Quan sát thực tế thời gian qua, hầu hết các dự án lớn, kể cả chung cư, đều bố trí các tầng dưới phục vụ cho thuê buôn bán thời trang, hàng ăn uống và tạp hóa, siêu thị nhỏ. Đà Nẵng: Miền đất hứa của thị trường mặt bằng bán lẻ Mặt bằng bán lẻ 'chênh vênh' trong cơn lốc thương mại điện tử

Các chung cư mới đang góp một phần không nhỏ vào nguồn cung mặt bằng bán lẻ xa trung tâm - Ảnh: KIM HÂN

Đây là một xu hướng mới đang ngày càng rõ nét, cho thấy sự dịch chuyển trong thị trường mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn hiện nay.

Nguồn cung từ chung cư

Theo đánh giá của giới trong ngành, mức chênh lệch của giá thuê giữa khu trung tâm và ngoài trung tâm sẽ ngày càng lớn trong hai năm tới, khi nhiều khối đế bán lẻ hoàn thành và các trung tâm thương mại mới có diện tích lớn dịch chuyển ngày càng ra xa khỏi khu trung tâm, đến những nơi có mật độ dân số cao và thu nhập người dân được cải thiện.

Chính vì vậy, nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở vùng ven ngày càng tăng. Mức tăng này tỉ lệ thuận với số lượng dự án chung cư và văn phòng mới. Điều này sẽ khiến giá thuê ở khu vực này ngày càng cạnh tranh hơn.

Sự hình thành và phát triển của các dự án nhà ở tại các khu vực mới, mở rộng các khu vực đông dân cư cũng tạo điều kiện và nhu cầu cần thiết cho phát triển mặt bằng bán lẻ tại các khu vực này. Trong tương lai, sự phát triển khả quan về kinh tế và mức độ lạc quan của người tiêu dùng Việt Nam sẽ giúp thúc đẩy tiêu dùng với thêm nhiều nhãn hàng quốc tế mới và mở rộng vào thị trường.

Theo đánh giá chung của nhiều chuyên gia, mô hình sảnh bán lẻ trong các tòa nhà chung cư, văn phòng và thương mại khác sẽ tiếp tục phổ biến nhờ thu hút nguồn khách trực tiếp trong tòa nhà và góp phần tăng tiện ích cho dự án. Các chung cư mới đang góp một phần không nhỏ vào nguồn cung đó.

Do vậy, mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn của Việt Nam được dự báo sẽ đón nhận nguồn cung kỷ lục trong giai đoạn 2018 - 2020, khi hàng loạt dự án và chung cư mới hoàn thiện.

Nguồn cung ở trung tâm "đâu đã vào đấy"

Tại TP HCM, theo thống kê của một số đơn vị tư vấn, giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các cửa hàng có diện tích từ 80-250m2 tại khu trung tâm đang ở khoảng 127 USD/m2/tháng, trong khi giá thuê ngoài khu trung tâm khoảng 36 USD/m2/tháng.

Nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm khi hầu hết các dự án bán lẻ tương lai đều có hoạt động xây dựng khá chậm chạp, một số phải hoãn ngày khai trương. Các thương hiệu bán lẻ trên thị trường vẫn còn khá khiêm tốn so với các nước láng giềng, khiến các chủ tòa nhà cũng khó có điều kiện để tạo điểm khác biệt cho các trung tâm thương mại hiện hữu và cả các công trình sắp hình thành. CBRE Việt Nam dự báo tỷ lệ trống sẽ tăng nhiều trong ba năm tới, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm.

Còn tại Hà Nội, khu vực Đống Đa - Ba Đình và khu phía Tây tiếp tục chiếm lĩnh thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và chiếm hơn 50% tổng diện tích cho thuê. Tính đến hết năm 2018, xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì khi 5 trong số 6 TTTM mới dự định đi vào hoạt động tại khu vực này.

Về diễn biến thị trường, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy khu vực Trung tâm tăng nhẹ do không có thêm nguồn cung mới. Giá thuê khu trung tâm đạt gần 99 USD/m2/tháng. Khu vực ngoài trung tâm có giá chào thuê đạt 28,7 USD/m2/tháng.

Tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm đều tăng với áp lực nhiều nguồn cung mới tính đến hết năm 2018.

Mặt bằng bán lẻ hướng tới giới trẻ

Phần lớn các yêu cầu thuê mới thuộc ngành hàng ăn uống và thời trang đang hướng đến giới trẻ - Ảnh HỮU THUẬN

Về phía người thuê mặt bằng, theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 2 năm tới, các ngành dịch vụ ăn uống, thời trang và chăm sóc sức khỏe sẽ là các ngành chủ chốt dẫn dắt sự phát triển của ngành bán lẻ tại các thành phố lớn.

Quan sát tại các trung tâm thương mại và giải trí ở TP HCM, phần lớn các yêu cầu thuê mới thuộc ngành hàng ăn uống và thời trang có vẻ đang hướng đến đối tượng khách hàng là giới trẻ, như: Founder Bak Kut Teh, Wayne’s Coffee, Eat Street, Dickies, Steve Madden... Với đặc điểm dân số và phân bổ thu nhập khả dụng hiện nay của Việt Nam, hai ngành hàng này cùng với ngành hàng chăm sóc sức khỏe được dự báo sẽ tiếp tục phổ biến trong 3-5 năm tới.

Nửa đầu năm 2018, có thêm nhiều nhãn hàng bán lẻ quốc tế mở rộng và phát triển thị trường Việt Nam. Thị trường Hà Nội cũng đón nhận thêm nhiều nhãn hàng bán lẻ mới như Xiaomi, Lyn và mở rộng chuỗi bán lẻ H&M, hướng tới người tiêu dùng trẻ tuổi. Do đó, sự cạnh tranh trên thị trường được dự báo sẽ ngày càng tăng, thúc đẩy các nhà bán lẻ nội địa cải thiện sản phẩm và hoạt động bán hàng.