thể sử dụng nguồn vốn cho các lĩnh vực khác như nông nghiệp, sản xuất, dịch vụ, thay vì tập trung vào khu vực phát triển bất động sản.