So với cùng kỳ năm ngoái, thị trường địa ốc TP HCM 10 tháng đầu năm sụt giảm rõ rệt. Ảnh: Thành Hoa

Đủ kiểu vướng mắc

Tại hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp bất động sản lãnh đạo TP HCM hồi giữa tháng 11, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh, cho biết chỉ tiêu dân số đang là rào cản, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án.

Ông Trung cho rằng chỉ tiêu dân số hiện nay không còn phù hợp vì vượt quá con số dự đoán, chưa kể sắp tới nếu quy định bỏ hộ khẩu, dân số sẽ còn tăng lên. Cùng với chỉ tiêu dân số, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý khi tính tiền sử dụng đất của dự án, làm mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh.

“Một vấn đề khác là thời gian thực hiện thủ tục cấp ‘sổ hồng’ căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài, gây thiệt hại cho quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng”, ông Trung nói.

Tiếp tục kể về những vướng mắc, ông Vũ Hoài Nam, đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long, cho biết công ty trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 héc ta tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè từ ngày 1-12-2004. Công ty đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá theo đúng quy định được thành phố cấp “sổ đỏ” và đã đầu tư xây dựng khu đô thị mới Dragon City. Tuy nhiên, cho đến nay, tại phân khu số 15 của dự án vẫn còn tồn tại một căn nhà và đất của một số hộ dân, không chịu di dời mà còn xây dựng, mở rộng nhà trái phép, cản trở không cho công ty triển khai đầu tư xây dựng dự án, thậm chí có hành vi tự ý xông vào công trường, đập phá tài sản và tháo dỡ hàng rào của công ty.

Ngoài vấn đề giao đất, ông Nam cho biết công ty triển khai, thực hiện dự án Dragon City trên cơ sở trúng đấu giá đã 14 năm nay. Tuy nhiên, khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư làm mất rất nhiều thời gian cho doanh nghiệp.

Trong văn bản gửi chính quyền TPHCM thông qua Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim cũng nêu vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình ngầm của dự án. 

Trong đó, dự án khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ Gate Way của công ty tại phường Thảo Điền, quận 2 có diện tích xây dựng khối đế (phần nổi) là 5.742 mét vuông, diện tích xây dựng tầng hầm (phần ngầm) là 9.089 mét vuông.

 Khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, các sở, ngành, đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm 9.089 mét vuông. Nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742 mét vuông, còn lại 3.346 mét vuông diện tích tầng hầm lại không được tính. Do vướng mắc này mà đến nay dự án chưa được cấp sổ đỏ.

Đại diện Tập đoàn Novaland, ông Bùi Xuân Huy cũng nêu khó khăn khi thành phố ra quyết định tạm dừng hai dự án trọng điểm mà doanh nghiệp đang triển khai ở quận 9 và quận 2 với quy mô gần 190 héc ta đã gây khó khăn cho doanh nghiệp. Ông cho hay trước khi đầu tư, các đối tác đã đưa công ty luật nước ngoài vào thẩm định rất kỹ. Hai dự án nêu trên đã được thẩm định đủ điều kiện pháp lý và cũng đã được đưa vào báo cáo kiểm toán.

“Việc tạm dừng dự án khiến Novaland phải trả hàng trăm tỉ đồng tiền lãi vay mỗi năm. Đồng thời, doanh nghiệp cũng không hoàn thành cam kết với cổ đông về kế hoạch bán hàng và lợi nhuận, buộc phải tinh giản biên chế nhân viên”, ông Huy phản ánh.

Khách hàng tham dự buổi ra mắt một dự án bất động sản cao cấp tại TP HCM. Ảnh: Hùng Lê

Thị trường sụt giảm rõ rệt

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm của HoREA, thị trường có dấu hiệu sụt giảm rõ nét. So với cùng kỳ năm ngoái, số lượng dự án tại TP HCM giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Trong 10 tháng của năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở được đưa ra thị trường thuộc 65 dự án với 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỉ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

Trước những vướng mắc về thủ tục pháp lý, nhiều doanh nghiệp mong muốn được tháo gỡ sớm để thực hiện dự án, vì chậm trễ ngày nào, tiền vay ngân hàng sẽ phát sinh gây thiệt hại cho doanh nghiệp ngày đó. Đại diện Công ty Lê Thành, đề nghị chính quyền TP HCM có văn bản chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Cục Thuế thành phố thực hiện các thủ tục miễn tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với diện tích đất ở 12.103 mét vuông của dự án nhà ở xã hội cho thuê - Khu dân cư Lê Thành tại phường An Lạc, quận Bình Tân.

Còn ông Trung của Hưng Thịnh kiến nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư TP HCM hoàn trả 50% tiền ký quỹ cho doanh nghiệp theo Khoản (8.a) Điều 27 Nghị định 118/2015 là “hoàn trả 50% số tiền ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp các giấy phép”.

“Kiến nghị thành phố tháo gỡ ách tắc về việc cấp ‘sổ đỏ’ cho cá nhân nước ngoài khi mua nhà tại dự án. Vấn đề mà Hưng Thịnh nêu ra cũng là vướng mắc chung của các dự án nhà ở thương mại khi bán nhà cho người nước ngoài”, ông Trung nói thêm.

Trước những khó khăn mà doanh nghiệp phản ánh, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP HCM, cho biết thành phố sẽ tập trung xử lý các vấn đề thuộc thẩm quyền để tháo gỡ những vướng mắc cụ thể mà doanh nghiệp nêu. Còn những vấn đề bất cập do luật thì sẽ tập hợp ý kiến doanh nghiệp để kiến nghị lên các bộ, ngành Trung ương để tháo gỡ.

Nhận xét về nguồn cung bất động sản trong những tháng cuối năm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết việc các thủ tục kéo dài chưa giải quyết xong khiến nhiều doanh nghiệp không thể triển khai được dự án.

“Các chủ đầu tư thường ồ ạt tung ra các dự án mới để đón dòng tiền cuối năm. Tuy nhiên, khác với mọi năm, năm nay các doanh nghiệp lớn đều không có dự án mở bán. Chính vì vậy, nguồn cung căn hộ ra thị trường những tháng cuối năm sẽ giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước”, ông Châu nhận định.